开发商认为有的地方政府开始了新一轮放松调控的试探，另一方面，从全国来看，亟待输血的房地产项目正以惊人的速度增加。

　　2012年2月15日晚，杭州一楼盘狂降吸引了1000多名参加摇号选房的购房者

　　“捂盘还是降价，这是一个艰难的选择。”面对着股票页面上整屏的“绿油油”，上海一家房地产企业的销售总经理李耀平再次陷入纠结。

　　这是3月14日的下午，上海天气晴好，而李耀平的心情却没有随着连绵阴雨的过去而好转。

　　这一天，国务院总理温家宝在“两会”记者招待会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。当日，深市和沪市地产指数分别下跌4.72%和3.73%，不到一个小时内，超过7亿元资金逃离房地产板块。

　　去年底，李耀平向老板做出了“捂盘”的建议，现在，他必须再次做出选择。

　　政策——向左还是向右？

　　2010年底，李耀平差点就建议加入降价楼盘的行列。当时，上海嘉定区几个楼盘喊出降价30%的口号，在售楼处被砸声中，积累了极高人气。

　　一件事改变了他的态度。

　　一天晚上，位于浦东的中海御景熙岸的楼盘发出消息：半夜11点开始选房。此前，该楼盘以“团购价”的形式，将价格从2.2万元/平方米降至1.7万元/平方米左右。

　　李耀平当晚也赶到了这个连路都没修好的售楼处，看到了人头攒动的景象，也遇到了同样来探听虚实的同行，并得出结论：只要“真实”降价10%就能快速激活市场。

　　回来第二天，李耀平就向老板提出了捂盘的建议。“当时，我们都觉得调控政策底已经出现，开春之后，市场就会回暖。当然，一切要看地方政府的政策执行力度。”

　　李耀平说，当时在业界流传着各式各样的传言，结论显得高度一致---地方政府在节后就会逐步放松调控。

　　“后来，我们发现那些号称大降价的楼盘，虽然在当时促成了一波成交，但整体看，只要实际降幅没有达到宣传的水平，促销对销售的推动就非常有限。这让很多开发商更加倾向于静观其变。”李耀平没料到的是，意料之中的“放松”会如此曲折而惊心动魄。

　　今年2月，上海以原政策“新解读”的方式，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房。

　　这被业界普遍解读为：“旧政新解”是为了在降低敏感度的条件下，为市场带来实际的成交量。再加上2月16日，上海将普通住房标准上调，开发商普遍认为地方政府开始了新一轮放松调控的试探。

　　“上海是有示范效应的一线城市。现在各地政府都在观望，想找到放松调控的突破口。”上海一家中型房地产开发企业总经理王诚（化名）告诉《瞭望东方周刊》，他如今在安徽的几个二、三线城市开发住宅项目，芜湖新政的“夭折”给地方政府带来了压力，“不敢轻举妄动，但放松的冲动似乎越来越强。如果上海的新政不被叫停，那就跟上。”

　　2月9日，安徽第二大城市芜湖发布通知：2012年在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)，财政部门给予所纳契税100%的补助，并有50-300元/平方米不等的购房补贴。但芜湖市政府于2月12日就宣布暂停执行该政策。

　　“到第5天的时候，就比较高兴了。”王诚说，自上海新政消息传出后，他每天上班的第一件事就是查看新闻，“佛山放松限购的政策，只坚持了1天；芜湖的新政也只有4天。以上海的敏感度来说，大家都觉得过了四五天，危险期就过了。”

　　可这只是空欢喜一场，尽管强调是“旧政”，但上海的“新解”在坚持1周后中断。

　　“回暖”——跑量还是涨价？

　　2月27日，上海出台新的房地产调控通知要求，“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。”

　　该政策被上海部分区县解读为未婚成年子女只要和父母共有一套产权房的，都不可以子女名义再买房；如果要买婚房，必须领了结婚证以后才能视为一个新的家庭，再去买房。

　　其严厉程度一度让李耀平大惊失色，并花了整整一天时间打探“消息”。

　　“最后得到的说法是，出政策时，房管局告诉各区县，自己把握好度执行，可下面也不知道把握好度是什么意思。”李耀平说。

　　几天后，上海再次对政策重新解释，称条款中“该子女无产权住房”被一些区县房地产交易中心误读，实际是指子女个人不单独拥有产权住房。

　　此时，李耀平松了一口气，在他看来，地方政府的态度终于“明朗”了。

　　可他依然下不了继续“捂盘”的决心。

　　一方面，调控政策的微妙变化，很快在交易量上有了明显的反映，让李耀平觉得楼市回暖近在眼前；而另一方面，上海楼市成交量的回暖，很大程度上是由降价盘带动的。

　　中国房产信息集团监控数据显示，上海2月新建商品住宅成交面积达40.32万平方米，环比上涨89.83%，较去年同期上涨翻番，涨幅为126.95%。新增供应面积30.9万平方米，环比上升近200%，同比去年则下滑22.7%。成交均价为19831元/平方米，环比跌幅为12%，同比下降4.04%。

　　2月20日到26日，上海商品住宅成交量14万平方米，已恢复到2011年下半年的水平。2月27日到3月4日，上海市商品住宅成交量20万平方米，打破了2011年8月以来的周成交量记录。

　　虽然上海新房成交均价也在这个月跌破2万元，突破了近19个月以来的最低记录，但在李耀平看来，这依然是个好迹象。

　　“2月成交面积前十的楼盘，4个在宝山，1个在青浦，2个在嘉定，其他在浦东。从地段上看，都是外郊环区域，从定位上看，都是针对刚需。所以2月上海新房成交均价下降不是坏事，反而证明刚需大量入市了。”李耀平说，更重要的是，成交量较大的几个楼盘，并没有重演2011年末嘉定几个楼盘的“七折”大降价。

　　而按照21世纪不动产上海区域的监控，上海新房市场还出现了久违的涨价。在其监控的40个标杆楼盘中，大、中户型各有1个楼盘出现价格上涨，涨幅约8%；小户型有2个上涨，涨幅为5%到11%。

　　21世纪不动产上海总经理叶厚彪说，虽然这些“涨价”是由于前期低价房源被消耗完所致，但也证明开发商降价意愿在减弱。

　　二手房市场，则上演着让人感觉有些夸张的“反弹”。

　　2月，在普陀武宁板块，经纪人日均带看量比2011年下半年增长了七到八成，21世纪不动产上海锐丰镇坪路店经理张志强告诉《瞭望东方周刊》，该板块二手房价近半年来下跌了20%左右，但买卖双方之前依旧处于僵持状态，“150万元到200万元的次新房，买卖双方的心理价差在5%到10%之间。”

　　普通住房标准调整后，上海内外环间总价170万到200万元的二手房，如果因标准提高而从非普通房变成普通房，买卖双方节省下的税费大约在10万元左右。这就成了二手房买卖双方打破僵持的关键。

　　在上海一些热门板块和楼盘，新政策还成了房东坚守的理由。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉《瞭望东方周刊》，春节前，浦东昌里板块200万元左右的次新房，节前还有3万元到5万元的议价空间，闵行春申板块的一些房东也愿意降价3%到4%，但自新政以来，昌里板块基本没有房东愿意议价，春申板块房东的可议价空间已减少至1%。

　　在闵行七宝板块，一些热销的小户型二手房均价，从前两月的1.8万元/平米重回2万元/平米。在浦东周康板块，还出现房东加价3%到5%的情况。