楼市降价多“假摔”：直接降价仅6城

　　尽管自2月杭州德信北海公园宣布降价后，降价风波在多地持续发酵，但据记者了解，在全国二十余个城市中，真正出现直接降价的城市只有6个，实质性降价楼盘也不过9个，其余多为减少首付成数、特价房、团购房等常见的促销形式。

　　记者测算上述9个项目楼板价在降价后售价中的占比发现，这些项目楼板价占目前售价比重多在40%至60%之间，如果考虑土建成本和资金成本，除少数楼盘由于前期地价较低，降价后仍有获利空间外，其他楼盘大多已经贴近成本线，亏本风险骤增，高地价项目在楼市下行通道中风险凸显。

　　直接降价鲜见

　　近期，楼市降价传闻此起彼伏，但据中原集团研究中心昨日发布的一份调研报告，在其调研的21个城市中，截至4月30日，只有杭州、常州、成都、沈阳、宁波及惠州等6个城市有楼盘采取直接降价的方式促销，且降价项目以高端楼盘为主，降价幅度在5%至25%。

　　“在现有的各种促销模式中，除直接降价外，其他主要包括低首付（零首付）、特价房、新盘低开入市以及团购等。”中原集团研究中心刘渊告诉记者，与其他促销方式相比，降价是开发商最后的选择，目前各地真实降价的案例仍不多见。

　　“年初以来新房市场的低迷至今未有明显改观，随着上半年业绩周期临近，预计5、6月将有更多上市房企加入降价促销队伍。”刘渊表示，目前来看，各地降价可谓“雷声大，雨点小”，实质性降价行为并不多，房价远没有跌到开发商“肉里”。根据近两周的数据趋势，预计5月新盘供应将出现回升，实质性降价一旦蔓延，有望带动成交量有所改善。

　　高地价项目“贴身肉搏”

　　上述6个已现实质性降价的城市多为库存积压严重的楼市“重灾区”，如杭州、常州等。经测算，在杭州、常州、成都等地出现实质性降价的9个项目中，多数项目降价后，土地价格占售价比重约在40%至60%左右。

　　粗略估计其建安成本为3000元/平方米，加上资金成本，多数地价占比60%的项目已经贴近成本线，但由于这些项目大多属于尾盘，降价前的收益占比较高，因此还不至于亏本。更有少数楼盘，由于拿地时间长，即便降价后，地价占比依然很低，如成都星河湾铂雅苑，楼面地价仅为1086元/平方米，仅占目前售价的16%，即使资金成本较高，降价后依然有获利空间。

　　在这9个项目中，位于常州新北区的九龙仓年华里是目前风险最突出的一个项目。该项目于2013年7月开盘，截至降价前总共销售约223套；今年3月17日该项目开始降价，高层部分每平方米降价1000元，降价幅度约17%，截至4月28日已销售189套。

　　由于是项目整体降价，其地价占房价比重由降价前的56%升至降价后的67%，再加上建安、资金成本，整体降价后项目已是“贴身肉搏”，盈利风险更高。该项目地块购于2010年，是该区域历史地价最高的年份，开发商以超过99%的溢价率高价购得。

　　房企放缓拿地控风险

　　“市场低迷期，风险大的项目都是拿地价格过高，一旦价格回归，风险承受能力不足的弱点就凸显出来。”刘渊表示。

　　事实上，在楼市低迷，销售不畅的情况下，标杆房企已放缓拿地步伐。根据中原监测数据显示，4月十家标杆房企购地金额为173亿元，尽管环比3月增长15%，但较2013年月均购地金额大幅回落38%。

　　以万科为例，其4月份销售面积和金额环比双双下降。在拿地方面，4月万科新增加项目仅5个，总金额还不到19亿元，且其中3个项目为合作开发。

　　另据中原监测数据显示，4月全国40个大中城市一手住宅销售面积环比3月下滑5.8%。在楼市暂无好转迹象的情况下，标杆房企购地趋于谨慎。（上海证券报，记者 朱楠）

　　楼市“降温”多地匆忙松绑救市

　　楼市降温之际，各地对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段。自4月28日南宁打响地方政府救市第一枪，二三线城市救市潮涌动，最新加入救市大军的是安徽铜陵，这也是半月时间内第五个出手救市的城市。在业内人士看来，这将引发后续诸多城市跟进，不过救市效果却有待观望，“取消限购限贷不但不能释放购买力，更有可能加剧人们持币待购的心态。”财经评论家水皮指出。

　　多地放宽购房资格

　　5月5日，铜陵市政府出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策。其中规定，2014年5月1日至12月31日，在铜陵市（含铜陵县和开发区）购买家庭惟一普通商品住房的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。此外，在缓解开发商资金压力方面也有相应举措。

　　“像铜陵这样的三四线城市，本来就没有限购，要救市只能调动税费和公积金等手段。” 中原地产首席市场分析师张大伟指出，铜陵救市作用十分有限。一是因为铜陵的库存量相对比较高；另一方面，铜陵作为最小的地级市，又是资源枯竭型城市，本身人口总量就不多。

　　记者统计发现，各地政府出台救市举措。其中，南宁、无锡通过松绑限购、下调购房入户标准救市；杭州萧山区则推出减少开发商资金压力措施；天津滨海新区传实施差别化限购政策；宁波政府也被传调整楼市限购政策，宣布购房者房产审核由户籍所在地和拟购房所在地两地核查变为一地核查。

　　救市效果有待观察

　　业内分析人士指出，预期后续出台救市政策的地方政府将会明显增加。 瑞银最新发布的报告指出，如果未来房地产进一步下滑，将可能会有更多的地方政府放松目前的限购政策，“大刺激无望，但更多微刺激值得期待。”

　　“对土地财政的依赖，导致地方政府松动房地产政策的动能非常充分，在有城市率先带头后，放松调控的城市将比比皆是。”张大伟指出， 分类调控意味着市场不会全面放松，尤其是一线城市政策环境将维持不变。之前，北京、上海均官方表示楼市调控政策不放松，深圳对违反限购令的行为则开展严厉打击。

　　在业内人士看来，未来政策松绑空间有很多，包括非户籍资格审查放松、限购范围放松、提供购房落户及优惠等刺激性手段以及公积金政策松动。不过，地方政府的救市举动能带来多大的效果依然有待观望。

　　在张大伟看来，本轮市场转冷，更多是由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。“市场能否回暖的关键还在于信贷能否放松。在信贷不放开的情况下，地方的救市作用有限。”

　　水皮则指出，刺激短期或许有所反应，但是从长期看，副作用更大，“取消限购限贷，不但不能释放购买力，更有可能加剧人们持币待购的心态，帮助大家确认下行趋势。” （北京晨报记者 陈琼）