短短两年内，商业地产形势似乎经历了由春到秋的急速转变
A 供应过量，隐现结构性过剩
始于近两年的行政限购，伴随不断收紧的货币政策，使得住宅虚火迅速降温，投资属性随之遏制。这一背景下，脱离于限购之外的商业地产趁势崛起，以迎合暂时遇阻的庞大民间资本。自此，被业界称之为“商业地产之春”的时代开启。
以商业地产的主战场写字楼为例。郑州市写字楼一年时间就摆脱了“商住倒挂”的现象。2011年郑州写字楼新增供应量为95.05万平方米，较2010年上涨21.38%；成交均价为12471元/平方米，较2010年上涨46.3%。
本报记者注意到，不少长期偏向住宅开发的地产商，在高地价和住宅遇冷的双重压力下，开始杀入商业地产，以开掘新的“蓝海”。河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社分析认为，开发商为了规避调控带来的市场风险，并期待借助商业地产的高回报增加利润，都不约而同调高了商业地产的开发比重。
但如今，迅速增长的市场供应量，却似乎令商业地产之春一夜入秋，引起业界普遍担忧。
据郑州相关部门不完全统计，2012年写字楼总供应量将会达到225.7万平方米，未来一段时间，郑州将有20余个写字楼新盘(含部分涵盖写字楼的城市综合体)陆续入市，远超2011年全年95.05万平方米的供应量。
2012年7月6日，记者驱车沿郑东新区察看。目前在建的写字楼，主要集中于金水东路两侧及高铁站附近，一片又一片建筑工地，呈现出一派繁忙景象。其中高铁站区域占据了郑东新区在建写字楼的主要体量，粗略估算约150万平方米。
一位业内人士指出，客运新东站区域、经开区、二七新区等区域的高端写字楼相继入市，将会给郑州市的高端写字楼市场带来更多的新增供应，而未来消费者和投资者将会越来越理性，在竞争加剧的条件下，一些写字楼项目将遭遇前所未有的市场压力。
在众多商业地产项目中，除了郑东新区写字楼群之外，最常见的“例牌菜”便是城市综合体了。从最近两年市场发展看，郑州已经出现大型商业地产项目集体亮相的情况。其中不乏万达城市综合体、升龙城市综合体、锦艺城、华润万象城、西元国际广场等“实力派选手”。
“由于商业地产项目‘一窝蜂’上马，因此目前郑州非住宅产品的供销比，已严重失衡。”正弘置业副总经理王朴说，“从2010年年底住宅项目限购以来，商业地产的价格上涨了50%以上，但从租金回报率来看，却比2010年以前低了很多，投资价值变低。”
无论是写字楼还是城市综合体，一拥而上除了供应量增加导致供需失衡风险外，一个最大的诟病，是产品同质化严重。正如郑州市一位商业专家所称，郑州未来商业地产市场可能会出现结构性的过剩，众多购物中心存在盲目、无序、趋从发展的现象，差异性的不足则造成购物中心普遍千店一面的现象。
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