[摘要] 中原地产首席分析师张大伟表示，楼市在调控中逐渐退烧，但二三线城市依然高温。这也是让房地产企业销售业绩在2017年依然刷新历史纪录，全国房地产市场成交量价创造新纪录的原因。
数据显示多城新建商品住宅价格同比下降
房地产市场调控效果继续显现
热点城市购房冲动依然强烈，长效机制仍待确立
近日，一向敬业的杨明(化名)和单位领导请了假提前下班，因为下午六点整，他之前所看的武汉保利时代项目要在网上开盘。
不过，这次好运并没有降临。“我在电脑前守了半个多小时，一到六点整就点击鼠标。但还没等看清房号，230个绿色图标全部被选完了。”杨明说道。
从南京开玛莎拉蒂连夜排号，到武汉抢房，在调控一年后，购房者热情依然未熄灭。对此，专家认为，未来中央政府将统一部署长期性和基础性制度，坚持调控不动摇，减少获利空间。
18日，国家统计局发布11月70大中城市住宅销售价格变动情况显示，热点城市房价继续保持平稳。从环比看，七个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；北京、上海、郑州和武汉四个城市环比持平。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，15个热点城市中11个城市新建商品住宅同比下降，降幅在0.2至3.2个百分点之间，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现。
不过，二、三线城市楼市依然较热。统计局数据显示，二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。
中原地产首席分析师张大伟表示，楼市在调控中逐渐退烧，但二三线城市依然高温。这也是让房地产企业销售业绩在2017年依然刷新历史纪录，全国房地产市场成交量价创造新纪录的原因。
中原地产数据显示，截至11月底，包括碧桂园、恒大、万科等31家重点房企合计销售额达到了37287亿元，同比2016年同期上涨高达47%。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，当前的降温是行政调控压力下的市场冻结。“而包括购房者和房地产开发企业、金融机构等市场主体依然对楼市持乐观态度，这也是风险所在。”
中国住房发展报告(2017-2018)显示，中国居民购房抵押率(LTV)自2012年以来持续上行，2016年更是加速上行。截至2016年底，居民购房抵押率升至50%。2016年中国住房抵押余额/LTV开始超越家庭房地产市值。
居民债务比重逐渐攀升。倪鹏飞说，“居民债务占居民可支配收入的比重已从2007年的不足35%，上涨至目前的90%，远远超出其他新兴经济体的水平。若考虑我国诸多的民间融资渠道，居民杠杆率恐怕会更高。”
一面是贷款的增多，一面是存款的减少。报告指出，目前中国居民部门贷款与居民储蓄存款比率已由2007年的25%上升至目前的超过60%，居民新增贷款与新增存款比率，更是从10年前的50%左右上升至2014到2016年的年均97%，2016年更是出现存款增量低于贷款增量的现象。
倪鹏飞表示，居民部门加杠杆空间已越来越有限。他建议，应加快楼市调控长效制度和机制建设，明确房地产税时间表，给予市场明确预期，减少各方的赌博心理。
“此前中央政治局会议已定调将加快住房制度改革和长效机制建设作为2018年重点工作。”中国房地产业协会法务部主任康俊亮表示，从明年开始，官方调控的重心将逐渐从各地频繁出台的行政性调控向中央政府统一部署的长期性和基础性制度转移。例如，备受关注的不动产统一登记可能会在2018年实现全国联网。
康俊亮指出，随着一系列长期性和基础性制度的真正落地，中国此次住房制度改革的效应和影响将不亚于启动中国房地产市场“黄金十年”的1998年“房改”。
