等待“总理房价”？

　　全国两会刚刚结束，温家宝总理在新闻发布会上表态，房价还远远没有回到合理价位。

　　随之而来的，是各地热心者根据自己理解的“合理价位”计算的“总理房价”。大致的依据是“房价收入比”，也就是城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。根据国际上的一般标准，认为房价收入比的合理区间是3倍至6倍之间。

　　网友的公式是将全年城市居民人均可支配收入，乘以家庭人口(按2人计算)，再乘以6倍，得出的是这座城市一套住宅的“合理总价”。将这个总价除以90平方米，就得出了所谓合理的“总理房价”。

　　这个价目表的娱乐价值远远大于参考价值：北京4387元/平方米，上海4831元/平方米，广州4573元/平方米，深圳4867元/平方米，杭州4493元/平方米……地球人都知道，有生之年基本看不到这种数字了。

　　但人们还在等待，等待房价应声而落之时入场抄底。

　　这种等待，对于刚需而言无异于煎熬。因为谁都知道，底部从来是在出人意料的时候，与等待它的人擦肩而过。

　　该出手了吗？

　　租房，如何不是噩梦

　　记者 任蕙兰

　　温家宝总理在记者招待会上再一次强调，房价尚未回归到合理水平，鼓励老百姓租房。在房地产市场发达国家大行其道的“居者租其屋”观念，为何在中国总是“被鼓励”？

　　扭曲的租售比

　　挂上中介电话前，李阿姨又被贯彻了一次“房价合理回归”的总理讲话，她决定将一套靠近浦东世博园的两房出手。

　　自从场馆工作人员撤离，这片区域腾出不少空房，因为交通不便鲜有租客问津，李阿姨的房子空置了一年多，她给中介的指令从“只租不卖”变成“边租边卖”。她盘算过，这套房子市场价200万上下，世博期间租金在3500元，每年租金收益率只有2％，还要扣除物业费等支出，如果再下调租金，算上家电家具折损，大概只能是“收支平衡”了。

　　几次加息后银行存款利率最高达到5.5％，李阿姨想到空置的房子，就感觉像把10万元钞票扔进水里。在中介劝说下，她准备趁着3月1日颁布普通住宅新规利好，和上次几个看房者好好谈谈。

　　抱有同样想法的还有汉宇地产陆家嘴某家门店经理李旭，他在中介行当打拼了10多年，投资过几套地段不错的住宅。这几年租金收益率走低，加上每月还贷资金压力大，他也萌生了卖房减压的想法。“前几年租金回报率还在5％－6％，现在地段不错的住宅也只有2％－3％，很多房东都在边租边卖，如果有下家就带着租约卖。”

　　房价暴涨的历史让投资者原本很少真正关心租金回报率，因为最大的甜头来自买卖差价。中原地产研究中心总监宋会雍分析，“投资者在‘租转售’和‘售转租’之间来回跳跃，都是一种僵持和等待，一种对市场的观望，等着合适时机卖钱，所以买住宅出租一直是种投机。投资会考虑投资回报率，但投机不会。”

　　而当楼市升值前景不如以前明朗，租金回报率和银行利率之间的赛跑开始让房东们焦急不安。限购令持续一年多以来，住宅买卖市场的热度退去，租赁市场却没有因为“替代效应”价量上升。

　　“去年到现在租金没怎么涨过。”21世纪不动产新天地某门店经理李妍表示。新天地客群90％是在上海工作的外籍人士，一房或两房月租金达两三万，三房以上5万－9万，因为租房需求稳定，一套房子挂出去半个月到20天左右就能出租。

　　“业主多数也是境外人士，受到限购令影响，卖了房子就不能再买了，他们考虑在上海长期发展，普遍打算持有出租，惜售心态很强。”限购令出台，高端租房市场的供应量增大，为波澜不惊的租金水平提供了一种解释。

　　而在普通住宅市场，租金也只是在年后“例行公事”地小幅上涨。21世纪不动产西藏南路某门店经理张丹告诉记者，“今年2月份租金上涨了大概3％－5％左右，去年同期上涨大概10％。年后成交量也上升了一些，2月我们分行做了十几单租赁业务，这个月又回落到四五单。因为年后一般租约到期，很多人会换房子，所以行情会上去。”

　　张丹的门店附近大部分是老公房和2000年左右建造的次新房，由于靠近大同中学和大境中学，一半以上客户是两校学生和陪读家长，另外还有附近医院的医生。因为地铁线路方便，这里也很受白领青睐。“4000元到5000元的两房最好租。”

　　张丹的感受和统计数字很接近。据21世纪不动产对全市40个标杆楼盘的租赁价格监测显示，较2011年8月末，2012年2月末价格持平的占总数约为59.2％，其中大户型约为77.50％；价格有上涨的项目为26.7％，大部分涨幅在10％以内。

　　被“限购令”挤出的购房需求没有落在租赁市场，租金微不足道的上扬只是呼应了CPI。“从2009年到现在，陆家嘴板块租金涨了40％，每年涨幅基本上和物价上涨速度持平。”李旭说。

　　为什么住宅买卖市场和租赁市场之间几乎脱节？

　　宋会雍分析，限购令挤出的大部分是投机性需求，所以没有影响租赁市场表现。“租赁是一种实际的居住需求，不含有投资成分，所以租金是一种商品真实市场价值的反映。需求结构上的不同导致租售价格在市场上的表现完全不一样。买卖市场受到调控的影响，有高有低有起有落，租赁市场的涨幅和CPI基本是一致的。”

　　长久以来楼市疯涨令住宅的租售比越走越远。2007年1月，上海租售比(月租金与总房价之比)在1比300到350之间，现在达到1比600到850之间，而国际上通用的租售比值为1比160？。“反映出房价涨了租金没怎么涨。但租金是反映一个产品真实价值的，这说明投资者炒房子导致房价上涨过快，脱离了价值趋势，房价最起码一半以上是泡沫。”宋会雍表示。

　　扭曲的租售比令住宅失去投资意义，成为完全的投机。房东待价而沽，房价快速上涨让房东的违约成本显得很低廉，这令租客生活在随时搬迁的不安定中，加速了他们的买房进程，而旺盛需求进一步促进房地产上涨，陷入了恶性循环。

　　为何人人要买房？

　　随着城市人口不断增加，每年有务工者和毕业生进入租房市场，也有存够钱买房子的租客离开这个市场，租房市场始终维持着动态的平衡。每个租房者的终点都是买房，他们尽可能缩短自己在租房市场停留的时间。为什么人们买房意愿如此强烈？

　　每次遭遇房东跳价或要收回房子时，江苏女孩叶琳(化名)就觉得自己像这个城市的过客。2009年毕业后，她进入上海一家传媒公司工作，至今已经换了五六个住处。

　　为了压低房租开支，叶琳经常与人合租，她租过500元/月的床位，也租过客厅里用木板隔出的1000元/月单间，对她而言，“有床、书桌、空调和网线”就可以住。

　　叶琳说，有时一套100多平方米的三居室会被隔成五六间，租给很多人，夏天使用空调频繁，经常发生跳闸，物业来检修时，大家会默契地按照房东交代，说是一个公司的同事，彼此认识，因为“租客成分太复杂会给房东惹麻烦”。

　　叶琳习惯了“家”里来来往往的陌生人，也习惯了忍受“二房东”的抽成。每个地方都有一个直接和房东打交道的租客，租下整个单元，再按间或按床位拆分转租给其他人，自己赚个租金差价。“有一次我替二房东把租金给房东，才知道他加了几百元。”

　　她见过的最牛“二房东”是个30多岁貌不惊人的妇女，没有固定职业，她一口气租下肇嘉浜路附近四个单元，再转租给其他人，从中收差价。“有一次我对房子不满意，她就带我去马路对面另一套房子，我后来才知道她租了好几套。”叶琳打听到，去年“二房东”靠这份收入在昆山买了一套100多万的房子。

　　为了规避中介高额的手续费，叶琳经常在网上找房子，租赁双方签一份手写合同，交租金时她会拿到一张手写的收据。叶琳展示的一张收据中，“兹定于”被写成“滋定于”，她知道这些错别字连篇的协议并没有多少保障。“有一次我签了协议付了1500元押金给房东，搬进去才发现约定的电视机等家电都被房东搬走了，理论了半天，房东只退了一半押金给我。”

　　租房遭遇的种种乱象叶琳都已习以为常，不过她最大的噩梦就是房东跳价，年底房东经常会提出在原来租金基础上浮100－200元，对于她而言又是一次搬家的信号。

　　叶琳并不喜欢这样颠沛流离的生活。“以前逛宜家时会买一些简易衣柜或书桌，因为搬家太频繁扔了不少东西，现在不怎么敢去逛宜家，也不敢买很贵的衣服。”叶琳也希望有一套自己的房子，如果“沉没”的租金是用来还房贷，多年后至少拥有一个属于自己的小窝，但日渐上涨的房价让她只能苦笑着算算下一个交租日。

　　“安全感”很重要，但买房更强烈的原因，是被看成在城市自立的标志。

　　王洛(化名)大学毕业就在上海一家房地产企业工作，从和同学合租到单租，从住在楼梯吱呀乱颤的老房子到酒店式公寓，从租房到买房，她一步步在城市站稳脚跟。

　　王洛最早租住在黄河路附近某条里弄的三层楼老房子，她的房间在走廊最尽头，每当她提着大包小包购物袋回家，只能侧着身子踱进房间，因为走廊三分之二空间堆满了各家的杂物。王洛很疑惑，家里清清爽爽，善于螺蛳壳里做道场的上海人家，怎么喜欢在门口堆这么多垃圾。另一个让她难以理解的现象是，邻居永远只扫家门前那块走廊。

　　“蜗居”的那段日子，王洛每天早上在弄堂里买煎饼或包子，在里弄人家的烟熏火燎中去上班，走出弄堂拐个弯，高档楼宇堆砌出摩登城市的繁华。为了在这个城市中真正立足，她立下30岁之前买房的人生目标。

　　2003年楼市飞涨，王洛跟几个同事凑钱付首付，买了一套期房，不到3个月转合同出手，赚了一倍。她用这笔钱加上东拼西借凑足首付，买了一套50多平方米单价8000元小户型，并在30岁以前还清了贷款。“有一套独立的房子才有在城市安家的底气，才有提高生活品质的基础，女人有自己的房子在结婚时也不会被说闲话占男方便宜。”