[摘要] 土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额。增值额就是纳税人转让房地产取得的收入减除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定的扣除项目金额后的余额。
企业在出售自有房产前，都会测算房屋交易的税负。很多企业对土地增值税如何缴纳不清楚，甚至忽略了这项最重要的税种。土地增值税的相关规定有哪些呢？
土地增值税纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
征税对象及计算方法
土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额。增值额就是纳税人转让房地产取得的收入减除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定的扣除项目金额后的余额。按增值额的多少对应四级差率累进税率，计算土地增值税。
土地增值税收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。营改增后，纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
哪些属于扣除项目
扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房屋及建筑物的评估价格（或者购置价格）、与转让房地产有关的税金（包括取得房屋时缴纳的契税）。提供评估报告的，可以同时扣除评估费用。
特别提示
1.房屋及建筑物的评估价格，需根据《北京市土地增值税扣除项目技术指引（旧房及建筑物评估）》要求，由评估机构出具评估报告，并经税务机关确认。
2.购置价格是指购房发票所载金额。请注意，只能是发票所载金额，其他凭证是不能作为扣除依据的。同时从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，购买年度的确定标准是首张购房发票所载日期。
土地增值税计算
第一步：计算增值额：增值额=收入-扣除项目
第二步：计算增值额占扣除项目金额的比例：比例=增值额÷扣除项目金额
第三步：计算税额：
增值额占扣除项目金额的比例≤50%时，税额=增值额×30%
50%
100%
增值额占扣除项目金额的比例>200%时，税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
举例：某企业2017年5月转让一套北京市内房屋，该房屋本次转让不含增值税价格为500万元，该房屋是以200万元价格购置的（购房发票所载时间为2014年4月），本次转让房屋有关的税金8.11万元（包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、本次交易合同印花税、购置本房产时缴纳的契税）。
在本例中，由于房屋购置时间为2014年4月，至转让时已经持有3年，可以每年加计扣除购置价格的5%，即：加计扣除金额=200×5%×3=30
本例中，属于扣除项目金额的包括：购置价格200万元，本次转让房屋有关的税金8.11万元和加计扣除金额30万元，总计238.11万元。
然后按照上述计算步骤计算，即可得出税额为95.23万元。
东城区地方税务局
