任志强

　　华远地产有限公司董事长任志强今日参加第一财经财富嘉年华“趋势”经济论坛时表示,二三线城市房地产遇到的问题并不大,反倒是一线城市销售下降巨大。

　　他认为,棚改其实是对房地产开发商最有益处,开发商可以借机拿到低息贷款,并且资金回笼快。

　　现场还有精彩问题,就在本文末尾。提前透露一点,任志强说,一百个上海都代表不了上海……

　　未来房地产市场的发展方向

　　在谈到为何房地产投资增速下降时,任志强表示,一是和前期土地购置有关。土地购置是一个先进指标,当其处于负增长的第二、第三年,通常房地产价格是上涨的,土地也是上涨,随后就出现一个低潮,然后再出现土地负增长。明年的供求关系,按照现有统计,排除棚改等因素,商业房地产开发又会发生变化,今年的开工负增长会导致明年9月份出现需求上涨。

　　今年上半年房地产销售下降,引起了一些市场上的争论。但实际情况并不是这样的。今年1-5月份是持续下降的,但1-6月份已经开始出现回升。6月份比5月份的情况略有好转。7月份的统计数据没有出来,但是从某些地区来看,可能会有好转,因为大部分地区开始取消了限购政策,甚至有一些地方采取了降息、降税、政府财政补贴等方面来刺激楼市。

　　任志强认为,一个月的数据可能还不足以说明,要用更长时间的数据来说明整体情况。但从目前来看,进入下行通道是不成立的。

　　他认为,比较麻烦的是到位资金,到位资金的增长率是历史上从来没有过的最低点。去年的自有资金增长率过高,也包括一些非房地产行业为主的产业迅速进入市场,但今年这一部分的资金基本上退出了。过去做服装的都在进入,甚至三四个人作为合伙人就进入了,但现在这部分人退出了。目前的到位资金大概还有1.7万亿的资金富余量。

　　任志强说,所有人都认为二三线城市遇到的问题最多,中国沿海地区和一线城市问题不大,但实际上错了。从投资上来看,并没有明显看到中西部地区投资增速下降。但是从销售来看,影响最大的是东部地区。一二线城市多数地区销售下降巨大,反而三四线城市或者是四五线城市更多是正增长。也就是说,中西部并没有因为环境变化出现了大幅度崩盘。

　　他解释说,严格来说,我们只统计70个大中城市的数据,比如房价。但在销售和开工数据当中,也包括了其他500多个城市,包括县级和地级。我们还有2.59万个镇,这些镇占的数量很大。

　　房地产和城镇化

　　任志强还指出,和房地产关系最密切的就是城镇化。如果中国的城镇化速度已经到了一个截止的地步,就会出现房地产过剩的问题,或者说从预售市场转入二手市场。但是现在来看并没有这样,城镇化从30%之后到70%之前都是高速增长的过程,全世界多数过程都是这样的发展路径。我们目前严格来说,也只是第一第二个阶段,是从农村进入城市,从小城市进入大城市的阶段,还没有进入第三阶段——郊区城镇化形成大城市圈。

　　但人们会提出一个问题,就是当人口向大城市集中的时候,大城市人口的密度就会高。可从人口密度调查来看并不是这样的。按照建成区比例,北京是全国倒数第四的人口密度。

　　北京为什么首堵呢?这是因为只有一个中南海,所以在北京核心区不是建成区,核心当中不到200平方公里范围之内,我们的人口密度是世界第一位的,高过纽约、东京、莫斯科、巴黎、伦敦、马德里等等,可以达到每平方公里3万多人。但在建成区当中一分散就不是这样的。中国的审批制度导致了人口集中于政府审批权附近。而在国外没有这样的现象,政府的审批权利和市场基本上脱离了,人口的密度是自然增长的,而不是随着权利中心而转移的。

　　房地产市场化在逐渐减少

　　任志强还表示,在买卖自住商品房屋的时候,北京市政府还要求自住商品房卖的时候,要给政府交30%,“我不知道那一条法律上可以找到市政府可以做这样的规定,因为钱不是你投的,经济适用房卖的时候,你拿一点还可以有道理可言,而自住商品房是商品房产权证,而且你是收了地价的,我个人觉得政府是太黑了。”

　　他指出,在政府获得地价过程当中,政府的投资行为导致出现了另外一些现象。“比如说我们棚改是用政府投资拉动,我个人觉得就是一个因果倒置。棚改区改造力量用的越多,对市场破坏力越大。”

　　前面3600万保障性住房的问题还没有解决,同时又增加了1200万套新的概念。3600万套原来是5年计划,一年要投700万套,相当于全部开发商住宅竣工总量。即便是在去年,也只完成了700万套。开发商就建那么多的房子,换句话说,只建那么多房子的市场,如果说有更多房子冲击市场,就变成了另外一个情况,既包括开发商竣工,也包括了非开发商竣工的部分。今年的统计报表当中,真正属于商品房开发的只有50%,另外50%都是和政府相关的包括保障性住房、棚改区住房等等。市场化在逐渐减少而不是扩大。

　　任志强说:“我对一万亿的棚改称之为4万亿的拉动。什么意思呢?用4万亿让经济立刻强起来了。网上有人说,1万亿侵犯了开发商的权利,我表示反对,棚改对开发商是最有利的,因为可以拿到开行的低息贷款。”

　　任志强认为,如果这样发生的话,存在的问题是更多的。现在已经完成了960万套保障房,已经投入了1万亿,再加上4万亿,这几年可能出现的常态的就是所有开发商跟着政府保障房走就是资金回笼最快的,反而完全市场化的会逐步的退出。