春节过后，全国超过22个城市出台了针对楼市的调控措施，中国楼市又经历了一场调控风暴。郑州房产调控再次上演“半夜鸡叫”，非本市户籍家庭补缴社保的限购“漏洞”被彻底堵上。一方面热点城市购房门槛提高，另一方面三四线城市继续享受去库存的政策红利，“城邦化”的城市发展格局以及资本溢出效应或将催热三四线城市的楼市。

　　郑州楼市调控再加码 

　　2017年3月17日晚，郑州房管局官网挂出通知，从2017年3月17日之后非本市户籍家庭补缴的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。这意味着郑州市以外的无社保外地人近期想在本市买房的希望基本化为泡影。

　　事实上，从去年10月郑州第一次出台限购文件开始，对于非本市户籍家庭购房资格的认定几经变化。先是在2016年12月21日出台的《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》中明确要求：非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。

　　但是通知中并未明确补缴是否算数。直到2017年2月，一份流出的郑州市房管局会议纪要，提出对本市非限购区域的社保证明及补缴后符合购房前3年内连续24个月条件的予以认可。

　　记者多方走访发现，在此期间，一些中介声称可以帮忙办社保和个税证明，但经常会出现办出纳税证明却没有通过审核，买不到房子的情况。如今，补缴社保的限购“漏洞”被堵上，无社保外地人购房资格彻底被否定。

　　郑州楼市调控实施后，郑东新区的一家房地产中介客户经理小贾很着急，“新政下发不到两天时间，我的好几位意向签约或准备签约的客户都表示要退单或违约。”记者走访过程中多位房地产中介业务员也都表示，原本预定要看房、谈价格的客户很多都取消了，有的客户是因为不再符合购房资格，有的客户是因为市场风向转变又开始观望。

　　新一轮楼市调控风暴上演 

　　不只是郑州，最近的中国楼市又经历了一场调控风暴，不到20天时间，全国多个城市的楼市调控政策再次加码。北京：“认房又认贷”，2套房首付比例提至60%；石家庄：非本市户籍限购1套住房；广州：单身限购1套，连缴社保3年变5年；长沙：非本市户籍限购1套新建房；保定：非本市户籍主城限购1套。而以春节为起点统计，全国超过22个城市出台了针对楼市的调控措施。

　　目前来看，不只是北京、上海等一线城市限购限贷升级，房价过热的二线楼市调控政策也纷纷从严，环京八城启动了限购，甚至四线城市也加入限购队伍，不少城市在楼盘预售方面监管加强，从入口端限制房价报批价格，其严厉程度不亚于2014年。

　　值得注意的是，近期越来越多三四线城市加入了限购大军。自3月份以来，河北涿州、保定、张家口、安徽滁州、海南三亚、浙江嘉兴嘉善县、江西赣州等三四线城市纷纷启动限购或提升首付比例。这些热点三四线城市有一个共同特征，均为省域副中心城市或分布于城市圈内核心城市周边。

　　知名财经评论人余丰慧认为，接下来限购范围还有扩大趋势，调控政策执行力度也可能进一步提升。“此轮楼市限购可以看做是去年限购政策的深化和延续，是对热点城市、热点区域限购政策的‘加码’和‘打补丁’，也是对热点城市挤出效应造成的局部过热的针对性调整，其目的是稳住旧热点、遏制新热点。”

　　记者注意到，两会前后，北京、广州、南京等多个城市密集发布调控新政，而其调控的最大特点是限制非户籍人群购房。这意味着此轮调控，针对房子的投资属性在热点城市的投资门槛在提升。

　　溢出效应三四线城市楼市利好 

　　与热点城市提高楼市投资的政策门槛不同，三四线城市楼市投资却是一路绿灯。据媒体报道，近日央行加急下发《做好信贷政策工作的意见》，对房贷政策，文件明确要求：人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速。其中具体指出，要做好房贷资源投放的区域分布，支持三四线城市去库存，有效防控信贷风险，积极会同当地银监部门，将差别化住房信贷政策严格落实。

　　“去年省内也只有郑州的楼市很火爆，省内三四线城市去库存的压力还是很大。”郑州一家银行业人士表示，“今年商业银行的房地产信贷政策分化趋势将更加明显，就省内而言，房贷资源的结构性调整将更趋于向开封、洛阳等三四线城市倾斜，但是这些三四线城市的房地产开发贷可能会持续收缩。”

　　在信贷政策倾斜三四线城市成为大概率事件以及热点城市限购升级的背景下，有人不禁会问，资本和政策进行博弈，会有人前往三四线城市购房吗？价格远低于一线的三四线楼市，对投资者来说，到底是价值洼地，还是投资陷阱呢？

　　余丰慧认为，一方面，一二线城市的土拍热度仍持续高温，受一二线城市带动，大部分二线及三四线城市市场热度仍在持续，另一方面今年的通胀预期有所上扬，钢材等多种原材料大幅上涨势必会传导到终端市场，所以后市房价看涨预期普遍存在。

　　记者从多家房产中介了解到，诸如开封、洛阳、安阳等市局部区域的房价，从年初开始已经有小幅度试探性上涨的趋势。

　　“郑州的购房门槛提高之后，大量购房需求可能向周边开封，洛阳等地外溢和挤出，当前房地产政策‘因城施策’，三四线城市继续享受鼓励去库存的政策红利，在短期内可能造成了三四线城市楼市的火爆。”余丰慧说。

　　而长期来看，以各个热点城市为中心城市打造的“城市群”、“一小时生活圈”的“城邦化”格局，也将对楼市走势影响巨大。

　　金融如水，楼市就是中国资本存量的最大蓄水池。10年前,北、上、广、深一线城市凭借天时地利，房价一路看涨，楼市集聚了大量的资本；而近些年，随着一些二线城市的快速发展以及政府政策的逐渐倾斜，各个热点城市的楼市也成为具有虹吸效应的资本蓄水池。而此轮政策门槛的提升正在挤出热点城市资本流，促使资本向周边溢出。有专家预计，为了让溢出资本消化三四线城市库存的效果逐渐显现，此轮楼市调控升级将不会是短期行为。