[摘要] 近日，楼市调控轮番刷屏，20天时间里，全国17个城市的楼市调控政策再次加码。并且值得注意的是，此轮调控越来越多三四线城市加入了限购大军。
近日，楼市调控轮番刷屏，20天时间里，全国17个城市的楼市调控政策再次加码。并且值得注意的是，此轮调控越来越多三四线城市加入了限购大军。自3月份以来，河北涿州、保定、张家口，安徽滁州，海南三亚，浙江嘉兴嘉善县，江西赣州等三四线城市纷纷启动限购或提升首付比例。
另一方面，今年以来，热点楼市明显回调，1~2月累计成交量下滑40%，但三四线楼市回暖。Wind数据统计，今年前两个月，62个城市中有23个城市商品房成交同比增加50%以上，绝大部分是三四线城市。根据国家统计局70城数据显示，热点城市房价基本停涨，但三四线城市新房价格近几个月均保持上涨态势。
此外，根据央行近日下发《做好信贷政策工作的意见》中可以看出，今年房地产信贷政策分化趋势将更加明显，热点城市房贷收缩趋势更加明晰，房贷资源的结构性调整将更向三四线城市倾斜。
在此背景下，笔者认为此轮三四线城市房市的回暖便有了政策与市场的逻辑支撑。政策层面，一二线热点城市调控加码，购房门槛提高之后，大量购房需求可能向周边城市外溢和挤出，当前房地产政策“因城施策”，三四线城市继续享受鼓励去库存的政策红利，便可能催热三四线城市楼市。
市场层面，随着互联网普及、城镇建设加快、高铁和公路等路网密布，以热点城市为中心城市打造的“城市群”格局将对楼市产生巨大影响。一方面一二线城市的土拍热度仍持续高温，受热点城市带动大部分二线及三四线城市市场热度仍在持续，另一方面今年通胀预期有所上扬，钢材等多种原材料大幅上涨势必会传导到终端市场，所以后市房价看涨预期普遍存在。
金融如水，楼市就是中国资本存量的最大蓄水池。先是北、上、广、深一线城市凭借天时地利，房价一路看涨，楼市集聚了大量的资本；之后随着一些二线热点城市的快速发展以及政府政策的逐渐倾斜，各个热点城市的楼市也成为具有虹吸效应的资本蓄水池。而此轮政策门槛的提升正在挤出热点城市资本，使其向周边地区溢出，以催热周边三四线城市房产市场，逐步消化房产库存。
