“以房养老”试点一石激起千层浪。昨日,新浪针对网友们对“以房养老”的态度做了一个调查,有九成网友认为“以房养老”荒唐,仅一成网友认为其有合理之处。在不少网友激烈的言论中,多数网友认为“无法接受,不确定因素很多且不靠谱”。

　　记者了解到,除了消费者对于该项政策的接受程度有限,事实上,满足条件的保险公司,态度也较为谨慎,有险企负责人向记者表示,目前尚无试点公司和试点产品的报备。

　　昨日,养老概念相关个股表现抢眼,截至收盘时,板块平均上涨1.88%。个股方面,桑乐金上涨8.64%,新华锦上涨6.94%,天宸股份上涨5.04%。

　　算账:卖掉房子买5年期国债收益反更稳定

　　70岁的张奶奶住在越秀区的一个约50平方米的老房子,楼龄约为20多年。昨日,她向记者感慨,“按照现在广州的楼价来看,我这个房子大概售价为100万元,老伴在几年前过世了,现在唯一的儿子也在番禺买了房子成家了,时不时过来看看我,等我年纪再大点估计他们就会把我接过去住。”险企人士表示,按试点规定的要求,张奶奶若将自己的房子抵押给保险公司,可以继续享有房屋的居住权,另一方面按照约定每月固定领取养老金。按照险企精算人员的初步计算,张奶奶大概每月能够从保险公司领取5400元的养老金。

　　张奶奶感慨,“从内心上说,肯定愿意跟儿子住在一起,房屋如果拿出来出租每月收的租金也能作为一笔养老费用。而且后期可以再进行出售。”

　　险企人士也表示,尽管拥有了所抵押不动产的处置权,“但是未来老人家一旦去世,房产70年产权到期,房产贬值,房屋维修等多方面的不确定性仍然困扰着保险公司。

　　“住房反向抵押养老保险,适用面非常窄。”中原地产首席分析师张大伟认为,大部分老人会将房产遗留给子女;即使是孤寡老人,如果有房产,可以选择的养老办法也很多,比如出租城市房产,到郊区或者农村居住,或者是卖掉城市房产,到农村居住,都比保险获得的收益高很多。“以北京为例,如果在城区有一套房产,平均售价在300万左右,如果将其出售,购买5年期国债,年收益就可以到16.23万元。这种情况下,不仅收益稳定,本金还可以以备不时之需。”

　　观察1:70年产权“绑住”创新手脚

　　住宅仅有70年产权,也成为了以房养老推广的障碍。

　　“(住宅)产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。”同策咨询研究部总监张宏伟表示,产权到期之后,房屋是直接归银行等金融机构、还是作为遗产分配给老人子女,目前也未有定论。同时,应该有一定的政策支持使得“以房养老”的房产在70年产权到期后如何处置应有法可依。

　　而易居房地产研究院研究员严跃进说:“产权到了70年后如何处理,在政策和法律上并不明朗。未来此类住宅到了险企手中,但可能会发现有效产权的期限不足。对于目前来说,评估价自然可以考虑到这一点,但对于未来将此类资产进行再转让的时候,其流动性会快速下滑。可能从今天眼光看是香饽饽,但未来此类资产容易成为烫手山芋。”

　　观察2:房产估值几何影响险企热情

　　“保险公司此前之所以愿意围绕住宅而设计创新产品,主要还是看重房产价值持续增长的空间。但今年整个楼市降温下,险企难免犯嘀咕。因为一旦房产资产缩水,那么可能会恶化此类金融产品的盈利状况。可以预计未来一些险企对此类房产做评估时会更加谨慎。”严跃进表示。

　　财经评论员叶檀也公开表示,老年人是否愿意用房产反向抵押为自己养老,取决于市场对房地产估值几何。“如果房地产市场节节上升,老人完全可以出售住宅入住老年公寓,地段好的房子靠出租一个房间的租金维持生计。保险公司同样不愿意干高风险低收益生意,把未来的房地产压力背在自己身上,房地产市场一旦降温,风险都在保险公司身上,保险公司成为最大的房东,与此同时,保险公司还要承担老人体面养老的压力。”叶檀表示,与其如此,不如直接投保或者建老年公寓收租,比反向抵押保险要靠谱得多。

　　张宏伟表示,应该逐步推进资产证券化,将缺乏流动性的房产资产,转换为在金融市场上可以自由买卖的证券行为,使其具有流动性,“金融机构可以以资产管理公司名义对于‘以房养老’资产打包进行操作,既可以使养老群体定期取得一定数额养老金,金融机构也会因此有一定的经营收益,收益部分或按照一定方式对冲市场风险损失,或以一定形式补贴给养老群体。” (记者周慧 潘彧)