[摘要] 住建部日前就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，该条例征求意见稿包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等，从多个角度规范房屋租赁和销售市场，引来一片叫好。
住建部日前就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，该条例征求意见稿包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等，从多个角度规范房屋租赁和销售市场，引来一片叫好。劳动报记者调查采访发现，该条例有许多突破性的举措，但有的还需要进一步完善以及关于可操作性的验证。
发现治理群租或更不易？
该条例意见征询稿一出，外界高呼“租赁时代”到来了。缘何有此一说？劳动报记者粗略统计了一下，该政策中有12条条款涉及规范租房行为，从数量上堪称空前。其中包括“未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房”、“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房”、“出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间”等多条保护租客利益的条文。
劳动报记者从上海市场上了解到，作为一个国内较为规范成熟的市场，出租人擅闯、暴力驱逐承租人等行为并不多见。相反对于像群租这样的行为，“未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房”这样的条款一出，有可能增加了发现和执法的难度。
上海虹口区一小区的业委会负责人告诉记者：“原先要进群租房的门就很难，平时发现群租房主要靠看垃圾量、看用电量等‘侦察手段’。一旦发现群租，还是能够通过房东进入到房间进行确认的。”他担心新的规定出来之后，群租租客会“一夫当关，万夫莫开”，对群租的发现和治理会更加难。
“房租指导价”如何发挥实效？
房屋租赁领域另外一个核心问题是租赁价格。这次条例提出，“承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。”这一条款究竟能够多大程度让租金变得合理、透明，以及杜绝不合理的涨价？
条例规定，各级政府应当建立住房租金发布制度，其用意在于有一个类似“房租指导价”的东西出台后，避免了因为信息不对称、使得房东可以漫天要价。但在实际操作当中，通常是租赁住房的供求关系对租赁价格起主要作用。“房租指导价”是否具有可参照性、房东不愿意执行指导价怎么办……这些问题还需要明确执行细则。
另外，条例提到“住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。”我爱我家上海市场负责人俞静告诉记者，目前上海的住宅租赁市场中，租房合同一般是一年一签，不会跨年签，合同到期前房东与租客都会协商新一年的租金，所以这一条款看似保护了租客的利益，但现实效果可能并不明显。
