房子当然有“阶级”属性，在中国，与房子紧密联系的是学校，对于只有一个孩子的家庭，这才是真正的“刚需”。

　　抢房

　　刘进最终买了史家胡同小学的学区房，1988年的老房子，60平方米，南北通透小两居，房价350万元。从看房到交订金，全程仅两个多小时，这其中包括与另一拨看房者狭路相逢、等着老婆从管庄的家里赶来定夺、拿出自己打印的学区房攻略核实这所房子的学区划片，他甚至等不及确认房主的孩子是否真的不占用这个学区名额就拍出15万元订金。

　　从去年下半年开始，刘进开始看东城区的学区房，一共看了十五六套。一开始他的可承受价位是每平方米不超过5万元，结果没看几套这个心理预期就被突破了。在那时，均价5万元以下的学区房只有两种，一种是五六十年代的老房子，一种是连二流都算不上的最差学区房。心理价位的抬升同样来自疯狂的买房竞争，刘进说，刚开始还处在摸索期，不知道水多深，原本有一套灯市口小学的学区房，52平方米250万元，当时没拿定主意，过了几天再去问，中介说早就卖了。去年12月，中介通知他，东直门内大街出了一套景山学校北校区的学区房，要价260万元，等他们去看房时，房主已经改口要价290万了元。和他们同时在房里的还有另外三拨看房人，房主坐地起价，最终以310万元成交。

　　刘进两口子都从事地产行业，按说比一般人更能提前嗅出市场变化。他们预计2012年末会是个低点，没想到从开始看房到2013年1月最终出手，其间房价每平方米涨了1万多元。夫妻俩最开始看房时，原本目的是为了改善居住环境。按照他们的预算，可以在望京买一套舒适的大房子，看房过程中，就觉得除了改善住房，也应该顺道把孩子以后上学的问题一并考虑进去。他们原本准备以每平方米2.1万元的价格在望京买一套精装修的房子，孩子可以上邻近的芳草地国际小学，交了定金之后又反了悔，觉得应该让孩子上一个更好的小学。于是就开始关注学区房的话题，渐渐地买房意图变了，变成了以孩子上学为主，之后他们不在朝阳区转悠，选择了教育强区东城，这里离两人的工作单位也不太远。“我太太说，既然是买学区房，就别想着改善了。”刘进说，他们的买房观由此彻底颠覆。

　　一开始，夫妻俩并不倾向于选择北京市最一流的小学。他们看了灯市口小学、黑芝麻小学、分司厅小学等的学区房，都是因为房子本身不满意而放弃。刘进说：“我一开始并不想买史家，但这真不是你想买哪就买哪的，房源太少，要看你正好赶上哪儿的。”很多买学区房的家长都是通过网上论坛来了解各小学及学区情况的。刘进在一些人气较旺的论坛里了解了东城区各小学的排名，尤其是把重点小学各年的招生简章打印出来。网站上还传授一些识别中介伪造招生简章的要诀，比如，一定要看原件，不要看复印件；你认为可疑的小区如果排在一行的最后，那很有可能是中介为了骗你买房而私自加上去的；小学的入学报名时间往往安排在周末，如果简章中的时间是一个工作日要尤为慎重等等。招生简章是普通家长学区房选址的唯一参考。北京市教委曾表示，“就近入学不是指物理距离”。离小学越近的房子并不一定就越安全，同一个楼盘也并不一定都在学区范围内，有些小区的回迁房可能就在此之外。刘进的方法是，通过历年的招生简章来看，如果一个房子在3～5年的时间内全部划在学区范围内，那么这个房子就是安全的。学区房分为商品房和公房。商品房每户只有一个上学名额，不能重复使用，因为商品房的对口小学是开发商建的，建校成本已经含在房价里，为了保证对业主的公平，每户有且仅有一个入学名额。在交易这样的学区房时，调查原房主是否使用过这个名额尤为关键。公房没有这样的限制，因为这是教委给小学的任务。但因为很多人利用二手房交易，在同一间公房内多次使用上学名额，因此学校规定，一所公房内不能同时有两个或更多孩子入学，所以购买二手公房的风险在于，需要调查清楚，在你的孩子入学时，原来房主的孩子是否已经小学毕业。此外，一些热门小学对就近入学的小学生有落户年限的限制，一般要求该小学生及父母在该房址上落户3～5年。这也导致一些家长在孩子很小时就开始做准备。

　　刘进最后看中的是旧式格局的老房子，两个卧室在两边，客厅在中间，没有窗户。楼房一共6层，出售的这套是一层。虽然底层被很多人称为“硬伤”，但刘进觉得已经“没得挑了”。东城区出房量很少，有些家长为了孩子上学，会选择几家人凑钱买一幢四合院，每家一个屋子，小的只有四五平方米。刘进说，买这种房子是有风险的，它只有使用权，没有所有权，合伙买的想卖也很困难。而且房子太小，根本没法住，如果老师来家访，很容易就穿帮了，学校就能以“人户分离”为由拒绝孩子入学。

　　眼见了几次抢房的过程，刘进在中介的催促下很快做出决定，要房！“我拿了15万元订金给房主，说，咱们去中介那详谈。也是为了把他拉出那个环境，这样后面的人也看不成了。”为了能尽快签合约，刘进甚至没调查房主的孩子是否占用了上学名额。“房主说他的孩子上初一，但他的户口本在回龙观，怕这中间再发生变化，就姑且相信了他，只是在合同上加了句，要确认小孩是否占用入学名额，否则会有很高的罚金。”

　　教育资源和政策效应

　　“2013至2017年，北京市小学入学将进入高峰时期，每一年的平均入学人数保守估计都将在18万以上，甚至可能达到20万，而2009、2010、2011年的小学入学人数仅分别为10万、11万和13万，刚刚过去的2012年小学入学人数估计在15万左右。”闻风告诉本刊记者。他是北京一家培训机构的负责人，经常举行讲座，内容围绕着北京市教委政策进行各类分析。为了应对未来几年的小学入学高峰期，2012年，北京市教委率先在海淀区开通“幼升小适龄儿童信息采集系统”，信息采集对象包括拥有海淀区户籍儿童虽为北京市其他区县户籍，但父母一方在海淀区拥有房产的儿童，以及七类在海淀区长期居住的按本市户籍对待的人员子女。凡是年满6周岁的儿童都应在相应时间内进行信息注册，内容包括身份证号、户口所在地派出所、住房的门牌号码等等，这将作为孩子入学报名的凭证之一。2013年，朝阳区也开始运行这一登记系统。据悉，东、西城区也将很快开通这一系统。

　　信息采集系统将大大增加跨区择校的难度。西城、海淀、东城区重点小学数量多，尤其是西城区和东城区，适龄儿童人数较少，同时流动人口数量也较少，总体的校园环境相对更好。闻风说：“朝阳区有50%的外来人口，在该区的普通小学里，外来人口的比例约为70%。对于那些渴望给孩子提供更好就学环境的家长来说，不离开朝阳，就一定要上重点小学，而朝阳区的重点小学比西城、东城、海淀要少得多。昌平区外来人口超过70%，普通小学里的外来人口接近90%，重点小学数量更是少之又少。如果你家住丰台，月收入4000元以上，我还是建议你找找关系离开丰台上学。”

　　在九年义务教育阶段，北京市所采用的都是就近入学的原则，在哪个区读小学，同时意味着以后在哪个区读初中，其中大多数孩子会在同一学区内的同一小片区完成九年教育。在北京，西城区、海淀区、东城区的传统教学优势仍十分明显，尤其是西城区和海淀区，集合了最优秀的中学。小升初在就近入学的原则指导下，首先各小学均有比例不一的推优名额，推优生享有在全学区内选择重点中学的机会，这种按照填报志愿情况进行录取的方式称为“大派位”。同样享受在全学区大派位的还有点招生和特长生。没有进入推优、点招、特长名额的其他小学毕业生将在小片区内，按照填报的志愿被教委统一安排入学，这称为“小派位”。闻风对东城区、西城区和海淀区的小升初数量进行统计后发现，2012年东城区初中录取人数为8391人，其中区重点以上的中学实际录取人数为5743人，占当年小升初总人数的68.44%，也就是说，东城区平均每1.46个小孩中就有1个能升入区重点以上中学。东城区最强的四所中学，五中、二中、汇文和171中学共录取2121人，占小升初总人数比例的25.28%，而东城区各小学推优率皆为20%，这意味着所有推优生均有机会升入这四所名校。而西城区各校的推优比例更高达30%，2012年西城小升初人数约为1万人，西城区市重点初中十三中分校、三帆中学、八中、四中等学校招生人数至少在3700人，西城的市重点中学在容纳了全区所有的推优生外，仍剩余600多个名额留给其他学生，这还没有计算区重点级别的学校。海淀区2012年小升初人数为2.2万多人，全区推优率为13%，约2900人，但海淀区公认的市重点中学总共招生人数就达5300人。在教育强区，小学教学质量更好，同时孩子升初中的压力更小。

　　与按片区就近入学的原则相对立的是共建生和条子生。虽然教委没有明确表态，但这些名额的数量已经在大量减少。共建生是指小学和某些企事业单位达成协议，学校每年会给各单位若干职工子女入学的名额。另外学校还可能存在一些拉关系、写条子入学的学生。一位在某中直机关任职的家长告诉我：比如该小学一年招生100人，共建生名额大约30人，分到各个单位，每个单位可能只有三四个名额，他所在单位，与自己孩子同龄的大概有30个，能否入学同样还要竞争。虽然孩子才3岁，但他已开始为孩子选择合适的英语班。“我们一个邻居只比我儿子大15天，已经认识900多个字。他的父母也都是在国家机关，未来他们肯定是小学入学的竞争对手。”一位去年底开始筹划买学区房的家长告诉我，他的孩子今年9月就该上一年级了，之前一直打算托一个在部委的同学帮忙找关系上好一点的小学。“年底的时候，同学给我打电话说，今年可能帮不了我了。一方面学校的名额变少了，另一方面，他的部门领导也托他帮忙找人，他肯定要优先给领导帮忙。”一位祖籍北京的家长告诉我，亲戚原本有一些人脉可以为孩子上学帮忙，但他也选择了买学区房。“我表哥在中直机关上班，他跟我说，如果孩子是今年入学，可以找人交2万元上育翔小学。但我儿子3年以后才上学，那时候就不能保证了，没准能给办事的领导都不在这了。即使是共建生也是有风险的。首先共建名额现在减少得很厉害，有名额也优先让领导和领导的亲属占了。如果你死守着共建生一条路，到时候一旦被学校拒绝，其他学校的报名日期也已经过了。”