“你现在才来看房，太晚了！一套房至少涨了100万元。”距离迪士尼5公里以外的已入住社区阳光城丽景湾的保安人员向《证券日报》记者透露，迪士尼周边3公里内几乎没有一手房，而自迪士尼动工以来，周围10公里之内的一手房房价都开始上涨，尤其今年开园后，同迪士尼动工之前相比，有个别楼盘房价翻倍上涨。

　　然而，据《证券日报》记者了解，尽管川沙板块有商业设施，但仍处于上海外环外，6年前，迪士尼刚动工时，这里的一手房成交均价不足1.9万元/平方米，但现在部分项目成交价达到5万元/平方米，且有开发商封盘惜售的传言。在当地有多年操盘经验的销售人员告诉本报记者，预计将来周边住宅用地出让后，房价有可能摸到8万元/平方米，甚至10万元/平方米的顶。

　　值得注意的是，在距离迪士尼12公里处的新场板块核心区，一手房几乎没有供应，最贵的二手房售价3万元/平方米左右，但今年最新拍出的地块楼面价已经超过3.8万元/平方米。此外，在距离迪士尼5公里以外的周康板块，别墅已经叫价5万元/平方米。

　　“迪士尼乐园开园后，整个相关区域投资价值提升，加上上海房价大涨的整体市场环境，住宅、酒店等物业利好非常明显。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者直言，在这种市场背景下，不排除开发商捂盘惜售的现象。

　　川沙房价或进入8万元时代 

　　进入7月份，上海迪士尼乐园开园已经一个多月。烈日之下，30多摄氏度的高温，有的项目排队超过一个小时甚至几个小时的等待……

　　这些都挡不住暑期涌向上海迪士尼乐园的大小游客。仅是一期开园，对周边的住宅、酒店、餐饮等行业的经济拉动作用，已经开始突破当地人的想象。

　　“你要看房？现在太贵了。”在迪士尼乐园门口，《证券日报》记者打算奔赴3公里外的川沙板块，在出租车上，开车师傅忍不住开始向记者说道，“从迪士尼开始拆迁，川沙房价就开始涨，最近两年涨的最快，三五年前，房价也就1万元（每平方米），现在贵的都卖到5万多元了（每平方米），那你还不一定能买到呢”。

　　出了高速路，进入川沙板块后，记者发现，这确实是一个相对成熟的板块，公交、地铁、商街、医院、学校等配套设施都很齐全，核心位置还有数栋玻璃幕墙外立面的办公大厦。在出租车李师傅的口中，川沙板块是迪士尼乐园周边最近最成熟的区域，很多游客选择住在这里。在商街的一条主路上，路旗都是蓝色的“绿都绣云里”广告。街口处，巨幅广告牌上打出了迪士尼的概念，“迪斯尼时代1号资产 迪斯尼5KM 惟此可售综合体”。不过，虽已达午餐时间，核心区域的商业街餐厅人迹罕至，但这并不影响这一区域房地产市场的热度。

　　即使妙川路上还有杂草丛生的地块，但核心区外都是大片空地和工地，到处是建筑围挡，林立的高楼仍未有居民入住，但房价早已脱离上海外环外的预想范围。

　　“我们项目已经卖光了。”在阳光城愉景湾销售中心，记者径直进去，却并不见销售员，整个售楼中心空空如也，转了一圈，才有一位保安出来跟记者言明，房子已经售罄了。至于房价，别墅的成交均价直逼5万元/平方米，普通住宅也在3万元-4万元/平方米之间。

　　“在川沙板块，有个别项目已经封盘，不是你想买就能买到的。”当地一位项目操盘手向本报记者透露，迪士尼乐园开园后，有些开发商是想捂盘惜售的，坐等提价。

　　《证券日报》从克而瑞数据库获悉，阳光城愉景湾一期于2014年8月份首次开盘，当时的实际成交均价尚不足4万元/平方米，其开发商阳光城集团于2013年摘得土地。在最近的7月份，虽然上述销售员说已经售罄，但该项目还有成交，成交均价为接近4.8万元/平方米。

　　“部分房企项目显示售罄，是否真的售罄还是要打一个问号。近期部分上海房企预期后续房价会上涨，捂盘销售的可能性是存在的。”严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，当然，若非房企主动推销，有时候很难查证。

　　距阳光城愉景湾几百米之外的商业公寓项目绿地云悦坊正在排卡。“我们项目原打算每平方米涨价5000元，但为了回笼资金，集团最后决定没有提价这么多。”绿地云悦坊的销售人员如是告诉记者。

　　但从现有的成交数据来看，来自克而瑞数据库的数据显示，2011年迪士尼动工时，川沙板块新建住宅成交均价为1.8万元/平方米左右，2016年则上涨至接近3.1万元/平方米。以此来看，成交均价并未翻倍，可是在进驻当地的开发商来看，地价已经高不可攀。

　　另有川沙板块的楼盘销售人员向本报记者透露，迪士尼开园后，川沙板块因有轨道交通和郊野公园等区域优势利好，房价已经达到6万元/平方米左右，预计将来住宅用地出让后，其楼盘可能会卖到8万元-10万元/平方米之间。

　　对此，严跃进表示，迪士尼周边投资的潜力大，很多项目集中在川沙和周浦等区域，其受迪斯尼乐园项目的直接辐射效果虽不大，但受预期效应影响，周边投资活跃。实际上，川沙板块后续还会继续涨，尤其是综合考虑的川沙的区位优势、周边近期的土地出让以及市场预期等，都决定了此类区域的价格涨幅会继续强化，后市房价或将进入单价8万元时代。

　　新场现单价近4万元地王 

　　相对而言，川沙板块在迪士尼3公里之外，受其利好影响相对比较明显。但《证券日报》实地走访的另一个区域新场板块，在迪士尼12公里之外，该区域却已经于今年6月29日拍出了楼面价约为3.8万元/平方米的地王地块。

　　6月29日，中粮地产以总价24.4亿元摘得上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，楼板价35744元/平方米，溢价率235.62%，扣除不可售部分实际楼板价达到38266元/平方米。这意味着，这个位于上海郊环以外的住宅项目，未来保本售价可能超过6万元/平方米。

　　公开资料显示，浦东新场旅游综合服务区A10-1地块，位于杨辉路以东，新环北路以西，属于郊环以外区域。虽然也要求建设5%即3400平方米的保障房，还有约1100平方米的公共设施，但没有自持要求，相比6月17日出让的嘉定新城E27-1地块出让条件宽松许多。

　　据业内人士估算，该地块楼板价达到35744元/平方米，扣除5%的保障房等不可售部分后，实际楼板价达到38300元/平方米。以两年时间计算，该地块未来项目保本售价估计要在6万元/平方米以上。而目前新场二手房房价都在2.7万元/平方米左右，其中东方冠郡、丝庐雅苑、汇锦城单价在2.6万元/平方米，而万科清林径相对较贵，在3万元/平方米左右。