[摘要] 解决房价涨幅过高的手段除增大土地供应外，更加重要的方向在于存量改革，即构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。
投资要点：
地产供给侧改革，从增量到存量。我们在2016 年行业深度《从区域和产品结构上推进地产供应侧改革》报告中指出，解决房价涨幅过高的手段除增大土地供应外，更加重要的方向在于存量改革，即构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。本次新规定符合预期。
对《征求意见稿》主要内容解读
1）六大层面，对住房租赁和销售管理做出明确规定。具体包括：“加大租赁用房供给，鼓励住房租赁企业长期经营”、“政府对租赁市场的监管、引导和信息公开制度”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”、“住房预售监管”和“房地产经纪专业人员职业资格制度”
2）加大租赁用房来源。鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。
3）保障承租人权利。包括：出租人不得强制方式驱逐承租人，收回住房；合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年；承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务（我们认为包含教育和医疗）。
4）对“二房东”行为做出明确规定。承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。
5）对开发商销售和中介做出更严格规定。不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。以上规定对自由经纪人和经纪人平台造成冲击。
对行业中长期构成利好。新一届政府在房地产发展顶层制度设计中最大改变是构建多层次住宅市场体系，最终实现“高端有限制、中端有市场，低端有保障”的房地产市场。我们认为意见稿立足构建“租售并举”市场，有利于房地产行业中长期的健康发展。
投资建议：截至2017 年5 月19 日，A 股市场动态（TTM）PE 在19.87 倍，房地产板块动态（TTM）PE 在16.97 倍。政策对从事长租公寓业务的世联行构成直接利好、间接利好商业类（中国国贸、金融街、北辰实业）和地产基金（嘉宝集团）。
风险提示：行业存在继续调控风险和基本面下行风险。
