小产权房问题久议未决，再度成为两会热议话题。国土部部长徐绍史近日表示，今年国土部清理小产权房的工作将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格防范，不让小产权房现象蔓延。

　　虽然小产权房的存在并不符合法理，但这一灰色市场却呈现出购销两旺之势。在房价高企不下的语境下，小产权房成为城镇中低收入家庭满足住房需求的一个输出通道，也被农民房主视为创收源泉。但与此同时，小产权房市场也潜藏了不少风险因素，让交易双方利益难以得到根本保障。恰因此，小产权房问题的合理解决，需要在“合法”与“合理”之间寻求一个平衡点。

　　在我国城乡接合部、城中村等区域，大批附着在当地农村集体所有土地上的房屋被推向了市场，业界称之为“小产权房”。根据既有土地政策，集体土地使用权只能首先在集体成员内部初始配置，农民在自己宅基地上以及村民集体在集体建设用地上建设的住房只能卖给本村居民。显然，小产权房并不是真正意义上的商品房，其产权不完全的特性并不受到法律的认可与保护。但即便如此，小产权房交易在各地长期存续，市场规模也日渐膨胀。

　　小产权房之所以在实践中颇具市场人气，关键还是迎合了购销双方的利益诉求。由于目前农村集体土地流转受限，其市场价值也随之受到抑制，附着其上的房屋因此具备了明显的价格优势，吸引了大批无力购买商品房的城镇居民。而随着小产权房的出售，农民获得了财产变现收益，也乐见其成。以此观之，小产权房成为房地产市场固有弊病的“副产品”，一定程度上缓解了高房价压力，意外承担起了中低收入家庭居住需求的保障功能。所以，小产权房问题不仅仅关乎经济利益，而且涉及到民生维稳课题，若主管部门对小产权房采取“一刀切”式硬性规制，必然伤及民众切身利益与情感，引发民意反弹。

　　小产权房具有一定市场生存空间，但并不意味着可以全面放开。毕竟，在不合法的前提下，小产权房交易双方的切身利益难以得到全方位保障。就购房者而言，小产权房只能一次性付款，不能获得产权证明，不能借此房产落户，更遑论拥有转让、处分、收益等权利。一旦涉及到拆迁赔偿等事宜，法律认可的受益者仍然是农民房主，而非现有买家。事实上，当前城乡二元土地制度已经阻碍了我国的城市化进程，农村部分集体土地获得流转地位是大势所趋，国有土地与农村集体土地同价同权将成为改革的方向。在这一体制变化过程中，诸多不确定因素导致部分农村集体土地的流失，小产权房的售价是否真实体现出了土地的稀缺属性，农民财产权益是否受到侵害，这些都需要在市场制度完善之后进行具体鉴定。

　　应当指出的是，规制小产权房现象需要秉持弹性思维，既要呵护城镇中低收入群体与农民的切身利益，又要防范灰色交易所引发的市场风险。其实谈及行政操作并不复杂，具体而言，主管部门应当对小产权房附着土地的性质进行鉴别，如果属于宅基地，可以通过要求购房者补缴相关税费等方式认可其房屋产权；如果小产权房所属位置有占用耕地之嫌，那就必须在明确“18亿亩耕地红线”的原则上，要求通过卖方退还房款、财政补贴等形式，保障基本耕地面积不受挤占。或许，当前小产权房现实需求与法律框架之间的碰撞，能给我国农村集体土地制度改革提供契机，继而逐步实现农民宅基地使用权交易的合法化。

　　小产权房现象是我国城乡二元土地制度及保障房市场滞后等因素共同作用的结果。所以，聚焦于小产权房市场“单兵突进”式的整顿方案难以触及到问题肌理，只有实现农村土地市场合理流转、加快住房保障体系建设，才能让久拖不决的小产权房问题得到根本厘清。(作者系经济学博士)