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商品房广告虚假夸大；房屋面积含混不清，没有国家监测机构的测量报告；开发商以种种借口拖延甚至拒绝办理房产证……这些问题，在如今的商品房销售中屡见不鲜。
3月13日，洛阳市房地产行业资深人士、某房地产开发企业原销售部经理李先生向记者讲述了房地产市场上存在的种种陷阱。
讲述人:房地产行业资深人士李先生
涉及行业:房地产业
从业时间:6年
揭发内幕:房地产商如何设置陷阱，通过广告、合同、计量方式等途径，欺骗消费者
【陷阱之一】
楼盘广告“太夸张”，买房时眼睛要擦亮
楼宇未成，广告先行。有些开发商在广告中宣称所售房屋环境优美，交通便利，配套设施完美，物业管理周全，但购房者入住后就会发现实际情况与广告宣传大相径庭。
“地处偏远地段就说成‘远离闹市喧嚣，尽享静谧人生’；处于郊区乡镇就说是‘回归自然，享受田园风光’；紧临闹市则说成是‘坐拥城市繁华’；旁边有条臭水沟也敢说成‘绝版水岸名邸，上风上水’。”李先生说。
此外，还有一些开发商抓住购房者专业知识缺乏的漏洞，利用所谓的起步价、成本价、优惠价等价格优势来误导购房者。
上周，洛阳市民李小姐向本报反映，一家房地产商在洛阳推出20套特价房，“起步价在十五万，我和朋友去了之后才发现是商业用房，不是住宅用房，产权只有四十年，水电、物业还比住宅用房高，不适合自己住。这些在广告里都没有说明，不少人从周边县、区赶来，结果白跑一趟。”
【陷阱之二】
预售合同别急着签，签了法律也不保护
对于商品房预售合同，李先生认为，个别房地产开发商在根本不具备销售条件甚至在建设用地尚未动迁时就开始销售商品房，与购房者签订《商品房认购书》、《购房意向协议书》等所谓的认购合同。
李先生说，这些合同往往都是由开发商事先拟好的，内容简单，定金数额却很高。一旦开发商不能获得销售许可证，则双方签订的此类协议就不具有法律效力，购房者不仅无法实现购房目的，还会遭受一定的经济损失。
“购房者最好不要和开发商签订预售合同，或者在签合同前，到房管部门询问，该楼盘是否获得了正规的商品房预售证。”李先生说。
自制销售合同猫腻多
耽误以后办房本
家住洛阳市西工区的毛先生两年前，从一个小开发商手里购买了一套房子。买房时，开发商和他签订了一份商品房购买合同，并信誓旦旦地说，保证能够办理房产证。然而，如今两年多过去了，不仅没拿到房产证，反而被告知连购买合同都不是正规的。
“由于一些开发商手续不全，很难拿到正规的商品房销售合同，为了出售自己开发的房屋，就会选择使用欺诈的方式，骗购房者签订自制合同。”李先生说。
据李先生介绍，开发商与购房者签订自制的销售合同，主要是为了向购房者销售以自用为目的自建或联建的房屋、无法办理合法手续的公房或本身不具有完全土地使用权、没有规划审批手续的房屋。
此外，开发商还会在自制销售合同中，制定对双方违约责任明显不公的条款，加大分摊公用面积，不确定具体办证时间，不明确办证费用等，以“方便”逃脱办证责任，少出办证费用。
面积计算花样多
赠送的面积本来就是你的
商品房销售计量陷阱是在商品房销售中最常见、种类最多的一种，其主要包括商品房销售面积计算标准陷阱、商品房阳台建筑面积计算陷阱、商品房建筑面积分摊陷阱、商品房建筑面积误差陷阱四类。
“买46平米，送9平米一房变两房。”市民王先生向记者反映说，“这是一家开发商的广告语，可是我到楼盘一看，赠送面积是露台、阳台，但这些面积本来就不是应计算的面积，或者只能算一半的面积。”
“由于建筑面积的确定涉及许多因素，非专业人士很难搞清楚一套商品房的建筑面积到底是多少。”李先生分析认为，正是购房者缺乏商品房计量概念，才导致开发商有机可乘。
此外，开发商还会故意小幅度夸大建筑面积，在相关部门进行实地测量得出正确数据后，开发商则以差额较小为由，不再重新结算差价。
三招规避陷阱
发现违规及时举报
洛阳市工商局经检支队一线执法人员李玮认为，应对商品房销售中出现的以上各种“陷阱”，要做到以下三点：
1.购房者在选购商品房时，要保持一颗平常心，不要“贪小便宜”。商品房不会像普通商品那样有真正的“跳楼价”，购房者不要轻信开发商的广告宣传，而要多渠道搜集信息，比较筛选，去粗存精，并到现场察看核实，了解房屋现状、周围环境等情况，以防上当受骗。
2.购房者应尽量选择信誉好的房地产交易代理机构购房或者找律师陪购。房地产交易涉及建筑、金融、法律等多方面的专业知识，大多数购房者不可能掌握那么多的知识。所以应在律师或专家的指导下购房，或者通过委托信誉好的交易代理机构来进行房地产交易，同时，购房者要严把售房合同关。
3.购房者在购房过程中一旦发现开发商出现违规行为，或所购房屋出现质量问题等，要及时通过12315、信函、来人等方式向工商部门申诉或举报。
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