本报记者王军伟张光强

　　随着国家中心城市地位的确立，郑州的城市规模将不可避免地向特大型城市转变，城市的空间结构将不断调整，人居方式也随之发生巨变。

　　郑州城市市区范围外扩的局面已经显现。环线快速路形成后，东部板块优美的自然环境和最新最先进的配套，离尘不离城的居住生活可谓“风景这边独好”，区域楼盘价值再次凸显，无疑，环线沿线居住区成为人们竞相追逐的价值板块。

　　那么，郊区大盘与市区住宅相比有何利弊？东部区域未来发展趋势如何？谁将是区域优势的最大受益者？作为地产品牌企业，未来的发展战略如何与城市共同进步？带着这些问题，记者分别采访了业界高层，通过对企业高层的采访了解，结合品牌地产高层高瞻远瞩的专业解读，为整个郑州区域乃至河南读者群树立消费置业的市场风向标。

　　发掘东部板块区域价值，面向郑州“中产阶级”

　　康桥集团执行总裁：朱荣梅

　　当房地产已经走过了黄金时代，野蛮生长的方式已经不适用于这个时代。对于康桥来说，在区域拿地和项目产品的考量上，有一套自己的逻辑。在决定进入一个陌生区域或者在陌生区域准备拿地的时候，我们通过大数据做土地投融资可行性研究及测算，通过结构化的方法理解城市，准确把握土地价值。

　　拿康桥香溪郡的土拍来举例，当时通过康桥大数据的土地投资测算工具，综合未来售价的预判以及复合增长率，我们得出楼面价可承受的最高范围。在对该项目的产品定位中，我们先通过对周边10公里范围内的客群进行扫描分析，发现他们对生活品质有较高的追求，对产品内涵更为关注，所以我们将香溪郡定位为“献给中原先生的温暖住区”，面向郑州的“中产阶级”。

　　因此，在竞争越来越激烈的房地产市场，房地产企业必须拥抱改变，用一套科学理性的系统性分析，指导所做的每一个决定。而在康桥，我们的一切指导都来源于一个神秘的房间，我们把它称之为“数据可视化运营指挥舱”。

　　就拿现在郑州的东部区域来说，那么优越的地理、交通、生态及自然环境，那么地产企业所做的产品必须对得起外部的资源。开发企业自己的内心，应该有一杆秤，这杆秤就是质量与品质。

　　城市的稀缺价值我认为分为三类：一类是城市最核心地段，第二类是城市最极致资源。这两类属于不可再生，而且资源有限，对于这样的稀缺是占有。我认为地产行业发现城市稀缺价值应该是第三类，那即是由品牌企业开发，同时拥有有独特气质或代表意义的项目与配套，发掘区域价值，从而创造的城市稀缺价值。

　　绿博板块适宜居住，片区潜力看好

　　名门地产(河南)有限公司副总裁：陈宇波

　　目前中心城区土地、人口等已趋于饱和，势必会向外部扩张，而根据郑州以往“东扩西移，一心两翼”，及“十三五”规划的“一主一城三区四组团多点”都市区空间布局等，东部区域皆为重点发展区域，省级公共文化行政中心、文化产业示范区、汽车产业基地。

　　向东发展是目前整体的大趋势。郑州被确立为国家中心城市，一方面要着重自身发展，另一方面要带动周边城市的发展。东部区域的中牟片区是中原经济区、郑州都市区、郑州航空港经济综合实验区三区叠加的中心区域，也是郑汴一体化的关键区域，东部片区可借势快速发展。

　　东部片区在郑州市中空气质量相对较好，绿化较高，绿博板块目前也是比较适宜居住的，片区潜力看好。

　　绿博以文化创意、生态居住、高端商务、时尚旅游为主导产业，突出绿、水为主导和以休闲、慢生活为主体的低碳生态园林城市，打造东方奥兰多，尽管进入之初确实有拓荒的感觉，但看到政府对于绿化、交通的投入，25.8平方公里的郑汴中央公园，3000亩的绿博园、贾鲁河生态资源，这个片区注定起点比较高。

　　目前大多一线房企都已经有成熟的产品体系，都有自己的产品库，拿地之后根据土地性质、区位、产品定位等，选择相应产品系，根据其标准工期流程，直接开发建造。只需定期/不定期地进行产品库升级换代即可。生产体系化可以有效降低成本，缩短开发时间，快速回笼资金。公司可以借鉴学习，毕竟成品房是未来市场趋势。

　　目前不管是从土地环节还是销售环节，房地产行业越来越市场化，信息越来越公开透明。政策层面对资金监管越来越严、融资口逐步收紧，对企业的资金要求较高，面对逐步攀升的地价，不少开发企业会选择合作，强强联合。

　　房价在相当长一段时间内仍以平稳为主，略微抬升

　　河南长基置业有限公司副总经理：吴志斌

　　大家可能都会有面临这样的两难抉择，“如果买郊区大盘肯定更加宽敞舒适，但是选择市区住宅在工作生活上将会方便快捷。”

　　市区住宅虽然当下配套完善，但交通及环境却是硬伤，且未来优化更新空间有限。反观郊区大盘，尤其是在政府导向区域的郊区大盘，凭借合理规划，坐享优渥生态，社区自成系统，势必引领未来居住风潮。

　　另外，我认为用市区住宅和郊区大盘此类概念来界定项目的观点本身就存在偏差。城市的发展都需要一个过程，市区和郊区只是一个相对概念。30年前，郑州的东沿还止步未来路；10年前，郑东新区才刚刚落成；如今，郑州东向已远远越过四环。现在是郊区盘，不意味着将来还是。

　　可以毫不夸张地说，项目位于郑东区域就已占据郑州这座城市的稀缺资源。但作为开发企业，我们也应当时刻保持警醒，东区区位、交通、生态各方面优越是不争事实，但这同样也是区域所有项目的共性，只是存在优劣差异而已。但是换位思考，客户买房子买的是居住品质，所以作为开发企业的一员，我认为还是应把工作重点放在自身项目之上，通过不断更新技术、升级产品、优化服务，给予客户更好产品，提升客户满意度，方能在激烈竞争中脱颖而出，从而立于不败之地。

　　就价格而言，纯市场角度下，未来楼市的价格由于政府调控尚未完全明朗，但综合郑州国家中心城市定位和现有城市框架及未来发展目标，相信房价在相当长一段时间内仍以平稳为主，略微抬升。

　　优胜劣汰，迎接房地产行业的未来十年

　　郑州市永威置业有限公司营销中心总经理：张晓征

　　整个东部区域将形成一个易居的生态城区，形成整个郑州刚需、改善的外溢，以及高端住宅集中的区域，随着时间的推移，区域内配套越来越成熟，区域内的住宅产品价值会很快超过主城区住宅价值。就目前来看这个区域还是价值洼地，适合投资和外溢改善型客户购买。

　　对于销售，我依然保持乐观的态度，我们虽然很关注账面数字，但更关注的是产品能给业主带来什么样的生活品质；我们除了提升销售和管理能力的同时，更加大了对客户生活方式的揣摩和客户居住需求的理解，只有客户满意了，产品才能卖得好，所以市场的严峻与下行，反而对我们是一个机会。市场是公正的，市场也是有它的过滤功能的，大浪淘下的一定是真正把产品做好的企业，这也是我们为什么能把老带新做到55%的原因，这就是市场及客户对永威的认可，也是我们逆势而上的信心。

　　我们在前期做产品定位和产品研发的时候，通过对周边精准的研判，充分考虑到了周边的地理、交通，尤其是生态及自然环境，充分让产品与周边生态的大势完美相融。

　　大家都在说房地产的黄金十年已经过去，白银十年已经到来，我个人反而认为，上一个十年正是诸多房企逐步走向成熟、优胜劣汰的时期，未来的十年迎接我们的必然是更成熟的对手，更规模的企业，更规范的市场，更理性的业主，更精细的产品，只有符合以上几点，我们才能与未来的城市发展相互理解，相互学习，共同进步。

　　东部板块是郑州的CLD，将引领郑州未来的经济主流和生活主流

　　河南星联置地集团有限公司集团营销管理中心负责人：任福祥

　　随着中原经济区建设的加快推进，郑州城市框架不断拉大，星联湾项目所处的郑东新区白沙组团也将作为第一板块率先启动，区域位置非常优越。

　　作为整个中原地区的封面，郑东新区集中了众多优势资源和各类配套，规划中的中原行政服务中心更是聚集了众多省市级机关单位。可以预见的是，这里将成为新的行政、文化、生活中心，成为城市最繁华的核心。我把这个板块称之为郑州的CLD,即中央生活区。所谓的中央生活区，是指一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。

　　大郑东的居住价值受到越来越多高端人群的认同和追捧，外部自然环境、区域配套得天独厚，土地更是寸土寸金，区域发展前景优越，升值潜力不可估量。在CLD这个不算小的区域里为中产阶级盖一大批房子，同质化竞争在所难免，而创造差异化的、个性化的竞争空间是我们所追求的，比如我们星联湾精心打造的“精装小院”，就是为高端客户量身定做。

　　我们有理由相信，这里将引领郑州未来的经济主流和生活主流，成为郑州最宜居和最具升值潜力的区域。