随着房地产市场的的快速发展，为了增加销售部分企业在市场竞争中不惜采取不正当手段，违规销售花样不断翻新。那么，对于我们普通购房者来说，在买房过程中又该注意哪些事项才能保护我们的合法权益不受侵害呢？2月26日，映象网记者采访了郑州市房管局相关处室负责人，他们对大家关心的问题一一做了详细解答。

　　问：自2013年以来，市民投诉最多的主要集中在哪几个方面，其主要原因是什么？

　　答：商品房办证过程中，市民投诉较多的是开发商交房后迟迟不办理房产证，也就是逾期办证问题，导致逾期办证的原因主要有以下几方面：?

　　1、出卖人的原因。这是导致逾期办证的主要原因，如出卖人的土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、违规开发建设、没有通过综合验收或提供综合验收合格证明、所售房屋设定的抵押尚未注销等等。总之就是在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料，或者在买受人申请办理房屋所有权登记时，不能提供相关证明材料。

　　2、买受人原因。这主要是指在出卖人按照合同约定或者法律规定如期办理房屋所有权初始登记，并备齐相关证明文件的情况下，因买受人自身原因无法办理。如，因办理房屋所有权登记需要支付一定数额的契税和相关费用，买受人往往因资金缺乏而不申请办理或者迟延申请办理；也有的是因买受人不能按约支付购房款，出卖人行使抗辩权导致逾期办证等等。?

　　问：对于此类问题，咱们采取了哪些措施？

　　答：实践中发生的逾期办证问题，主要是因出卖人，也就是开发商的原因而引发的，我们作为房屋登记机构针对这一问题采取了以下便民措施：

　　1、如果开发商办理房产证速度过慢，市民可以直接向房屋登记部门申请办证。现在，郑州市房管局官方网站已经开通商品房办证查询业务，购房人只需在房地产网站上输入个人姓名、证件号码、合同号，就能查询到所购的商品房是否已办过初始登记。办理过初始登记后，房产证可由开发商代理办理，也可个人申请办理，急着要房产证的业主，可以直接到房屋登记部门申请办证。

　　2、推出商品房屋单件办理房屋所有权证立等可取新举措。符合条件的业主可以提交相关要件资料享受办证时间从原来的20个工作日，缩短为受理后1小时即可领取的便民新措。

　　问：面对纷繁复杂的楼市，对于普通购房者来说，在购房过程中首先要注意哪些？

　　答：随着房地产宏观调控的持续深入，我市房地产市场出现积极变化，投资投机性需求得到有效抑制，房价走势平缓并呈现出停涨的趋势，房价上涨势头得到有效遏制，供求关系趋于合理。在这种形势下，房地产开发项目的销售期变长，资金回笼变慢，不排除极个别项目因资金紧张出现延缓施工或停工停建现象，为确保消费者权益得到有效保护，防止出现购房风险，郑重提醒消费者购房要注意以下几点：

　　1、“五证”齐全方可购买。购房者在购房前一定要了解拟购买商品房项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证这“五证”是否齐全，上述“五证”可在销售现场通过公示内容查阅，也可通过“郑州房地产网”输入项目名称查询详细内容，也可通过房管热线电话965559咨询。“五证”不齐全的房屋不要购买。

　　2、网签合同时方可交款。购房者交款一般包括交纳定金和交纳房款（首付款）。在签订认购协议前，购房者一定要登陆“郑州房地产网”或“郑州市商品房联机备案系统”通过电子楼盘表查询拟购房屋的销售状态，显示为绿色处于可售状态的方可签订认购协议、交纳定金；在签订合同交纳房款时，一定要通过“郑州市商品房联机备案系统”的签订正式的《商品房买卖合同》后，方可按合同约定支付房款，通过联机备案系统签订购房合同后，该套住房销售状态由绿色可售状态转为蓝色已售状态，不能再次销售，从而避免出现“一房多卖”的情况，因此如果不是网签合同，一定不要交纳房款。

　　3、购房款要交到商品房预售款监管账户。商品房预售款监管是保证预售房屋所得款项用于该项目工程建设的重要措施，是保证购房资金安全、项目顺利施工、按期交付使用的重要手段，因此在交纳购房款时，一定要直接存入该项目的商品房预售款监管账户（现场查询《商品房买卖合同》样本附件四第二条），现金交纳的要监督开发商及时将房款存入商品房预售款监管账户，如发现开发企业未将房款存入商品房预收款监管账户，可立即向房管部门举报。

　　4、严格遵守住房限购政策。在房屋买卖过程中，一定要严格遵守住房限购政策，诚信购房，如实提供个人相关证件、材料；对个别房地产开发企业、中介公司许诺补缴保险、个税或代办相关证明等虚假宣传，包括不法人员出售居住证或暂住证明的行为，要保持警惕，切记不要轻信，以免上当受骗。不论是购买商品房还是二手房，都需要购房者签署购房承诺，因此如因不实申报产生的纠纷及风险，将由购房人承担交易后果和经济责任。

　　问：买房之后，在办理交房验收的时候有没有哪些需要注意的事项？

　　答：房屋交付使用时，需要注意以下事项：

　　主体工程和配套设施建设经城乡规划部门核实符合规划要求，取得建设工程规划核实证明文件；

　　主体工程的建设、勘察、设计、施工和监理符合法律、法规和国家强制性标准的规定，工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表；

　　配套绿化按规划设计要求建成并取得园林绿化行政主管部门出具的验收合格证明文件；

　　用水水源采用城市公共供水的，庭院供水支线管网及分户计量水表前（含水表）的供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；用水水源采用井水的，应取得取水许可批准文件；

　　排水设施符合《郑州市市政设施管理条例》相关规定，取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件；

　　用电纳入城市供电网络，并正式供电，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件；

　　供热系统符合供热配建标准，保证供热正常使用；使用城市集中供热的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议；

　　完成庭院燃气管道及附属设施工程，纳入城市燃气供气网络，同时做好室内燃气管道的安装及衔接工作，取得燃气企业出具的验收合格证明文件；

　　电话通信线及有线电视线敷设到户，有线电视线纳入区域性有线网络电视网；

　　住宅项目信报箱安装数量达到一户一箱的标准，技术规格符合国家住宅信报箱标准的相关要求，取得邮政部门出具的验收合格证明文件；

　　庭院的道路、照明等配套设施建设符合设计要求，并经建设单位组织设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格，出具验收报告；因分期开发建设不能与主体工程同时交付使用的，应当完成临时通行道路、临时照明等设施的建设；

　　庭院做到院内清洁、场地平整；分期交付使用的，应当采取有效措施与施工工地隔离；

　　已选聘前期物业服务企业，办理物业承接查验手续；

　　廉租住房、公共租赁住房简装修工程部分，按有关规定进行验收；

　　项目经房地产行政主管部门备案，取得房地产开发项目交付使用备案证明文件；

　　法律、法规、规章规定的其他条件。

　　因特殊原因不能与房地产开发项目同时交付使用的配套设施，应当提供临时设施，并出具相关部门批准文件。

　　问：近几年，业主与物业之间的纠纷时常发生，那么造成这些纠纷的原因主要有哪些？如果双方出现了纠纷之后，业主又该如何维护自己的权益？

　　答：物业管理是目前困扰广大业主的一个大难题，买房难，物业更闹心。面对水电不通、配套设施不完善、车位规划不合理等诸多问题，让业主们茫然失措，那么为什么会发生物业管理纠纷、产生物业纠纷后该如何应对、又该采取何种措施来避免物业管理纠纷？身陷硝烟四起的物业管理市场，又该如何脱险？今天就让我们来一一探讨这些问题。

　　一、造成房地产物业管理纠纷的原因。

　　（一）部分业主对物业公司的认识不够。

　　由于物业管理在我国尚属新兴行业，很多人对它的认识还不是很明确，因此也不清楚如何使用和维护自己的权益。而且很容易将开发商与物业公司的责任混淆，将对开发商的不满发泄在物业身上，这种方法不仅对解决问题于事无补，而且容易激发新的矛盾。

　　居住在郑州市经三名筑小区的李先生曾反映，业主因小区停水停电与物业产生纠纷。据了解，小区自2010年下半年以来，业主因为房产证办理、硬件设施不到位、房屋质量等问题，开始停缴物业费。物业公司则表示，房产证及房屋质量问题不属于自己的管辖范围，而因为业主拖欠物业费，物业收入远远不能满足正常的开支，公司无力缴纳公用电费费用，所以只能被迫停水停电。双方对此问题陷入僵局。

　　物业公司服务质量有待进一步提高

　　一些物业管理企业错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益。有的不能严格按合同、制度办事，处理问题和矛盾的方式简单生硬。当业主需要物业公司提供帮助时，服务人员往往选择置之不理或相互推脱的做法，以不正当手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化。这些做法最终会影响到物业行业的健康发展。

　　家住通州区通惠南路怡家家园小区的徐先生反映，在小区物业买水电时，物业人员告诉他只能售五度电，水不能出售。原因则是徐先生拖欠两年的物业费。徐先生称，他确实已经两年未交水电费，但是是因为自己认为物业服务太差，曾多次向物业反映此问题，但一直没有人出面解决。因此事双方僵持不下，直到民警过来协调，事情才得到解决。

　　相关的法律规定不足。

　　解决物业纠纷需要依靠法律的支持，但是目前全国并没有一部统一的物业管理法规，这使得很多事情缺少统一规范标准。我国现有的房地产物业管理法规主要有《物业管理条例》、《物权法》等。《物业管理条例》中虽然对房地产开发商、入住业主以及物业公司等相关方之间的权利、义务和责任作了详细说明。但在如何加强管理监督、公共维修费用的筹集与使用以及公共设施的所有权方面的规定仍然存在着比较大的漏洞。如开发商与物业公司是怎样的关系，如何组建业主委员会，物业公司如何进入和退出小区管理，物业管理如何收费等等，现在都基本无章可循，或有章难循。

　　二、如何应对与物业公司的纠纷

　　（一）业主与物业管理公司协商解决

　　《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。

　　（二）由第三人调解

　　这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。

　　（三）提交仲裁机关仲裁

　　这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。

　　（四）投诉

　　业主与物业管理公司发生纠纷时，业主可以根据《物业管理条例》  第49条，向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

　　（五）提起诉讼

　　业主通过以上四种方式仍无法解决纠纷时可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

　　（六）更换物业公司

　　如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。

　　三、房地产物业管理纠纷的解决对策

　　（一） 转变业主与物业公司的观念。物业管理分为广义的物业管理与狭义的物业管理。我们通常所说的物业管理指的就是狭义上的物业管理，它指的是物业服务企业在委托人也就是业主的委托下通过商业的经营形式以及现代管理技术的运用承担起居住环境、小区公共设施设备的维修保养、安全保卫责任，同时为业主提供高效、优质的管理服务。虽然业主与物业公司之间是一种委托服务关系，并且物业公司也是通过这样的方式来盈利的，但这并不妨碍物业公司为业主们提供优质、高效的服务。如果业主和物业公司可以转变彼此的观念，不以是否盈利来断定彼此的关系，给予对方充分的信任，那彼此间的纠纷一定会大幅减少。

　　（二） 换位思考，友好的沟通。在解决问题的时候，一味的责怪和埋怨除了导致双方的不愉快之外，不会带来任何实际的效果。在业主与物业公司之间出现问题的时候，大家都需要换位思考一下，这样才可以体量对方的难处。坦诚的态度对于问题的解决是非常有利的。除非是物业公司想要推卸责任，否则友好的沟通一定会比恶意的投诉取得更好的效果。

　　四、如何避免产生物业纠纷

　　1、签署物业管理公约时，应就有关收费的条款仔细审核，有不合理的要经过协商修改后才能签署；

　　2、入住时一定要严格验房，查验建筑工程质量验收合格证，并实地看房，有问题的及时向房地产开发企业提出，并妥善解决；

　　3、房屋在保修期内出现质量问题的，及时与房地产开发企业联系，敦促其采取措施修复；

　　4.尽早成立物业管理委员会，签订物业管理合同，对住、管双方的行为加以规范、约束。

　　有关物业管理的纠纷在日常生活中随处可见，人们应加强自己的维权意识，对那些不合理的现象一定要取缔，如果您遇到物业纠纷方面的纠纷，建议咨询房产类专业律师，遇到问题时不要盲目应对，一定要勇于拿起法律武器维护自己的合法权益。