王嘉

　　眼下正是应届大学毕业生寻找合适租房房源的时候。在租房过程中，有可能会遭遇各种问题，如房东不靠谱、中介不讲理、房屋租赁合同有陷阱等，毕业生们须多加留心。

　　捆绑神秘软件

　　交房租变成还贷款

　　案例回放

　　应届毕业生小董找合租房时，中介公司向他推荐了“经济压力小”的“押一付一”付款方式。对方称，这种方式需要绑定一个叫“某某贷”的软件，以后每月通过该软件缴纳房租即可，但并未告知这实际上是贷款。中介帮助小董按软件指示流程操作，上传身份信息、银行卡信息等。随后，小董分别给付了一个月的押金和房租。第二个月时，小董发现“某某贷”平台上显示自己已贷款4万余元，正是余下11个月未交的房租。小董要求退房，中介在一个月后才帮他解除贷款，但已超过最迟还款期，小董还要承担超期还款的利息。

　　法律提示

　　在上述案例中，房屋中介未告知小董注册的“某某贷”是贷款软件，反而进行误导，中介的行为是一种民事欺诈行为，根据法律规定，受欺诈而形成的合同关系可以撤销，撤销后合同自始无效，租户可以要求中介赔偿损失。此外，小董也可以根据合同法的规定，主张经营者对消费者提供服务有欺诈行为，依照消费者权益保护法的规定承担损害赔偿责任。

　　此外，中介要求租户捆绑“某某贷”，其内容应被视为格式条款。中介作为提供格式条款的一方，非但没有提请租户注意关键性条款，反而加以欺瞒，使租户蒙受损失，相关条款可视为无效。对于租户的损失，理应由中介赔偿。

　　目前，市面上出现许多与中介合作的房屋分期平台，其本质上就是贷款平台，按月交租成了分期还贷。分期的次数越多，利率就越高。很多中介公司会把利息算在房租里，对租户声称“免息”，其实利息还是由租户承担，逾期还款不仅需要交付更多利息，甚至可能影响个人信用。

　　租赁期满再交易

　　中介无权强行干预

　　案例回放

　　小周通过中介公司租住了房主张先生的一间房屋，每月租金3500元，押一付三，并一次性支付中介费5000元。租期届满后，小周不想再次支付中介费，想直接从张先生处续租并得到同意。但中介公司得知后称，小周租住此房屋是利用了中介提供的信息，如果搬走，将扣除500元作为后续清理费；如果续租，则仍需要缴纳中介费，否则将从押金中扣除。多次沟通未果，小周将中介公司诉至法院。

　　法律提示

　　中介服务的实质是居间合同。在房屋租赁中介服务中，房主和租户均属于委托人，中介属于居间人。合同法规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

　　根据上述规定，如果小周搬走，房屋的清理工作应当由房东或者中介负担，从押金中扣500元的清理费是不符合法律规定的。

　　此外，租赁合同到期后，租户与房东想要继续交易，是否还应交中介费？根据合同法的规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。所以，如果房东不再通过中介出租房屋，是可以直接与租户进行交易的，中介无权干预。如果中介强行干预，甚至出现恐吓等情形，租户可保留好证据及时投诉或起诉。

　　违约使用房屋

　　租户被诉支付违约金

　　案例回放

　　2014年3月，老郑将房屋出租给林某，双方签订合同，约定租赁期限为2年，租金为每月3000元；期间，若承租人擅自将房屋转租，甲方有权要求乙方支付违约金3000元。2015年5月，林某擅自将房屋转租给校友李某，双方约定租期为一年。2016年1月，老郑发现房屋转租情况，要求解除与林某的合同，并支付违约金。

　　法律提示

　　案例中，老郑与林某约定房屋不允许擅自转租，属于双方合意，不违反法律的规定，对双方具有约束力。林某的行为属于违约，应当承担违约责任。

　　现实中，法律对于转租还有诸多规定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，应当在六个月内提出异议，否则其不能以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的。此外，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定是无效的，但出租人与承租人另有约定的除外。

　　在此，提醒各位出租人和承租人，在签订房屋租赁合同之前，最好了解房屋产权状况和预计使用情况，如房屋的产权人是否为出租人、出租人是否同意转租、承租人是否有意转租等。在租赁合同中，要尽量明确约定房屋的使用方式，同时也应明确约定违约责任，以防发生纠纷时产生不必要的麻烦。

　　（作者单位：北京市房山区人民法院）