今年初房地产调控措施频出，不少置业者选择持币观望，迟迟未进入市场。综括一年以来的中山房地产市场走势，尽管调控加码，但是房价没有出现明显的变化，整体以走稳为主。

　　按照目前的市场来看，短期内，中山的房价出现大升大跌的概率并不高。因此，刚需买家可留意身边是否有合适的物业，择机入市。不过，有业内人士认为，对于刚需置业者而言，并没有绝对的购房好时机。

　　一手住宅库存量大近两月有降价趋势

　　根据合富辉煌中山市场研究院的监测数据显示，截至11月底，中山一手住宅的库存量已达到66442套，环比上涨4.6%。这组数据，是2年以来中山住宅库存的最高点。由于受到网签限制的影响，3月以来住宅库存一路上升，今年9月住宅库存再次涨至6万套，且增长速度并未有放缓趋势。合富研究院分析认为，在一个中短周期内，库存稳步上涨的局面应该会持续。

　　那么，中山目前在售的一手住宅都在哪里呢？实事上，在24个镇区当中，包括西区、南区、东区、石岐区、港口镇以及火炬开发区在内的6个泛城区区域，库存数量排名稳占各镇区当中的前十，其中火炬开发区以7494套排名第二。

　　曾经对于本土刚需客而言，东区是最好选择，“教育、医疗资源汇聚，同时又是行政、商务中心。”但是随着东区的房价攀升，与周边区域拉开差距，泛主城区板块成为首改人群和刚需产品的主要聚集区，毕竟对于置业者而言，首要考虑因素还是价格。

　　数据反映，目前泛城区当中，西区板块在售的一手住宅产品货量是最充足的，共有4562套。其中，有适合刚需的中小户型产品，也有大户型产品。比如，中泰上境目前在售的主要是刚需户型段产品，有135平方米的四房单位，以及115和107平方米的三房单位，售价约9500—10800元每平方米不等。计划在元旦前后开盘的天明海怡湾，户型段覆盖79—166平方米，售价待定，市场则预估在12000—13000元每平方米。该板块还有几个楼盘是主打刚需产品的，比如雅居乐剑桥郡和中庄翠庭，都有100平方米左右的户型。其中，中庄翠庭主打三房刚需产品，售价13500元每平方米，带装修。西区除了刚需洋房之外，该板块还有别墅。中泰上境有165平方米的在售别墅，楼面售价15000元每平方米。

　　石岐区、南区以及港口板块的一手楼盘同样主打刚需产品，但价格相对西区较高。比如港口的保利国际广场，主推101—146平方米的三房和四房产品，平均售价14000元每平方米。南区城南客运站附近的合生帝景城，主推95平方米和129平方米的三房和四房产品，毛坯均价从14000元每平方米起。位于岐江河边上的万科金域蓝湾、远洋风景也有在售的一手住宅产品，108平方米的精装单位，售价在13500元每平方米左右。

　　“一线品牌，属于城区，带精装。特别是13500元的售价，实在比较吸引。”28岁的市民萧先生于上月首次置业成功，他选择了万科金域蓝湾的一套108平方米单位。“现时东区的一手毛坯售价普遍在18000元每平方米以上，首付至少在60万以上，这对首次置业的我来说很难负担。”

　　“今年以来房价总体保持稳定，而近期部分区域甚至有所下调，这在二手房市场上反映得更明显。”中山创二地产的中介小琴告诉笔者，以石岐区豪逸华庭的一套142平方米毛坯单位为例，业主一年前的定价在200万以上，现时已经降至165万起。“不少二手房源挂出许久却无人问津，近段时间随着市场的降温，不少业主也开始主动调价。”

　　近期置业需留神贷款周期或变长

　　“泛城区部分项目近期价格的确有所下调。临近年终财务结算节点，部分上市开发商为了冲业绩，会推出各种优惠政策。”在合富辉煌中山市场研究部经理谢仲娟看来，今年末至明年初这3个月多月的时间，对刚需购房客来说，可能是较好的出手时机。“从基本面看，调控趋势不会在短期内结束，但中山房价仍存在上扬空间。”

　　年终促销多，但购房者面对这些“优惠”时，应当保持理性，并通过多方面渠道了解楼盘的全面信息，尤其是开发商的实力、楼盘的品质、建设进度等。笔者在近期的踩盘过程中就发现，当前有些楼盘未拿到预售证就开始推出各种各样的认购活动。而且，销售人员在介绍产品时，并没有主动告知买家这个事实。因此，购房者应该主动咨询销售人员，并要求出售相关的证件。

　　对于一个楼盘来说，楼号、楼层、户型的差别会造成房源价格有高有低，购房者也不能只看均价，因为购房者了解的楼盘售价都是均价，但实际购买时价格通常会高出均价。购房者应根据自身需求了解实际房源的售价，然后再比较具体的优惠政策，和周边楼盘做一个对比，是否符合自己的心理价位。房价是买房时考虑的重要因素，但不是唯一因素，不能因为房价低就随便出手，全面了解楼盘信息，购房者才能真正做到放心买房、安心置业。

　　虽然在供应和房价上都有利于置业者，但目前在信贷政策上有一些新情况。早前就有读者向笔者反映，申请了房贷，但3个月过去了，还在银行排队等待审批。

　　综合银行、中介公司及房地产商等多方反馈信息，今年信贷政策的确开始收紧，为了防止资金过多地流向楼市，银行对于房贷业务作了调整，用于住房贷款的额度减少。在此基础上，银行又通过上调贷款利率来弥补收益的缺口，此外住房贷款审批要求变严也是放款慢的一个原因。

　　放款周期变长，对置业者的最直接影响就是，买房的时间成本变长了，原来一个多月就能拿到贷款，如今要等上好几个月，如果这期间出现变故，比如房主把房子抵押出去，或者开发商以贷款没按时到账为由拒绝卖房，都是非常不利于置业者的。

　　对此，有置业顾问就建议，购房者在签订贷款合同和购房合同的时候，应当明确放款时间和相关违约条款，以保障即便放款周期变长也能如期以约定价格买到房子。（伍杰）