商品房库存量开始增大

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　　限购、限贷、提高首套房利率……在一系列调控政策影响下，郑州房地产正在经历着变化。昨日，郑州市住宅与房地产业协会发布《2011年前3季度郑州市房地产市场运行情况》报告，市区商品住房价格出现松动，9月份房价每平方米比1月份降了10元。同时，商品房库存量也创下2008年以来的历史新高，按今年前9个月的销售情况计算，目前库存商品房可售11个月，商品住房可售9个月。

　　◎销量有啥变化？

　　与去年相比，房子销售显出弱势

　　数据显示，市区商品房7、8、9三个月的销售面积分别为49.19万、65.27万和65.98万平方米。

　　市住宅与房地产业协会秘书长叶琦说，今年3季度市区商品房销售面积与去年相比，降幅四成以上，销售弱势较为明显。然而，与今年第2季度相比，3季度商品房销量增长5.1%，其中商品住房销售环比增长14.26%。房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，郑州房地产市场销售量下降主要是受限购、限贷政策以及消费心理等因素的影响。

　　此外，上官同君表示，由于郑州前两年房地产市场销售增幅过快，部分消费者出现了抢购等非理性购房行为，提前透支了部分需求。同时，近几个月郑州房价开始出现松动迹象，消费者的观望情绪渐浓，存在期盼房价下降的心理，一定程度上形成了持币待购的现象。

　　◎房价怎样波动？

　　9月份房价略降，房价出现松动

　　9月份，郑州市区商品住宅均价为6549元/平方米，相比1月份，每平方米降了10元。数据显示，今年3季度，郑州市区商品住房各月的销售均价分别为6676元/平方米、6623元/平方米和6549元/平方米，呈现小幅下探的态势。

　　报告分析，目前一些开发商正在采取适宜灵活的营销策略，通过各种“明送暗降”活动进行促销，而开发企业在项目定价上也十分谨慎，新投放市场的项目大都采取“低价入市”的策略，商品住房价格表现出松动的迹象。

　　◎存量到底多少？

　　库存商品房可卖到明年9月

　　供应增加而销售减弱，使郑州市区商品房存量不断加大。数据显示，9月底，市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，较去年年底增加67.82%，其中商品住房可售面积为382.49万平方米，较去年年底增加76.02%。

　　报告分析，按照今年前9个月的销售面积均值计算，目前的库存商品房可售11个月，商品住房可售9个月。上官同君说，从库存结构看，非住宅的累计可售面积占到库存量的38.47%，远高于24.23%的销售占比。在商品住房方面，60平方米以下的商品住房占到商品住房可售套数的30.96%，库存量较大。开发企业仍需进一步调整产品结构，满足市场需求。

　　◎哪个区投放多？

　　金水区的房子投放最多

　　3季度，市区商品房投放面积为279.18万平方米，比去年下降近两成。

　　从区域来看，金水区投放面积最多，为69.41万平方米，其次是二七区、郑东新区、中原区、惠济区和管城区。根据3季度商品房销量，金水区销量最大，为39.72万平方米，其次是郑东新区、二七区、管城区和中原区。惠济区销量最小，仅为13.61万平方米。

　　实际上，金水区、二七区等区域取得良好销售业绩，与高性价比的楼盘入驻关系密切。

　　叶琦说，限购限贷政策后，投资者及购买者减少，一些拥有购买资格的人更加注重实惠和性价比，一些城市高附加值的产品成为市场销售的主流。

　　◎二手房啥情况？

　　二手房与新建商品住房差价缩小

　　查阅近几个月的二手房价格，不难发现，二手房价走向看涨。根据郑州市房管局公布的数据，3季度各月二手住房的交易价格分别为4570元/平方米、4624元/平方米和4671元/平方米，表现为小幅上涨的态势。

　　上官同君说，近几个月是学区房交易的旺季，7、8月份二手房成交量分别为18.47万平方米、19.66万平方米，随着“入学季”的结束，9月份二手房交易面积回落至15.42万平方米。郑州对二手住房实施了限购，二手房交易受到一定程度的影响。从走势来看，二手房与新建商品住房的差价正日趋缩小。

　　◎多大面积受宠？

　　90平方米以下商品住房仍是主流

　　从商品住房的供应结构上看，90平方米以下商品住房仍是主流，共计投放15058套，占到3季度商品住房投放总套数的六成以上。

　　报告显示，在限购、限贷宏观调控政策下，开发商根据市场变化，适时调整产品结构，减少以投资性需求为主要对象的小户型投放量，增加了更适合刚性需求的中等户型的开发量。与之对应，市区商品房主力成交价格以中等偏下为主。其中，6000元-7000元/平方米商品住房成交套数占比最大，为20.09%；其次是7000元-8000元/平方米，占比18.68%。

　　◎楼市“亮点”何在？

　　县域房地产正成为新的增长点

　　叶琦说，今年3季度，郑州县域房地产增速较快，商品房投放量占到全市投放总量的30.6%，正在成为郑州房地产业未来的增长点。叶琦认为，随着中原经济区上升为国家战略，以及郑州都市区建设的逐步实施，郑州市区部分房地产企业进入县（市），带动了县域房地产的发展。

　　叶琦认为，县域房地产正成为郑州房地产业的增长点。