12月3日，接受时代周报采访的北京执业律师李劲松有些疲惫。他没有料到，央视《每周质量报告》节目播出后会马上引发连锁反应，“自2005年至2012年8年间，45家企业应交未交的土地增值税（以下简称“土增税”）总额高达3.8万亿”的质疑在全国引起轩然大波，不仅有房企“组团”反驳，还有北京市华远地产股份有限公司董事长任志强的骂战，而且，国税总局也现身表态。

　　11月26日，国税总局财产行为税司负责人表示，近日引起社会关注的有关人员对土地增值税欠税巨额的推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。不过，李劲松坚持认为，自己的质疑有理有据，并就此接受了时代周报记者的采访。

　　任志强的说法站不住脚

　　时代周报：2007年至今，全国各地房价飙升，你认为这些企业缴纳的土地增值税是否与其收入成正比？

　　李劲松：这些房企缴纳的土地增值税虽与收入成正比，但他们这些年缴纳的土地增值税与其依法应交纳的土地增值税之间的差额，是中国普通国民平均家庭收入的无数倍。比如，潘石屹旗下SOHO中国8年里少交的土地增值税金额就高达64亿元。2008年中国城镇单位在岗职工年平均工资为29229元，他们占用的国家土地增值税金额相当于2008年2万个在岗职工全年工资的总和。

　　时代周报：目前，很多房企对财报上的“应交未交”税款作出了澄清。任志强认为，土地增值税目前采取按照项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，再根据项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。

　　李劲松：我认为，任志强的说法是站不住脚的。

　　我们的相关法律方面就曾就土地增值税的预缴，以及最终的结算有明文规定。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条及第十六条规定：纳税人依照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税”、“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定”。

　　《中华人民共和国企业所得税法》第五十三条、第五十四条又规定：“企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止”、“企业所得税分月或者分季预缴。企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款”。

　　从这些法律可以看出，任志强所说“预缴企业所得税是政府非法无偿提前占用企业流动资金”的说法是多么荒谬。

　　显而易见，房地产开发商“负有进行土地增值税纳税申报义务”的时点，依《中华人民共和国土地增值税暂行条例》也可确定，就是“房地产开发商转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）与购房房奴签订转让房地产合同之日起的7日内”。

　　时代周报：此前有媒体称，2012年，全国房地产销售6.4万亿元，而政府和银行从房地产获得收入近4.8万亿元，占全年房地产业销售额的75%，他们的税费及融资压力已经很大。你怎么看？

　　李劲松：若这个说法属实，这就意味着，SOHO中国等房地产公司卖出一间100万元的房子所得的100万元房地产销售收入中，用于包括地价和各种税费在内的成本，至少占到房价的70%，即70万元。这样一来，就只剩余不到30万元了，再减去建造房屋的材料费用、人工费用、营销费用、财务费用等，毛利率所剩无几，但是，SOHO中国自报“2012年度的实际毛利率是高达63.84%”，45家上市房地产公司2012年度的平均毛利率为41%，也比30%高出了11%。

　　拖欠土地增值税因执法不严

　　时代周报：有业界专家指出，土地增值税已经成为避税最为集中的一个地方税种，你认为主要原因是什么？

　　李劲松：一方面，是由于地产业经营情况复杂，土地增值税税制设计也很复杂。清算需要税务部门检查大量房地产企业跨若干年度的收入、成本和费用情况；另一方面，跟税收征管难度大，有些地方机关失职、渎职甚至与房企形成“利益同盟”有关。

　　时代周报：如果要彻底清算土地增值税金，你有何建言？

　　李劲松：我建议，其一，由国家税务总局牵头组织各省税务机关对房地产企业税收实施拉网式土地增值税专项大检查工作，土地增值税专项检查人员实行异省交叉检查。即：由各省国家税务局和地方税务局抽调精干稽查员组成土地增值税专项税收检查团，且各检查团实行回避制度不得检查本省的房地产企业，通过抽签方式确定各检查团检查对象；其二，重奖举报偷税行为的反涉税腐败公民。

　　杜猛：房地产为何绑架中国经济？

　　土地制度改革往往给中国社会带来巨大变化。半个多世纪以前，我们靠“土改”争取农民，换来了新中国的诞生。但到新中国成立后，我们再次进行社会主义改造，当时人们非常乐观地认为可以“跑步进入共产主义”，就把土地收回去，实行公有制。随后就出现了严重弊端，“大锅饭”现象严重，生产效率低下。于是从上世纪70年代末小岗村的分田到户开始，中国又进行了一轮土地改革，把地再还回去，当然这一次“还”得并不彻底。

　　通过联产承包责任制这种方式，农村生产力得到解放，解决了人民群众的吃饭问题。这一时期，中国改革实际上又分成了两个层面，在农村，主要是实现粮食增产，解决吃饭问题；在城市，则是“在地上画一个圈”，就是建设园区。在某种意义上，中国城市改革是在园区上开始的。小平“南巡讲话”以后，“科技园区热”兴起，城市建设大大提速。从2003年以来，连续十年，中国房价呈两位数的递增。十年下来，我们的房价涨了十倍。

　　所以，要回答房地产为什么是盈利的？为什么房地产能绑架中国经济？能绑架地方财政？这些问题，也要从“土地”这个角度理解。

　　我认为，在中国房地产投资结构中，土地占了60%以上。虽然土地原始成本只有30%，但是拿到开发商那里就能达到60%，如果是别墅，能达到80%。为什么在北京贵的别墅卖到4000万–5000万？其背后，卖的就是土地，是规划，卖的是一个城市的公共资源规划权，卖的是北京甲级医院，卖的是附近大学。所以，从中我们可以看到土地到底绑定了什么。

　　1975年东京的土地可以把整个美国全买走，北京是不是也要走这样一条道路？我们的土地在投资成本中占到了60%；而美国恰恰与我们相反，它的土地成本并不高，其他却占了60%，这就是问题关键所在。

　　土地成本为什么占到那么大的比例？是谁创造了土地价值？在我看来，不是开发商，不是政府，而是人民。城市扩张了，科技进步了，经济发展了，人文素质提高了，相当一批农村的优秀分子转移到城市了，于是土地升值了。归根结底，是人民创造了土地价值。但我们的土地，是由地方政府拆与卖的，在某种意义上，地方政府吃了农民的回扣，把地拿过来，而农民不是受益者。

　　我们每个地方政府都有一种权力，就是规划权。政府卖地，卖的是生地，就是没有开发过的土地。这样，土地的游戏规则就出来了，政府没有给农民足够的补贴。按照原有的土地性质补贴两年，如果原有的土地是荒地，补贴几乎没有；如果原有的土地是住宅，补贴你一套房子算了；如果原有的土地是耕地，补贴你两年。可一年粮食能值多少钱？所以，对土地性质的管理是重中之重。土地卖了，不是因为耕地值钱，而是土地性质变了才值钱。

　　政府征地的时候，这里用权力管制了土地，而卖地的时候，把土地与规划捆绑，一旦捆绑，土地只涨不跌。这是我们土地改革的症结所在—由不公平的游戏规则造成了土地的只涨不跌。那最大的受益者是谁呢？是买到房子的人，改革开放带来许多红利，其中最可观的红利就是土地红利，而你一旦买了房子，就等于说是捆绑了开发商，开发商绑架了政府，政府绑架了农民，这样，土地的增值效应就传到了买到房子的人。

　　在我看来，现在已经出现了这样的共识：房地产业不能一股独大，一定要进行房地产调控。我旗帜鲜明支持“限购”。甚至在我看来，可以在适当的时候，把“限购”改成“限售”。存量的房子收税，只要超过一定面积就多持多收，而对新买的房子，不妨15年内不许卖。

　　春秋战国时期，齐国买鲁国生产的衣服，买了十年，鲁国什么都不干，就是生产衣服，在冷兵器时候，不搞冶金了，不搞粮食了，鲁国富得只剩下钱，结果齐国兵临城下，鲁国就地投降。这个故事告诉我们，单一的产业结构必定出事，所以我们不能靠房地产来支撑经济。我们不愿意看到中国房地产行业成为世界第一大产业，我们希望房地产能健康地发展，房地产产业链能健康地发展。我们绝不赞成房地产行业里的那些保守派、顽固派，那些不愿意推动房地产改革的“假改革主义”。

　　房地产以及房地产市场已经到了不得不改革的时候，我们不要认为政府干预市场总是有问题的，政府应该调控！为什么？因为我们的房地产行业本来就没有完全市场化。至少50%不是的，因为土地没有完全市场化。

　　真正的市场化是市长说了不算，市场说了算，市场的资源、供求关系是由买卖决定的，而现在明显不是。

　　杜猛

　　财经学者，经济学博士，北京大学房地产发展研究基金中心副主任。著有《房地产开发与运营》《投资管理概论》《货币学》等。

　　（特约记者杨国英根据2013年11月30日“经观读书会”发言整理未经作者审阅） （记者韩玮）

　　原标题：房企拖欠巨额土增税报料人李劲松：我的质疑有理有据