摘要：刚性需求是房地产开发商虚拟出来鼓励住房消费者进入高房价市场的一个概念。居民的住房需求不是“刚性”的而是有条件的。它在于住房市场的价格水平及居民对这种价格水平的支付能力。如果居民没有支付能力进入这种价格水平市场，居民的住房需求是不存在的。 

　　在全国22个大中型城市房价出现停涨局面后，“两会”能否为房地产市场制定更合理的政策方向？房企与政府的博弈，结局会如何？中国社科院金融研究所研究员易宪容称，中央此次出台的房地产调控政策将是一个长期行为，待房价理性回归后，中国经济将迎来新起点。同时，针对两会上政府首次将GDP增长目标调低到7.5%，将引发股市动荡的民众担忧，易宪容认为不必过于担心，GDP增速下调为弱化唯GDP主义。

　　调控政策将长期执行

　　3月5日，温家宝总理在全年政府工作报告中的立场表明，今年房产调控政策将会非常严厉。消息一出，市民欢呼，房企“上书”自救。

　　“控制房价”与“保经济增长”已让政府考量很久，政府政策在二者之间已反复摇摆过多次。虽然政府报告出台，但众多市民仍抱有疑问：调控政策是长期行为还是短期行为？

　　对于这一点，易宪容认为，目前房地产宏观调控政策不会是临时性政策，而是长期的，不会轻易更改。

　　他认为，只有长期的调控政策才能让房价回归理性，这已经成为政府和整个社会的共识。如果让房产泡沫自然破灭，中国可能会重蹈1990年代日本经济崩盘的覆辙，只有通过强有力的政策调控挤出泡沫，才会让经济健康发展。“房价合理回归后，中国经济将迎来新起点。”

　　在3月9日“百度新闻两会热搜榜新闻转载榜”的榜单上，《住建部：楼市调控不会再出新招也不会放松》成了转载率最高的新闻。住房和城乡建设部部长姜伟新表示，按照现在的房价分析，特别是七八个大城市的房价，如果继续上涨下去，未来的房地产泡沫将很难处理。

　　对此，易宪容称，这是政府官员首次公开表示房地产市场存在有大量泡沫，可从中看到政府此次打击房市投机炒房，去“投资化”的决心。

　　房价“拐点”仍未到来

　　今年1月份，全国70个大中城市新建商品房价格环比全面停涨，相比去年1月份70个城市中有60个新建商品住宅价格环比上涨，楼市由“涨停”变为“停涨”。这意昧着在抑制投机投资的限购政策和加大保障房建设两项调控措施下，全国房价正逐步走向以消费者为主导的市场。

　　然而，“房价真正的拐点仍未到来。”易宪容说，“停涨”现象的出现只能说明房市已经开始由投资市场转向消费者市场了，只有房价降到大量消费者能够进入到这个市场，房价才有可能出现真正的拐点。

　　那么，房价下降幅度达到多少时，房市才能被称为已回归到理性的消费者市场？真正的拐点何时才能出现？

　　针对以上问题，易宪容没有给出具体时间。他向记者打了一个很通俗的比方，“作为一个普通消费者，你摸摸自己的口袋，掂量下银行存款，如果你现在买得起房，那现在的房价就是合理的，如果买不起那就说明不是的。”

　　利用税收政策改变楼市性质

　　易宪容预言，“两会”上住房市场宏观调控政策的激烈博弈是不可避免的，焦点将集中在如何优惠所谓“刚性需求”及增加改善性住房销售上。

　　事实上也如此。“两会”前，一些房企“上书”自救的“万言书”中有一份报告特别引人注目。该报告揭露了一些重要数据和信息，还指出，参照国际经验，我国住宅投资的增长速度并不快，政府试图通过系列“限购令”和保障房政策解决住宅市场价格偏高，这是个基本的逻辑错误，也是不可能实现的政策目标。无疑，此举试图左右政府的决策。

　　我们同样可以看到，政府在近10年来一直在努力进行宏观调控，实施打击“投机、投资性购房”的举措，力图通过建设保障性住房改善低收入者的住房难问题。为何多年来政策实施后收效甚微，直到今年才开始出现房市“停涨”局面？

　　限制投机炒作的经济杠杆有住房信贷政策与税收政策。易宪容称，目前的情况而言，政府部门仅是在住房信贷政策落实得较为理想，而在对打击住房投机炒作的税收政策上则相比较远。

　　地方政府软性对抗中央政府楼市调控，这是政策落实不到底的一个重要原因。易宪容在接受其他媒体访问时曾谈到，“地方政府软性对抗中央楼市调控，其原因并非只在于增加地方的土地财政、增加当地的GDP或政府业绩，更为重要的是，住房的价格推得越高，不仅能够把土地的价格卖得更高，而且可以使地方政府所掌握的土地交易标的变得更大。”

　　另外，政策落实不到位的另一个重要原因，还在于政府未充分利用税收政策，比如说出台严厉的住房交易税、住房交易所得税及房地产财产税税收政策等。他认为中国房产调整急需要建立了一套公正公平的房产税收制度。

　　“刚需”只是虚拟概念

　　在房产普遍低迷的市场背景下，有媒体称一批“刚性需求”族已开始行动，部分城市房市成交量比较平稳，但大部分的消费者仍选择在“两会”后观望政府出台相关政策再作出决定。

　　对此，易宪容认为，在房价很高时，也有一些消费者进入市场，但这并不能改变现今楼市的根本性质。“‘刚性需求’是房地产开发商虚拟出来鼓励住房消费者进入高房价市场的一个概念。”他解释道，居民的住房需求不是“刚性”的而是有条件的。它在于住房市场的价格水平及居民对这种价格水平的支付能力。如果居民没有支付能力进入这种价格水平市场，居民的住房需求是不存在的。

　　易宪容还建议“住房消费者不要掉入优惠利率陷阱”，房企和银行给的那些优惠利率的款额，相比巨额的房款而言都只是蝇头小利。