寻价博弈将成未来楼市走向的关键

　　央行第一季度的储户调查报告，在昨天各大媒体的版面空间上占据了突出的位置。这份由中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查报告显示：在未来3个月内有购房意愿的居民仅占14.1%，与上季基本持平，是1999年调查以来的同期最低值；在不同收入水平的居民中，高收入居民（家庭月收入5万元以上）投资房地产意愿最低，仅为13.7%。特大城市（北京市、上海市）居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。

　　而在另一边厢，国内一线城市的多家银行都推出了首套房贷9折甚至8.5折的重大让利；有“楼市风向标”之称的北京春季房展会也释放出“近年罕见”的优惠信号；广东省统计局数据显示今年头两月待售商品房面积再创历史新高……事实上，购房者的观望情绪并不会比政府调控的决心更加强烈，当前楼市博弈的焦点已经落在买卖双方互相试探的过程之上，一旦“寻价”共识达成，一波回暖行情可能将逐步开启。

　　地分南北，楼市相似

　　3月20日，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在接受采访时表示说，“中央强调楼市调控不动摇的决心，在相当长时间不会改变。长期看政策形式会有变化，但抑制投资炒房的方向不会改变。”正是在这样的背景之下，我们选取了北京市和广东省一北一南两个例子来说明开发商“以价换市”的整体方向。

　　北京：抛弃“侥幸心理” 优惠“近年罕见”

　　有“楼市风向标”之称的北京春季房展会将于4月5日在中国国际贸易中心国贸展厅鸣锣。北京房展组委会副秘书长郑向东21日接受记者采访时说，此次房展北京本地项目约40个，超七成位于五环外，在调控持续大背景下，多数参展商已抛弃“侥幸心理”，优惠幅度或将“近年罕见”。

　　主办方提供的参展商名录显示，此次春季房展会的北京本地项目，分布于西城、海淀、丰台、朝阳、石景山、门头沟、通州、大兴、昌平、房山、顺义11个区县，其中，二至三环项目占北京项目的5.3%，四至五环项目占18.4%，五至六环项目占61.8%，六环之外项目占14.5%。

　　关于买房人颇为关注的房价，郑向东介绍说，受调控政策持续影响，相较去年，今年开发商急于卖房，参展态度更为积极，基本都已抛弃“侥幸心理”，多数项目尤其是五环外项目开发商“以价换量”心态明显，此番春展各项目优惠幅度或将明显超过往年。

　　根据主办方提供的资料，除了折扣力度高于往年外，一些开发商还将通过推出特价房、团购价、低总价房等多种方式吸引买房人，比如房山的某楼盘，85万团购价，买现房两居；大兴的某楼盘，团购单价每平方米11900元起，总价66万元起。

　　“原来还有一些开发商拿地后希望做高端、大户型，而现在多数开发商都根据地块所在区域特点，针对首次购房需求和改善型需求打造中小套型、中低价位房型。”郑向东说，调控政策的效果已经显现，此前持续多年的房价上涨预期已打破，投机、投资性需求被挤出，开发商也更多将目光锁定在刚性和改善型需求。

　　此番参展北京本地项目户型以90平方米以下中小房型或是120平方米左右的改善型三居为主，从现有展商资料看，40-70平方米之间的一居都成为包括鸿坤、首开、绿地等众多开发商主要宣传户型。（半月谈网/记者 华晔迪 罗宇凡）

　　广东：商品房待售面积创历史新高

　　日前，广东省统计局发布数据，今年1至2月广东待售商品房面积达3155.69万平方米，创历史新高。

　　对开发商而言，“身后”存量大增，“前方”调控不松，“口袋”资金吃紧。专家认为，这三重压力，将带动开发商以价换量，让房价继续向合理水平靠拢。

　　广东省统计局发布的最新统计数据显示，今年1至2月，广东待售商品房面积同比大幅增长49.5%。而同期，广东商品房销售面积为621.95万平方米，同比下降22.6%。

　　而在素有“楼市风向标”之称的深圳，今年1-2月，新建商品住房成交29.15万平方米，同比降幅超过40%。而2月末深圳新建商品住房可售面积却高达246.85万平方米。

　　一边是新增供应增加，另一边却是市场成交下滑，楼市存货规模持续上升，去库存化周期不断延长。

　　与存量大增同行的，还有资金趋紧和调控政策的不动摇。

　　16日举行的国务院常务会议，明确了“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”是今年政府工作的七大重点任务之一。而统计显示，2011年房地产行业的销售回款速度下降，融资渠道也显著收缩，行业资金压力进一步加大。

　　这意味着，在“限购、限贷、限价”措施的持续作用下，今年的楼市可能依旧是个“寒冬”。

　　世联地产首席技术官黎振伟等专家认为，在三重压力之下，开发商以廉价和过度充裕的贷款支持，享受资源增值的盈利模式已经难以为继，地产商转型已经迫在眉睫。

　　万科总裁郁亮也表示：“囤地捂盘的模式已经过时了，不管过去从事什么类型的发展商，包括高端类型，都在强调快速周转。”

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，当前的成交是“不降价无成交、降得多成交多，完全是以价换量的阶段”。（半月谈网/记者 赵瑞希 乌梦达）