映象网讯（记者 张美灵）近期，房天下数据研究中心统计的数据显示，刚刚过去的5月份第4周二手房挂牌均价为15876元/㎡，5月第一周为15862元/㎡，第二周为15832元，第三周为15869元/㎡。5月挂牌均价为15860元/㎡。整体看，5月份挂牌价与4月份差别不大。

　　“我从去年年底关注二手房准备买，也有看中的房子，但由于各种原因没有把房子定下来。二手房这种东西一天不走流程，一天就有不确定性，担心中介突然反水，或者怕业主突然后悔。中介一般不会反悔，我遇到过业主反悔的情况”，在郑州刚刚购置过二手房的马女士向记者透露，“我是典型的刚需族，因为之前对房子观望等前车之鉴，所以在6月3日看完房子之后，6月4日就定下来交过押金了。买房的这个过程还算顺利，但房产证上面写的是卖房人妻子的名字，他妻子前两年去世了，现在业主卖房要做析产。我们现在就在等业主过户，然后我们才能走流程。”

　　在购置二手房的时候，除了选好适合自己的房子，还需要注意哪些细节问题呢？

　　契税

　　在二手房交易中，买方需要交契税。契税采用比例税率，房地产买卖现行税率为1%~3%。计税基数是成交价或者核定价。第一次购买公有住房、法定继承、析产，以上情况免征，购买经济适用房减半征收。

　　新政后，一套房90平米以下，一线、二线城市税率为1%；90平米以上一线、二线城市税率为1.5%。

　　二套房90平米以下，一线城市税率为3%，二线城市为1%；90平米以上，一线城市为1%，二线城市为2%。值得注意的是，在执行中存在地区的差异性。

　　贷款分类

　　目前交易中贷款客户的占比很高，业务量大。个人住房贷款种类有商业贷款、公积金贷款、组合贷款。

　　商业贷款是指购房人在支付所购房产的部分房款（首付）后，以所购买的房产作抵押向银行申请贷款，用于支付除首付以外剩余房款的贷款方式。

　　公积金贷款是指由城市住房公积金管理中心及所属管理部门，运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款，分为省、市两种类型。

　　组合贷款是指借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业贷款，即贷款金额由住房公积金贷款和商业贷款两部分组成。

　　符合贷款资格必须具备，所购房产产权明晰；必须是国有土地 ，土地使用权以出让或划拔取得；可进入房地产市场流通；不得在拆迁公告范围内。

　　贷款额度

　　商业贷款、组合贷款的贷款额度，一般情况下住宅最高可贷款总房价70%；组合贷款为公积金加商业贷款为总房价70%。总房价是指评估价和成交价中按照就低原则确定。

　　住房公积金的贷款贷款额度为最高为总房价的5成，且不超过当地公积金管理条例规定的最高额度，例如杭州最高贷款额度为100万。根据公积金账户月均余额按照一定倍数，例如杭州15倍。夫妻双方都具备贷款资格，申请的贷款额度和只有一方具备申请资格的贷款额度不同。

　　商业贷款额度要考虑购房者的还贷能力、房价成数和信用记录；公积金贷和组合贷款额度要考虑购房者的还贷能力、房价成数、贷款最高限额、住房公积金账户余额和信用记录。每月应还款额不能高于家庭收入的50%。

　　贷款年限

　　商业、公积金、组合贷款的贷款年限住宅贷款年限不超过30年；贷款年限加房龄最长不超过50年；贷款年限加申请时的年龄：男性不超过65岁,女性60岁

　　商业用房贷款的贷款年限，商铺、别墅、办公楼贷款年限不超过10年。最长不超过10年，且贷款到期日借款人年龄不超过70周岁 。可贷年限不能超过房子土地剩余的使用年限。

　　还款方式

　　还款方式分为等额本息和等额本金两种。

　　等额本息是每月的还款额都相同的还款方式。贷款期限内前半段时期，利息比例大，本金比例小，后半期逐渐转变；还款压力均衡，计算简单；适合收入稳定或未来预期收入增加的购房者。

　　等额本金是每月的还款额逐月递减。将贷款额按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额；支付利息总额少；前期还款压力大，适合还款能力强的或预期收入减少的购房者。