盛夏来临高温持续的此时，楼市却实实在在地冷了下来。北京东四环朝阳公园南部甜水园地区极普通的二手房，以60平方米一套为例，四五个月前最高价达到240万元，这几天用210万元就可轻松买到，等于每平方米降了5000元，降幅超过10%。这表明，楼市的确是冷了下来。

　　楼市遇冷的因素很多。但不是楼市从此就一蹶不振，出现有些人一直期盼的所谓拐点或是“崩盘”，现在还不好判断。从笔者对楼市规律的观察，可以预测的走势，应该是在这几个月里有走平或向下的态势，但到9月份或10月份，楼市再度走强的可能性仍然存在。

　　城市居民住房的刚性需求，是支持房价在高位运行的条件之一。这个判断我们可以从自住型商品房遭到热捧看出。北京市自住型商品房自2013年推出后，网上登记的购买数均高出拟推出套数的10倍以上，每个楼盘都是如此。从价格上分析，自住型商品房价格基本上封住了同一地段纯商品房楼盘的最低价格空间，而从目前看，自住型商品房的价格也并没便宜多少。这表明，纯商品房的价格会有波动，但底线不会突破同一地段的自住型商品房价格。

　　城市居民住房人均面积现在还远远处于低水平，这是支持房价不会大幅下跌的另一个条件。按照国家住房与城乡建设部制定的城镇居民住房标准，到2020年要达到人均35平方米的水平。从现在到2020年还有6年时间，要实现这个目标，必然有大量的扩大住房面积的需求，这可以算作是刚需。住建部政策研究中心主任秦虹最近在一次会议上表示，按照人均35平方米的目标计算，中国还有60%的住房需求来自新型城镇化，她提醒说，要高度关注新就业、新定居城镇人群的刚性住房需求。

　　研究中国的房地产市场，可以把其他国家和地区的住房发展历史作为参考和借鉴，比如日本曾有过的崩盘，以及香港地区的房价大跌。但是，又不能完全照搬套用那些规律来分析中国内地的市场。中国有中国自己的国情，如果完全照搬，就不会出现改天换地的这30多年的改革开放。房地产也是如此。中国的发展势头正在向上，新型城镇化进程刚刚开始，居民收入年增幅度加大，这种种因素都是支撑住房刚性需求会持续很长一段时间的条件。

　　综合以上分析，结论是，房地产市场2014年的走势，将呈先抑后扬的态势，在盛夏短暂的歇息后，房价的秋季攻势会随时到来。