语：2009年6月出让的著名的“单价地王”奥运村项目命运如何?以19.6亿元的价格击败了中海、万科、中信等10余家劲敌拿到该地块的开发商要如何消化这块"硬骨头"?

　　经济观察报 记者 陈文雅 北京北五环林萃桥醒目的标志性建筑国家网球场西侧，有一个即将封顶的在建工程，为8栋18层左右的高板住宅楼，紧挨着两栋已封顶的回迁楼。2010年12月开工以来，该工程始终在低调施工。工地的保安和工作人员似乎已经习惯了不时有路人凑近来瞅瞅，问东问西：“这是什么项目？能买吗？什么时候卖？”3月20日，连轴看房的北京白领罗菲菲见到这一位于五环边的项目后，也前去打听了下情况，却被告知，这房子不往外卖，原因是已经内部销售了，被某家国企的员工团购下来的。

　　失望的罗菲菲转而进了附近社区的一家中介门店，想问问周边二手房价格，闲聊中却被中介人员马先生告知，“那个小区叫上林世家，我们这儿有他们拿出来卖的房源。”小马向罗菲菲透露，“上林世家是一个叫中电的央企下属的公司2009年拿的地，当时地价就很贵，1.5万一平方米，现在他们内部摇号卖给中电集团的员工和领导，2.5万到3万一平方米，很多员工都加5000块一平转手卖掉，实际就是倒房号，一个房号大概100万左右。”

　　林萃桥南区域是北京著名的低密度高档住宅区，紧挨奥林匹克森林公园，与国奥村、倚林佳园等高端项目为邻。小马表示，“这附近也有部分‘经济适用房’，但品质和一般的经济适用房完全不同，实际上是一些部队和机关一定级别以上的领导的专属居住区，以低密度板楼为主。周边二手房成交均价在4万元/平方米左右，而高档社区的二手房已经卖到5万元/平方米以上。”

　　上林世家商品房的品质并不亚于周边成交价在4万元/平方米左右的京师园、澳林春天、融域等二手房社区，例如外立面采用干挂石材，层高3.05米，采暖为地板辐射，为减少排水噪音采用同层排水系统，为保证室内外隔音效果采用了高档LOW-E断桥铝合金外窗，还铺设了智能窗帘、智能门卫系统等智能家居布线。小区景观设计方案中列出了许多名贵植物。交通也不示弱，项目北边就是五环路，地铁8号线林萃桥站就在家门口，北师大附小等名校也在5分钟步行距离内。因此，即便是内部员工加价5000元/平方米倒卖，单价仍只有3万多元/平方米，比周边二手房价还低，且还是年底竣工的新房。

　　不过，这个看起来对周边二手房市场具有极大杀伤力的楼盘，实际远在一般工薪阶层的承受范围以外。“这个项目除了两栋回迁房以外，最小的户型是140平方米，总共只有4套，都在一层。另有少数160-170平方米左右的户型。此外大部分都是200平方米以上的大户型。因为是内部员工买完再卖出去，相当于是卖二手房，所以一手房的税费、二手房的税费、中介费都得买家自己来交，卖房的人相当于只是挣个倒房号的钱，别的他都不管。另外，这个项目没办预售许可证，所以也没法给你办贷款，想买房就先交总房款的40%，交房后再把剩余60%一次性付清。”马先生说。

　　这样一来，买房人需要额外缴纳的税费之高令人咂舌。由于面积都在140平方米以上，属非普通住宅，而拿到房产证又不到5年，一手房契税、二手房契税的税率均为3%，还有二手房营业税、个人所得税等，因此一套208平方米的户型房源，按照3万元/平方米出售价格计算，不含税净价为624万元，再加上各种缴纳给政府部门的税费后，含税总价就高达700万元左右，这还不包括相当于总房款3%的中介费、必须购买且价格待定的车位，以及公共维修基金、物业费等其他需要支付的额外费用。因此，买房实际成本约3.5万元/平方米。此外，这笔高额的房款需要分两次付清，第一次付250万元左右，交房后再支付400多万元。

    据中介透露，早在一年前尚未听说内部销售的消息时，他们预计该楼盘上市价格将在3.5万-5万元/平方米，“其实以后也不排除这次内部销售结束后还富余部分房源公开销售，不过价格肯定要远远高于你现在能买到的价格了。”

　　根据记者了解，上林世家家园实际就是2009年6月出让的著名的奥运村地王所在项目。当时名不见经传的“成都中泽置业有限公司”经过46轮竞价以19.6亿元的价格击败了中海、万科、中信、绿城、远洋、保利等10余家劲敌，扣除2万平方米的回迁房面积后，该项目商品房部分楼面地价达每平方米15217元，一举打破当时的北京“单价地王”纪录。

　　该地块甫一出让，周边在售商品房应声飞涨，在地块出让前预期定价1.6万元/平方米的华源冠军城二期小户型单价直接上调5000元，以21300元/平方米价格开盘。

　　一位开发商表示，当时周边融域均价才2万元/平方米，国奥村均价也才3万出头，配套设施比该地块还好，而开发商想要收回成本，也得卖到3万元/平方米以上。

　　之后，公众得知，“成都中泽置业有限公司”虽然并未在北京房地产市场有所建树，不过其背后的股东却是国资委直属100多家央企之一——中国电子信息产业集团有限公司旗下子公司中国电子产业开发公司。

　　中电集团是中国最大的综合性IT企业集团，旗下拥有36家二级企业和15家控股上市公司，员工总数逾11万人。近几年，中电集团迅速扩张，2010年末资产总额达1234亿元，不过从经营业绩来看，主营业务并非特别理想，2010年集团实现营业收入1608亿元，利润总额仅36.4亿元，利润率为2.26%。

　　中电在北京市土地拍卖会上一鸣惊人后，该地王项目经历了一系列曲折故事。

    在地块的出让合同中，北京市国土局要求建设方于2010年1月31日前动工，2012年7月31日前竣工，到2010年1月，该项目未于规定期限开工，经媒体曝光，闹得沸沸扬扬，此后，中电申请了延迟开工，并将竣工时间也推迟到了2012年底。

　　2010年3月，国资委向78家非房地产主业央企要求退出地产业，中电正是其中之一，不过，国资委允许这些央企先将手头已有的地产项目开发完毕后再退出。

　　之后，该项目又传出修改规划建筑面积的消息。记者从2010年1月该项目在北京市建委发布的环评公示信息中了解到，项目原定总建筑面积18.05万平方米，地上建筑面积为14.9994万平方米，地下建筑面积为3.0547万平方米。到2010年12月，同样是北京市建委发布的《中电奥运村项目建设方案》中，该项目建筑面积变为233558.96平方米，增加5.3万平。

　　这样一来，项目扣除2万平方米回迁房面积后按照总建筑面积（区别于土地出让时的规划建筑面积口径）计算的楼面地价从1.2211万元/平方米降至9778元/平方米，每平方米成本降低了2400多元。不过，在北京市国土局土地出让变更事项中，却未找到该项目建筑面积变更的相关信息。

　　“可以估算的是，通过提高建筑面积及内部销售等方式，中电大幅降低了单位投资成本，营销推广和销售费用等可忽略，而投资资金由于是国有自筹，也不存在融资成本和权益成本。2.5万元/平方米的内部销售价已基本可以覆盖到地价及建筑施工、景观园林等基本投入。不过，该价格距离项目本可以销售的市场价仍有1.5万元/平方米以上的差距，商业住宅部分可售面积即便按照原方案13万平方米的数字保守估算，该项目通过内部销售方式也比市场公开销售方式平白损失了20亿元销售额。”上述开发商认为。

　　罗菲菲对于中电将该项目房产以低于市场价销售给内部员工的做法表示质疑，“中电拿国家的钱买地、投资、开发，内部员工拿到房号倒卖出去，每人白挣70万-150万元，这算不算瓜分国有资产呢？另外，既然是商业住宅用地，是不是要求公开销售？之前温州合作建房项目也是因为温州市建委要求他们公开销售而遭遇到挫折，北京有没有类似的规定？如果有类似规定，不能说只对合作建房起约束作用，央企就可以不遵守了吧？”

　　北京仁和律师事务所律师孟宪生对记者表示，“其实这么做并不违法，北京市场上有很多房地产项目有类似的情况。《城市房地产管理法》只规定房地产销售必须要具备一定条件，没有规定具备条件的房地产项目必须要上市公开销售；房地产调控过程中的一些规定也都是从禁止捂盘惜售抬高房价的角度出台的，因此这不在法律法规禁止之列。另外，法律并没有规定房产销售必须要多少均价，多少利润才合适，因此只要不低于成本价销售即可。我认为如果倒卖的人按规缴纳营业税、个人所得税和土地增值税，没有偷税漏税就没有问题。”

　　“央企总是被赶到风口浪尖，不开发房地产，说没实现国有资产保值增值；开发房地产，说不务正业；拿地王，说炒高地价；拿地便宜，就说不公平竞争；房子卖的贵，说助推房价，你要卖的贵，有关部门都对你有意见；卖的便宜，回不了本；降价了，老业主维权；涨价了，说你带头跟宏观调控对着干。要上市肯定就会有一堆麻烦，所以还不如低调地内部消化，降低开发成本，还省点事。不过，民企一般是不会这么干的，因为这么做只能说让员工拿了好处，老板自己没挣到钱。”上述开发商表示。