乍暖还寒间，房地产市场仍旧呈现出一幅萧瑟景象。据克而瑞数据统计，1月郑州楼市商品住宅成交43.92万m2，同比下降35%，环比下降64%；商品住宅成交均价为11276元/㎡，同比增19%，环比下降4%。

　　中国指数研究院数据显示，1月各线代表城市成交同比、环比均回落。“受春节假期和调控政策影响，1月份销量下滑属于正常现象。”业内人士认为，2016年中国房地产销售创下新纪录，在政府加强调控抑制房价上涨的情况下，2017年销售增速将有所放缓。□东方今报·猛犸新闻记者

　　1月份7个项目开盘 

　　数据显示，1月份郑州市区开盘项目整体去化率为84％，受鲁能公馆大量内购影响较大。多数项目的主力产品为89㎡~120㎡的三房，以刚需产品为开盘主推。

　　对比1月份7个开盘项目，去化率前三的分别为鲁能公馆、信保春风十里、龙湖锦艺城，去化率分别为100%、79%、77%。

　　在当前市场调控下，鲁能公馆之所以取得100%的去化率，是因为其在国企背景下，与郑州市电力系统签订了内购协议。

　　此前业界曾流传的“鲁能公馆内购”消息，被多个业内人士证实。据某中介公司工作人员透露，鲁能公馆前期内购房指标以50万元转让，而房子的均价只有15000元/m3，还送一个停车位。

　　“但早在1月中下旬，指标就抢光了。”该中介人员表示，尽管前期传出风声后，大部分人持怀疑态度，但架不住有条件的购房者哄抢。

　　除鲁能公馆、信保春风十里、龙湖锦艺城以外，其余项目开盘去化率都不高。数据显示，1月开盘项目本次开盘与前一次对比价格均有所提升，去化率并没有与之成正比。

　　位于经开区的保利罗兰香谷本次开盘均价11500元/㎡，去化率仅有25%。而该项目上次开盘去化率高达89%，均价仅8800元/㎡。

　　市区市场量价齐跌、供应减少 

　　受政策调控及春节假期影响，1月的郑州房地产市场遇冷明显，项目活跃度降低，供应及成交均大幅下降。

　　数据显示，1月郑州楼市商品住宅成交43.92万㎡，同比下跌35%，环比下跌64%；新增供应69.56万m3，同比上涨296%，环比下跌52%，供求比1.58，呈现供大于求的态势。成交均价11276元/㎡，环比下跌4%，调控后效果初步显现。

　　从供应端看，主城区商品住宅市场月度供应呈现下降趋势。克而瑞数据显示，1月商品住宅新增供应69.56万㎡，同比上涨296%，环比下跌52%，供求比为1.58，呈现供大于求态势。1月份，供应量最高的项目鲁能公馆，供应1794套共计20.14万㎡。

　　从成交量看，主城区商品住宅市场月度成交同样呈现下降趋势。数据显示，1月商品住宅成交43.92万㎡，同比下跌35%，环比下跌64%；成交均价11276元/㎡，同比上涨19%，环比下跌4%。在业内人士看来，1月成交量大幅下滑是受调控及春节影响，属于正常现象。

　　数据显示，1月商品住宅存量为462.3万㎡，较上月有所下降；去化周期为5.2个月，环比增30%。业内人士分析，目前，郑州市主城区商品住宅存量不断下降，市场状态比较健康，去库存效果良好。

　　刚需产品仍占主流 刚改占比逐渐增加 

　　克而瑞数据表明，郑州市住房成交结构仍以刚需为主。数据显示，1月份，郑州市区90㎡以下产品成交占比最多，达到33%，180㎡以上高端类产品成交较上月下降，改善类产品占比逐渐增加。

　　1月份商品住宅成交套数共计4550套，以三房产品为主，尤以80~90㎡小三房产品成交套数最多。首次置业成交占比33%，主要来源于宏江中央广场（684套，4.21万㎡）、公园道1号（193套，0.96万㎡）、石佛艺术公社（154套，0.68万㎡）、建业花园里（71套，0.62万㎡）等项目。

　　而首次置业产品均价为10178元/㎡，环比下降4.3%，为成交主力，120~140㎡产品均价为11444元/㎡,环比上涨7.3%。

　　克而瑞分析，180㎡以上的高端产品价格波动明显，主要受普罗旺世龙之梦的大量备案影响，整体上拉低了高端产品的成交均价；其他产品除120~140㎡外，均价均有不同程度下降。

　　二七区去化周期达16.3个月 

　　数据显示，1月份郑州商品住宅供应量最高的区域为经开区23.85万㎡，郑东新区以20.90万㎡紧随其后，主力项目为宏江中央广场、五建新街坊等项目。

　　而在郑州市内八区的商品住宅存量排名中，二七区存量最大，达181.16万㎡，去化周期达16.3个月，库存压力较大，其他区域市场表现良好。

　　商业市场量跌价涨 

　　去化周期70.8个月 

　　商业市场受经济大环境及城市规划影响，依旧毫无起色。数据显示，进入2017年后，郑州商业市场量跌价涨、供应下降，市场活跃度较低，供求量均处于低位。

　　尽管如此，商业市场成交均价受民安北郡等高价项目备案影响较大，较2016年12月环比上涨16%。整体看，1月份，郑州商业新增供应0.30万㎡，同比下跌98%，环比下跌94%；成交2.68万㎡，同比下跌48%，环比下跌78%，成交均价18124元/㎡，同比上涨13%，环比上涨16%；1月商业存量为514.3万㎡，库存量维持高位；去化周期上涨至70.8个月，市场存量压力依旧很大。

　　办公市场量价齐跌 

　　去化周期31.8个月 

　　办公市场以写字楼为主，在全国范围内都呈现供过于求的局面，破解问题难。从数据上看，1月份郑州办公市场量价齐跌，没有新增供应，市场表现冷清。

　　整体来看，1月份郑州办公市场成交3.32万㎡，同比下跌42%，环比下跌65%，成交均价10971元/㎡，同比上涨11%，环比下跌5%。成交主要项目为永和宇宙星广场、郑东商业中心、金成时代广场等。

　　目前，郑州办公存量为233.6万㎡，库存量较上月略有下降，去化周期上涨至31.8个月，面临较大的库存压力。

　　土地市场供不应求 

　　成交土地39宗 

　　2016年的郑州土地市场整体呈现供不应求的局面，而在地王出现后，主管部门及时进行调控，并增大供应量，以维持土地市场稳定。数据显示，2016年，郑州市国有建设用地供应量为4415.8公顷，与2015年的2521.5公顷相比，增加了约75%。

　　而到了2017年，土地市场仍然十分火热。1月份郑州市新增供应土地1幅，成交土地39幅，城中村土地38幅，非城中村土地1幅。数据显示，1月份土地成交较2016年12月有所下降，总面积合计1662亩，环比下降39.51%，同比上涨61.56%。

　　2016年下半年，政府大幅增加居住类土地供应，导致库存激增，至2017年1月底，郑州八区住宅用地库存（已成交未入市土地建筑面积）1127万㎡，商办用地库存789万m2，其他用地库存338万㎡。