经过房改后近20年的发展，我国房地产市场已经由“全面普涨”阶段进入“分化明显”阶段，突出表现在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时，部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。剖析房地产市场分化的原因，发现房屋供需和土地价格是房地产各区域产生分化的根本原因，而流动性充裕背景下资金寻求安全增值资产是分化的关键推力。

　　从目前趋势看，预计今年很难再现去年之前的普涨行情，各城市间会延续分化态势。其中：一线城市房价预计小幅盘整；二线城市房价将冷热不均。而天津、武汉、郑州、成都、西安等二线城市仍被看好；三四线城市去库存任重道远，但长三角、珠三角、成渝（临近成都）和长江中游（临近武汉）城市群中距离核心城市较近的中小城市将仍有不俗表现。

　　经过房改后近20年的发展，我国房地产市场已经由“全面普涨”阶段进入“分化明显”阶段，突出表现在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时，部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。那么，这种明显的分化态势是由于什么原因造成的？未来房地产市场会怎么发展？哪些城市属于**区域？哪些城市房价出现调整的可能性较大？上述问题是本课题的主要研究内容。

　　我国房地产市场区域分化现状 

　　1．一二三线城市房价绝对值总体呈现阶梯下降态势，一线城市已跻身国际高房价城市行列 

　　从房价绝对值来看，一线城市房价明显高于二线城市，二线城市房价则明显高于三四线城市。

　　单纯从房价绝对值来看，一线城市中深圳、北京、上海已跻身国际高房价城市行列。2016年12月，深圳、北京、上海二手房均价分别为4.73、5.92、5.32万元人民币/平方米，三个城市的房屋均价均高过日本首都圈（东京及附近地区），而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔，北京高房价地区已超过纽约最贵的地区曼哈顿。

　　2．与房价绝对值一致，一二三线城市房价增速也呈现阶梯下降的态势 

　　房地产市场的分化从各线城市房价增速上也可见一斑。近年来房价增速总体上呈现出“一线城市房价增速高于二线，二线城市高于三四线”的态势。2005年7月至2016年11月，一线城市二手住宅价格年均增速为7.32%，二线城市年均增速为3.12%，三四线城市为2.33%。

　　值得关注的是，2016年以来，二线城市内部出现了明显分化，二线城市中合肥、厦门、南京等城市价格快速上涨，而呼和浩特等城市出现负增长。

　　3．商办库存尤其是商业库存压力整体大于住宅，商品住宅库存压力主要表现在部分二线及多数三四线城市 

　　城市之间商品住宅库存明显分化。 2016 年9 月末，一线城市平均库存消化时间为9.3 个月；二线城市平均库存消化时间为8.4 个月，但合肥、南京降至2 个月以下，库存严重不足；三线城市平均库存消化时间为12.8个月。

　　可以看出，一线及部分热点二线城市需求强劲，无库存压力，部分二线及多数三四线城市库存压力显著。如呼和浩特库存消化时间超过3 年，多数三四线城市库存消化时间有所下降，但仍在15 个月以上。这部分城市未来一段时间仍将以去库存为主基调。

　　商品住宅在同一城市的不同区域也出现明显分化。很多城市中心城区需求旺盛，无库存压力，而部分非主城区县需求不足导致市场去库存消化缓慢，库存压力较大。以成都为例，成都中心城区无库存压力，而新津县、彭州市等郊区（县市）去化压力较大，政策方面也呈现分化，成都针对主城区实施限购限贷政策，郊区（县市）仍以去库存为主。

　　各线城市商办用房平均库存压力高于住宅，其中商业库存压力更为突出。从商办待售面积去库存消化时间（以近6个月月均销售速度计算）来看，一线城市商业库存去库存消化需两年半时间，上海、深圳商办库存压力相对较大；二线城市商办去库存消化压力显著，商业库存去库存消化时间高达6 年以上，办公去库存消化时间也超过4 年，成都、南京、天津、长沙等城市商办去库存消化压力尤为明显；三四线城市商业库存去库存消化需6 年半，办公需近5 年时间。

　　从城市内部结构来看，城市区域间商业布局不均，存在结构性问题。如成都商业库存压力较大，且商业布局严重不均衡，目前库存压力主要集中在市中心和城南的金融城、大源等板块，城北也有大量的专业市场库存，而其他区域大型商业还相对不足。

　　我国房地产市场区域分化原因何在 

　　1．房屋供需和土地价格是房地产各区域产生分化的根本原因 

　　地方政府土地规模控制是影响房屋供给的最主要因素，需求尽管无法精确统计和计算，但长期来讲和各城市人口数密切相关，因此，衡量各城市住宅的供需情况，大体上可以用推出拍卖的住宅用地面积和常住人口之间的比例（平均土地供给比例）这一指标来衡量。

　　比较2008-2016年一二三线城市的平均土地供给比例，一线城市的平均土地供给比例仅为1.97，二线城市为5.3，三线城市为4.1。可以看出一线城市的住宅供需相对紧缺，而二三线城市的供给相对宽裕。其中，三线城市房地产的供需状况并不比二线城市更为宽松，我们认为主要原因是很多三四线城市没有公布拍卖土地面积导致样本不全面，即主要是由于样本受限导致数据不能完全反映三四线城市的实际库存情况。

　　二三线城市住宅价格的分化不能完全由供需解释，进一步比较各城市土地拍卖价格，可以发现房价与土地拍卖价格高度相关。如三线城市中的舟山，尽管供需相对宽松，但其土地价格偏高，也推动其房价相对高企。

　　2．流动性充裕背景下资金寻求安全增值资产是分化的关键推力 

　　近年来中国市场中流通的货币量增速很快。截至2016年11月末，M2余额约153万亿元，比1979年底M2（1339亿元），增长了1000多倍。从M2/GDP来看，该比例逐年攀升，1996年首次突破1，2015年首次突破2，达2.03。因此，不容忽视的是，中国近年来的流动性非常充裕，但对大量资金而言，可配置的高收益安全资产非常有限。

　　于是，大量资金转战多年来只涨不跌的一线城市房地产市场。近十年来，一线楼市的平均租金上涨约1-1.5倍，而房价涨幅超过5倍，租售比从5%一路下降到不到2%，也就是说房价的涨幅是房租涨幅的2-3倍。可见，资金的资产配置需求是一线房价持续暴涨的重要推力，否则的话，一线城市的租金水平也应该与房价同幅度上涨。当一线城市再次因房价上涨而限购时，这种需求接着就溢出到部分二线城市，这是2016年部分二线城市房价快速上涨的一个重要原因。因此，流动性充裕背景下，资产配置动机促使资金去发掘供需相对紧张、未来更有上涨**的城市，进一步加剧了各城市间房地产市场的分化。

　　不同区域未来房价会呈现怎样的走势 

　　1．预计2017年房地产市场难再现2016年的普涨行情，但也不会出现普跌 

　　未来可能引起房价普跌的变数在于会引起市场风险偏好变化的事件。对比国际和我国住房市场生态差异以及其房价下跌的教训，下列三种情况最有可能引发房价普跌。

　　一是货币政策大幅收紧。结合日本和美国的经验教训，货币政策如果较大幅度收紧，可能就会改变楼市继续上涨的预期。2016年出现的房价上涨，一个重要原因是央行为了配合供给侧改革稳经济而实施了宽松的货币环境，未来一旦货币政策收紧，随着货币环境变化，房市预期也将发生改变。

　　去年中央经济工作会议提出，“房子是用来住的、不是用来炒的”。其核心是要“稳”：既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。因此，尽管随着美联储宣布加息推动全球流动性宽松周期基本结束，中国货币政策也更加强调“稳健”，预计我国货币政策不会主动进行大幅度转向，即使在汇率贬值、跨境资金流出压力下，货币政策也会尽量避免对房市产生过大影响。

　　二是房产税正式推出。日美韩各国有房产税、遗产税、赠与税等，持有成本要远高于中国。所以，受房产税和遗产税等影响，当前日本人和美国人希望通过投资房产增值的积极性不高。我国一旦明确开征房产税等增加房屋持有成本的政策，预计住房有效需求将明显减少，难保不会导致房价向下逆转。但从当前实际情况来看，房产税的推出基础条件还不成熟，预计2017年推出房产税的可能性很小。

　　三是经济增速超预期下行。从日美等国的经验可以看出，经济增速超预期下行将从整体上引致房价进入下跌通道。从我国经济运行情况来看，尽管当前经济下行压力依然较大，但超预期下行的可能性也比较小。综上，我们认为至少在2017年不会出现房价普跌现象。

　　但美联储加息意味着全球流动性宽松周期基本结束，过去一年的宽松货币信贷环境难以持续，且房市调控政策在收紧，房市面临的内外部环境决定了2017年房地产市场很难再现2016年的普涨行情。