各类“小镇计划”来势凶猛，也引发了业界担忧，房地产企业会否以特色小镇之名变相圈地？特色小镇建设是否会变成新一轮的房地产开发？对此，中国房地产报记者采访了华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事长李忠。

　　特色小镇已成为当下城市规划和房地产开发领域里的流行词。

　　继去年10月公布了首批127个全国特色小镇名单后，第二批全国特色小镇名单即将公布。住建部近日要求各省6月底前上报300个特色小镇推荐名单，市场对特色小镇的关注度愈发提升。不到一年时间，已有多家房企披露涉足小镇建设的计划，纷纷掘金小镇建设。

　　但各类“小镇计划”来势凶猛，也引发了业界担忧，房地产企业会否以特色小镇之名变相圈地？特色小镇建设是否会变成新一轮的房地产开发？对此，中国房地产报记者采访了华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事长李忠。

　　中国房地产报：过去一年，特色小镇在全国遍地开花，但实际上，特色小镇在国内并无一致的概念定义，你是如何理解特色小镇中的“特色”及“小镇”的概念？

　　李忠：“有限”是特色小镇打造的关键，也是魅力的关键。它是在有限产业下吸引有限的人群，用有限的打造手法形成有限规模的逻辑。规模有限是小镇最大的特色。

　　现在许多人说特色小镇，都是拿欧美的逻辑在说中国，欧美的小镇活得好不代表中国能做好。在中国，并不是所有的小镇都能成功，能够成功的小镇只会是少数。

　　特色小镇应该理解为是数量的变化，而不是质量的变化。它其实并不是一个新类型，也不是一种新功能的产生，而是个头的变化，个头小是特色小镇最重要的一个特色。

　　大家为什么都愿意做小镇？因为它规模有限，目的明确，从而达到运营路径更简捷。

　　中国房地产报：现在有很多开发商包括碧桂园、华侨城、万科等都进入到特色小镇建设中，小镇建设表现出最明显的特征就是房地产化的凸显，而“特色小镇”的本来面目却变得模糊，如何避免特色小镇建设变成新一轮的房地产开发？

　　李忠：房地产化不是问题，问题在于一个度的把握。我发现大部分特色小镇的房地产配置不是高了，而是低了。特色小镇要搞产业，往往应该是房地产先行。宁可让房来等厂，不要让厂来等房。但凡要让厂等房，那就等于回到了计划经济，先生产再生活。

　　之前国家提过美丽乡村建设，没有一个开发商响应；现在好不容易有一个特色小镇政策让所有开发商都心痒不止，却要担心，这个逻辑是不对的。有人认为一旦特色小镇一哄而上会浪费资源。但这浪费的也是开发商的资源。不做特色小镇老百姓(603883,股吧)什么都得不到，但即使开发商建了许多设施特色小镇没有建起来，至少还给百姓留下了基础设施和配套。我们要想的是怎么利用这个政策，把事情做得更好。

　　中国房地产报：但确实存在开发商利用特色小镇之名跑马圈地的情况？

　　李忠：确实是有这种现象存在。现在一些纯地产公司纷纷开始做特色小镇，因为前一轮大家觉得能够获取廉价土地的方式是产业新城，而这一轮能获取廉价土地的方式就是特色小镇。甚至有些开发商说，特色小镇是开发商能够不走招拍挂拿到相对廉价土地的唯一一个，也是最后一个风口。这就是为什么特色小镇这么热。

　　问题在于政府给予部分开发商资源给的过快、过宽。像恒大、碧桂园、华夏幸福(600340,股吧)这类企业，资本通道是顺畅的，而且有实力，多拿几个小镇没问题。小开发商如乌镇的开发商陈向宏，虽然有成功案例，但是核心团队的复制力是有限的。

　　宁愿相信许家印能做出100个好的特色小镇，也不相信陈向宏能做出100个好的特色小镇。因为一个是流水线搞生产，一个是手工作坊，手工作坊出一两个精品是没问题的，但大规模复制是有问题的。大房企会迅速弄出一个模式，再利用这个模式来复制。

　　但是这两种我认为问题都不大，大问题在于中间一批开发商。有一类公司一个特色小镇也没做出来，就已经10个20个去拿特色小镇，这类企业最后把政府圈进去的可能性比较大。

　　现在提出要把特色小镇当作内生动力，当作国家城镇化的发展途径。在这个逻辑下，开发商做特色小镇要慎重落子。

　　中国房地产报：为什么很多地产公司都愿意做特色小镇，哪怕过去做产业新城的房企也都成立了特色小镇部门？

　　李忠：因为产业新城是一个大循环，而特色小镇是小循环，小循环能够做到“短平快”，可以把与政府的谈判周期缩短。你做一个产业新城，需要分析做这个产业还是那个产业。举个例子，一个产业新城要做机械电子、汽车制造、模具，已经确定了三类产业，但只因为最后不确定要不要做生物科技就谈判了很久。但是特色小镇往往去拿地的时候，这个特色小镇多多少少是有一些本地特色，没啥好纠结的，而且这个定位一定是锐利化的，不会定好几个产业。确定了机械电子就可以只做机械电子，我就是把这个核心产业做到底，定位好做，规划也好做。

　　现在很多开发商宁可把一个产业新城拆分成三四个特色小镇，这样它每一个小镇的运作的确定性都大幅增强，这就是特色小镇现在骤然增多的原因。现在甚至有人提到要利用特色小镇的思维做旧城改造，我觉得中国人的创造力是非常厉害的。

　　中国房地产报：什么样的小镇适合中国的特色土壤？其根本诉求是什么？

　　李忠：特色小镇一个重要的发展方向就是要与大城市发生共振。靠城市，这是最重要的事。只要离都市近，尤其离大都市近，哪怕特色不是特别鲜明也值得去投资。旅游资源中真正能赚到城市钱的，并不是资源绝对好离大城市绝对远的，而是资源相对好同时离大城市绝对近的。

　　做大城市周边的特色小镇，在大城市周边，跟大城市互动更加方便，也更强，这个是选址的第一个逻辑。中国做特色小镇的主战场应该是中东部地区的大都市圈，京津冀、长三角、珠三角，包含大武汉周边、大成都周边，这些都是小镇的密集地。

　　特色小镇发展的核心就两个字：聚焦。聚焦是小镇成功的最核心逻辑。内涵越大，外延越小的特色小镇越容易成功。做特色小镇前面加的定语越多的小镇越容易成功。大城市可以广种博收，但小镇只能是一个方向、一个支柱产业。特色小镇的资源必须要求精准投放，能够率先领先一步的是能够得到市场高回报的。（记者 苗野）