三方“卖一买一”交易卡住其中一环，违约责任怎么算？买私房发现土地出让金没缴，该由谁来承担？虚假材料办过户，交易不成如何处理？二手房交易中，不少购房者会遇到各种类型的纠纷。而随着租购并举政策的推行，存量二手房转售为租情况日益增多，房屋租赁引发的纠纷也变得频繁起来。由于二手房租售多通过中介方促成，今年“3·15”消费者维权日，二手房租售的中介服务也成为关注点之一。

　　针对中介服务的投诉占六成

　　日前，广州市房地产中介协会发布的分析报告指出，2017年协会共受理消费者对中介投诉案件150宗，投诉纠纷数量约占全年中介促成存量房交易总量的1.3‰，较上一年的5.8‰有明显改善。其中，经协会调解成功撤诉的案件共85宗，占总投诉57%，共为消费者挽回经济损失58.43万元。

　　2017年存量房交易纠纷调处类案件主要可分为以下四种情形：

　　一是消费者认为中介机构未依法查验并履行告知义务的，共36宗，包括：促成交易前未尽查册义务、未向卖方书面告知买方为促成此交易的中介人员、未审查业主代理人处分权等情况。

　　二是消费者认为中介机构未尽谨慎审查义务或隐瞒房屋情况的，共32宗，包括：认为中介存在隐瞒房屋信息，如，房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未缴纳土地出让金、户口被占用、房屋存在违章建筑、房屋交易真实价格等；未严格审查买方购房资格，土地出让金是否已缴交，户口占用，交易税费计算存在偏差等情况。

　　三是认为中介机构违反《广州市存量房网上交易规则》，共25宗，如未经交易当事人同意擅自制作网签合同、变更网签合同内容、撤下网签合同，或者不配合撤下网签合同等情况。

　　四是交易当事人因政策变化，房屋交易流程、房款准备等预计不足，市场价格波动等原因而违反合同约定，拒绝履行合同引起纠纷的，共18宗。此类案件通常都会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷，对于这类案件协会都会组织交易双方及中介公司进行三方调解，但协会并无任何行政或司法强制能力，对于一方不参与调解或调解不成的，建议当事人应及早做好通过司法途径解决的准备，并积极应对，以免耽误解决纠纷的最佳时间或错过案件的诉讼时效。

　　从上述案件分类统计来看，消费者针对中介服务的投诉占到六成左右。由此可见，在二手房交易纠纷中，中介方的服务质量问题是关键的一环。

　　“购房资格”引发纠纷多

　　市中介协会在处理案件过程中发现，还有一部分纠纷与消费者对自己的购房资格、贷款资格的判断及对政策解读有偏差、草率冲动签订房屋买卖合同等有较大关系。

　　2017年1月，在广州经商多年的李某，想在广州置业定居，开始办理户口迁移手续，后中介公司为其寻找到天河区某物业，李某经与业主周某协商双方约定4个月后办理相关手续。直至5月，李某因多种原因一直未能完成户口迁移手续，业主周某多次催促。李某为免违约故委托朋友代办个人所得税纳税证明，之后李某取得银行的同贷书，在与业主前往不动产登记部门办理递件过户手续时，不动产登记部门工作人员审核材料发现李某提供的个人纳税证明有问题，后登记部门对李某提供虚假的证明材料、骗取购房资格的行为作报警处理。

　　由于买方李某不具备购房资格，最终无法办理过户手续，业主要求与买方李某解除合同，没收定金10万，并要求由李某赔偿其已支付的中介服务费5万元，但买方李某认为按合同约定中介服务费应由卖方支付，同时中介要求买方李某支付买卖双方未支付的剩余中介服务费5万元。经多次协商仍无法达成一致，最终业主周某和中介均向法院提出诉讼。李某明知自己不具备购房资格，仍怀侥幸心理，企图瞒骗登记部门完成过户手续，这种行为除导致自己既不能购房又须根据合同约定赔偿损失，还触犯刑法相关规定，涉嫌违法犯罪。

　　根据相关规定，若因个人原因无法依约履行合同，买家需承担违约责任。对此，市中介协会建议消费者在交易前应多了解存量房交易流程及注意事项，充分做好评估，以避免不必要的经济损失。

　　中介协会提醒消费者应选择办理了工商注册和房地产中介机构备案手续的正规中介机构提供中介服务，并建议优先选择协会会员单位，可获得更优质可靠的服务。从过往经验看，当纠纷涉及协会会员单位时，协会的调处效率和调解成功率明显更高。

　　典型案例

　　签低价合同“避税”不成风险高

　　A中介公司促成业主陈女士以520万元的交易价格向莫女士出售房屋，签订《房屋买卖合同》时，双方约定支付方式为商业贷款，税费由莫女士承担。莫女士认为以520万元成交价需支付的税费较高，便向陈女士提出签订400万元的《广州市存量房买卖合同》用于交易递件，达到少交税的目的。陈女士认为自己没有损失便同意此事，在A中介公司的见证下，陈女士与莫女士签订了《报价确认书》，同时签订《业务受理确认函》委托B公司制作网签合同并办理按揭手续。

　　后来陈女士经朋友及家人提醒，了解到同一房屋签订两个价格不一致的买卖合同会对自身利益有损害，便提出要求按照真实成交价格制作网签合同。莫女士认为此举会导致多付税费，要求陈女士支付因此而多出的税费，陈女士明确拒绝。双方多次协商后无果，莫女士向法院提起诉讼。