拆迁业者的“江湖”与“剑谱”

　　走在株洲的主干道新华路上，方清明面朝着高楼，指指点点。“这个世贸广场，多漂亮的楼盘，我们拆了四五年呢！那个中央商务广场，我们的拆迁户就住里面，每次到这儿我就很舒服，有成就感，我热爱我的事业。”

　　方清明是长沙盈科律师事务所的市场部经理。他的另一个身份是拆迁工作者，已从业6年，受雇于长株潭多家拆迁公司，对拆迁项目进行全盘策划和实施。

　　这一点都不奇怪。实际上，从中央到地方关于拆迁的法律法规繁冗，拆迁过程需要调和的利益和矛盾也复杂，只有专业法律人士才能兼顾协调好各方利益。不仅如此，在拆迁界可谓“专家云集”，既有从事建筑行业几十年的工程师，也有干了一辈子的会计师，更有资深注册造价师、审计师。

　　在因拆迁引发广泛矛盾的背景下，拆迁队常被“妖魔化”，被认为是一帮态度恶劣、手段野蛮的人。如果抛开那些最刺眼的例子，以平实的眼光来看其中的大多数，拆迁——对于他们来说只是一份再普通不过的谋生饭碗。

　　实际上，拆迁公司在拆迁中扮演着重要角色，须制作一套开发商、政府、拆迁户三方都能接受的拆迁方案，以最短的时间、最稳妥的方式把房子拆下来。株洲市第一家拆迁公司可以最早追溯到2004年，到2012年当地的拆迁公司已发展至5家，拆迁从业者，多达百人。

　　从他们身上，我们可以管窥城市发展中最深刻而又最细微的矛盾。

　　拆迁这活儿

　　苏向阳是其中的一员。他今年62岁，是株洲拆迁界的“带头大哥”。退休前，苏曾在当地房产局担任过领导，先后在房管所、拆迁征收科等实职部门工作过，谙熟有关拆迁的各项法律法规、政策措施、操作步骤。

　　退休前，苏曾对下属区县的房屋普查工作人员进行培训，并使株洲市成为“全国房屋普查先进城市”，代表湖南省去北京汇报。苏的学生称他的培训为“房普军校”。因株洲话“房普”与“黄埔”同音，苏也被称为株洲拆迁界的“房普军校校长”。在他的徒弟中，不少人被地产公司高薪聘去做顾问，有些人另起炉灶做上了拆迁公司老板。

　　上世纪90年代，随着城镇化改造的发展，苏被聘专职指导房屋拆迁工作。2004年，株洲首家拆迁公司成立，他被请去当顾问。之后，他受邀于株洲多个拆迁公司，为他们开办讲座。苏本人编写了一本200页《拆迁工作手册》。

　　在株洲县碌口镇的汽车站拆迁现场，苏向阳正忙碌其间。这一项目涉及到20多家住户拆迁。

　　见记者对拆迁感兴趣，苏上起课来：“如果被拆迁人说谈拆迁的莫来，我会跟他们说，那你就把我当讨米的、要饭的，我来喝杯茶，他说那可以，让我进去。进来后，我就嘘寒问暖，问长问短，家里几口人，老人孩子还好吗……他自己主动谈起拆迁。我就告诉他哪些是政策允许的，哪些是不行的。马上就变主动为被动。”讲到这儿，苏吐了一口烟，“你不能把自己当成政府公务员，做人要低调，说话要和气。”

　　一般来说，拆迁公司的“作业流程”是：接受拆迁委托——入户调查摸底——制作拆迁方案——张贴征收补偿公告——帮助申请拆迁许可证——正式拆迁。

　　其中，入户调查摸底，是拆迁的基础工作，主要看其房屋结构设施、人际关系、拆迁意愿和补偿要求。“吃拆迁这碗饭，社会知识远比专业知识重要。”苏说。

　　翻开《拆迁工作手册》，这本内部小集子用专门章节讲述“如何进入拆迁户家中”，光与人打招呼的用语，就罗列了一页：“老兄，好像我们在哪里见过，好面熟！”，“您一身福气！”……

　　曾以打民事官司见长的方清明对此深以为然，“我们去上户，让人签字、画押都是可以做到的，人家信任我。”

　　在《拆迁工作手册》中，要求拆迁谈判者掌握“上户四技巧”、要求谈判者要“十听”。当然拆迁工作者的“效率”，也会得到相应体现，项目部会划一笔钱奖励一次性通过的上户调。

　　上户摸底之后，拆迁公司根据拆迁户的诉求、政府政策、房屋结构、房屋评估价，制作一个拆迁概算提交给房地产公司。一旦方案通过，正式张贴征收补偿公告。

　　这一阶段，是矛盾爆发的多发期。“拆迁户希望得到更多的补偿，而开发商则希望投入最低的成本，我们夹在中间很为难。”苏说。

　　房屋评估公司是根据一套公式计算房屋的价格。评估因素除了考虑区位、用途、建筑面积、装修，还要考虑如房屋建筑结构、折旧、同地区旧房市场价等等。“有时评估价实在太低，我们会根据拆迁户诉求提高评估价。”苏向阳说，但再怎么调，上浮的价格也不大，因为评估公司是根据房屋本身的价格计算，而拆迁户想要的是房地产的价格，不但有房价还有地价。

　　对此，地方政府想到的一个办法，即在评估价的基础上，增加30％的“奖励性补贴”。苏在现实操作中则想到的另一个办法，按1：1.3的比例进行产权置换——即你有100平方米的房子，可安置你到130平方米的房子里住。

　　中国式拆迁

　　在苏向阳看来，2009年发生在株洲云龙示范区的拆迁自焚事件，原本是可以避免的个案，但株洲拆迁界却因此蒙羞。他不得不承认——没有一份拆迁补偿方案是完美无缺的。

　　株洲万鸿世佳项目是苏引以为傲的项目，开发商的补偿方案很好，隔壁已经建好了的安置房，但拆迁户并不愿意搬。“首先，要他们换房子，不能让他们额外花钱，这是情理之中吧。你不拆我的，我就不用出这个钱。另外，我的旧沙发到了新房子，要买新的才配，这个以旧换新的费用，谁出？我的无烟灶台，拆掉我的是新的，将来到新房，我不能再买无烟灶台，要买抽油烟机，增加的钱，谁给我补？到新房我要搞装修去外面选材料要误工，谁给我补偿损失？……”

　　拆迁户一连串的发问，令拆迁公司猝不及防，而这些隐形补偿，没有标准。“这是书本、法条和制定政策的人，想都想不到的。”苏向阳说。

　　如果拆迁户表示要维权，拆迁工作者会说，“收回的土地本来就不是你个人的土地，土地的所有权都是国家的，你只有使用权。”对方若要争辩，拆迁工作者又会说，“老兄，要用发展的眼光看问题，所有商业开发都是为了子孙后代的公共利益。”苏向阳还喜欢用俗语来打比方，“你说她现在是少女不是婆婆，只要她是女人，她以后总要变成婆婆。”

　　尽管苏向阳有“只要方案做得好，没有拆不了”的雄心，但他也不得不承认，“拆迁不只是给被拆迁户做工作，同样要做开发商的工作。”

　　搬迁前的最后一道坎，通常是开发商拒绝再投钱。双方僵持时，物价正飞涨。苏则要说服开发商尽快动迁，劝说开发商“让一小步，迈一大步”。

　　株洲中央商务广场拆迁时，补偿方案出来有好几个月了，但没一户愿意挪动。苏向阳则建议提高补偿标准，加价300元，结果当天排队签字就签到凌晨2点。而株洲家润多广场拆迁时，有几栋业主要价很高。开发商算了一笔账，觉得拆他们的房子实在划不来，后来政府跟进调规，项目最终绕开了拆迁户的房子。

　　当每一方都关上妥协之门时，拆迁公司的总攻就开始了，拆迁工作者变成一支有战斗力的队伍，强调“人气要旺，方案要准，时间要短，人心要齐；行动统一指挥，工作统一安排，业务统一归口，生活统一开餐”。

　　各个击破，分化瓦解是总策略之一，比如先拆领头者或者有威望的人的屋子；先拆门面，让其冷清下来；先在房子上写个“拆”字，深入其内心。而具体到对付个人，则有攻心战术。《拆迁工作手册》还针对十种不同性格的人，采纳相应的对策：“怕事性格，用激将；柔缓性格，用纠缠；急躁性格，用冷落；顽固性格，用强制……”

　　这时，地方政府重点办、指挥部和各机关团体，也会派出一个协调小组。“有超生的，给你上户口；有退伍军人的，民政部门来人……这叫现场办公，有什么要求，一下子满足你，只要你肯搬。”苏说。

　　这就是“中国式拆迁”的现实图景。

　　最高境界：全身而退

　　实际上，一个聪明的拆迁工作者应当努力避免与拆迁户直接发生冲突，他们遵循的原则是“开脱自己，全身而退”，这也是拆迁者的最高境界。经常被媒体曝光的暴利拆迁，其实是不得已而为之的最后一步，一般交给农民工来实施。

　　拆迁工作者们不讳言强拆，但苏反对无良行为，如在住户门口泼大粪，在屋面砸洞，把门窗撬开方便小偷，在床铺上放蛇……

　　在他看来，这实际上是考验被拆迁人“基于被拆迁人对法律、政策的了解力度，使他们产生强大心理压力。等到进行行政裁决拆迁时，基本会调解成功”。

　　事实上，在拆迁角力中，“行政强拆”在国务院590号令中已被取消，而“司法强拆”则在新令出台前鲜有执行。据了解，在现实操作中，要申请司法强拆其实很难。

　　在过去7年的拆迁工作中，方清明还未经历过司法强拆。首先，提交给法院的材料多达40份。其中一个很重要的材料是与拆迁户的三次以上谈话记录，谈话主体必须是户主。

　　“当拆迁户拒绝与拆迁工作者沟通时，这份笔录很难形成。”方说。

　　方清明说，没搞过拆迁的人来做这个还是挺难的。“我们可以专业到——你的房间刷了几道油漆都看得出，知道给你怎么算；怎么上户宣传，怎么讲解，怎么灌输，这根本就是个技术活儿。”

　　在株洲，拆迁公司一般按拆迁总费用的2%收取服务费。此前房产部门有过会议纪要，规定拆迁公司的服务费可按总费用的5%－8%或者100－150元/平方米收取，但实际远低于此标准，像苏向阳、方清明这样的拆迁技术人员，并不归属于哪家拆迁公司，一般是以150元/天雇用。“我也见过很聪明的拆迁户。”在方清明6年的拆迁经历中，他也会想起那些“打败”他的人。一次，他被拆迁户约到了一个非常高档的酒店谈判，对方一开始就从心理上压倒了谈判者。

　　“拆迁户知道你也是带着工作来的，他们的客气让我很不好意思，伸手不打笑脸人。”方说。这种拆迁户会把国家关于拆迁的法规全部查出来，还会打听地方关于拆迁的政策，同时，对自己房屋的结构和价值，也掌握得很清楚。“他懂得比你还多，你能忽悠他？”（记者 陈安庆 谭君）

　　（文中苏向阳为化名）