继九部门启动12个城市租赁改革试点后，国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。业内人士分析认为，多部门围绕租住房改革密集出台政策，释放出重要信号，表示出中央加大房地产改革的决心。

　　选择租房需求较大城市试点

　　为什么选择北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都试点？分析人士认为，本次选择的13个试点城市基本囊括本轮房价上涨较快城市，对需求侧的把握极为精准。

　　国土资源部土地利用司负责人表示，“此次是要在超大、特大城市和住房城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中，按照地方自愿原则，部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点”，作为人口净流入的代表性城市，这些城市租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力相对较强。

　　该负责人说，“我们注意到，目前网上有极个别声音提到‘小产权房’问题。”集体租赁住房与“小产权房”有本质区别。一个是依法依规，一个违法违规，不能混为一谈。集体租赁住房，用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划“三大规划”，经依法批准建设，依法实施不动产登记，而且只用于租赁。“小产权房”本身就不是一个法律概念，既涉及违法用地，又涉及违法建设和违法销售，产权不受法律保护。

　　据住建部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21％，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代，与新市民旺盛的住房租赁需求相比，我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。

　　链家研究院院长杨现领认为，对于住房库存较为短缺、人口净流入速度较快、房价较高、服务业占比超过50％的城市，需要通过发展租赁市场以保证住房供给。

　　集体土地入市缓解城市供地压力

　　在房价、租金居高不下的大中城市，土地、房源供应长期紧张，导致这一现状的原因有很多，现行的土地管理制度是重要因素之一。

　　在土地市场引入招拍挂制度后，我国土地制度“城乡二元”结构不断加剧。一方面，热点一二线城市宅地供应异常紧缺，土拍竞争愈加激烈，地价飙升，地王频现；另一方面，农村土地不能直接转化为城市住房用地，在耕地红线的高压线下，大城市国有土地总量已经触顶，唯有集体建设用地入市，才能在缓解城市供地压力的同时，盘活农村最大一笔资产。

　　在复旦大学发展与政策研究中心主任陆铭看来，构建城乡统一的建设用地市场将拓展我国集体土地用途，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快我国城镇化进程，有利于构建实现房地产市场平稳健康发展的长效机制。

　　满足新市民过渡性居住需求

　　“集体土地上建设租赁住房，主要是为满足新市民过渡性的居住需求。国家层面上，这个试点政策主要是面向供给侧的，要解决三个一亿人的需求。”南京市住房保障和房产管理局局长郭宏定对记者说，从2014年到2020年，江苏省将有800万农业转移人口进城落户，仅在南京江北新区就有50万农村人口市民化，这将给住房保障带来巨大需求。

　　“近年来，广州平均每年接收20多万名非广州生源大学生入户，加上广州籍生源接近30万新毕业留穗大学生，呈逐年递增趋势。”广东省房地产行业协会会长王韶表示。

　　事实上，为增加保障性租赁住房的供应，2012年1月，国土资源部批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市。北京陆续启动海淀区唐家岭、朝阳区平房乡、昌平区北七家镇等5个试点项目。

　　作为集体建设用地进行租赁住房建设首批试点城市，几年来北京、上海项目效果良好，增加了住宅用地来源和租赁住房供给，拓宽了集体经济组织和农民增收渠道。“从试点的有益经验看，能够支撑扩大试点工作。”国土资源部土地利用司负责人说。

　　有望抑制高房价高租金

　　受访的业内人士认为，13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，意味着未来将有一大批低成本土地入市，这对于抑制高房价、高租金或产生一定作用。

　　“租赁房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍挂等方式出让的国有建设用地上，从而降低了租赁房屋的建设和运营成本，租金水平会大大低于现有市场房源。”杨现领说。

　　据易居智库研究总监严跃进测算，国有土地购置成本占房价的三分之一至三分之二，加上如由村镇集体经济组织参与开发的话，部分建安成本也可省略，综合算下来，此类租赁房源与现有同类房源相比，租金水平或将降40％至70％，对平抑市场价格将产生较大影响。

　　“房租下降的前提是获取项目的成本下降，政策从供给端进行改革，扩大租赁房来源，对短期租金的上涨会有所抑制，也有利于降低开发成本，我们会密切关注，积极参与。”旭辉领寓国际副总裁高杰说。

　　杨现领建议，未来政府应进一步降低开发、交易租赁房产的相关税费，以保障各项租赁利好政策的落地，从而在住房租赁市场建立低成本的流通体系。