关于房地产税的进展，又曝出了最新消息。近日，全国人大财经委员会副主任委员郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露，目前房地产税仍在起草过程之中，操作难度很大。

　　北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文曾表示，“本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”

　　“我不是很乐观。”国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓接受《中国经济周刊》记者采访时表示，希望在2017年底本届人大能拿出一个可供讨论的房地产税方案。但是，方案从讨论到通过还有一个过程，“我们不能指望在很短的时间内就推出这项政策，事实证明一个税种的推出如果过于仓促，在执行中会有很多后续问题不好解决。房地产税宁可晚一点出台，也不能出原则性的、颠覆性错误。”

　　开征房地产税， 

　　必须先由全国人大立法 

　　从2003年提出物业税开始，房地产税已历经13年之久，其间经历了征不征、怎么征、征多少等诸多讨论和争议。2011年初，在没有立法的前提下，先行在上海和重庆两地进行试点征收。

　　但是，房地产税要全面推行还需先立法。2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出了“税收法定”的原则，也就是说，“如果没有相应法律作前提，政府则不能征税”。

　　2015年3月，十二届全国人大三次会议通过了修改《立法法》的决定，明确规定：税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度，只能通过制定法律来解决。

　　一系列政策频出，意味着未来开征房地产税，必须先由全国人大立法讨论通过才能算数。

　　房地产税到底难在哪里？“房地产税在起草过程中，实际上是对现行税制以及有关的收费体系的再设计，因为围绕着房地产的税收有很多，还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用，都和房地产税有关。”刘桓告诉《中国经济周刊》记者，实际上，房地产税的出台，是对现行税费体制中的一些税费项目所做的必要调整和整治。“这是一个非常复杂和困难的过程。”

　　那么，除了税制体系的再设计，房地产税还面临哪些难题？

　　房产税收入都抵不上征税成本？ 

　　专家建议由中介组织代征 

　　目前很多人不清楚“房产税”和“房地产税”这两个概念到底有什么区别，都在混淆使用，房地产税和房产税仅一个“地”之差，实际差别却很大。

　　房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前的房产税更类似于国外的物业税。

　　事实上，近两年的国家正式文件或相关主管部门的言论，都是使用“房地产税”这个概念。这意味着，未来的房地产税，征收对象不仅是房屋，还可能涵盖土地等。现行房地产相关税费，都有可能随着房地产税的推行而进行整合，因此应该是房地产税收体系的综合改革。

　　由于房地产税是典型的地方税，理所当然该由地方税务部门来征收，而征收房地产税考验的是地方政府的能力和实力。事实上，房地产税作为直接税种，征收难度大、成本高，绝大部分城市即便强行开征，获得的收入也难以抵消成本。

　　从以往房地产税的试点城市看，无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收，所得税收入都很少。按照新华网2014年1月的报道，重庆从2011到2013年，累计3年征收房产税未超过4亿元；上海3年累计征收个人住房房产税约6亿元。不仅实际征收税额和两市的住房规模远远不匹配，征收所花费的人力物力成本相对巨大。

　　“税务机关其实还没有做好这方面的准备。目前征收能力和管理水平都跟不上。”刘桓告诉《中国经济周刊》记者，直接面对居民征税很难，“一旦征收房地产税，一个楼内的一百户居民就有一百种情况，税务局要分别对待，我们国家恐怕还没有这么大的税务能力。”

　　记者注意到，迄今为止，中国的税收几乎都是针对法人进行征收，即便是个人所得税，也是通过单位财务部门代扣代缴，现在让税务局直接面对居民个人征收房地产税，难度可想而知，“建议采取中介方式，可以把房地产税委托给有资质的资产评估的权威部门来征收，这样可以节省税务部门的人力物力成本。”

　　即便如此，刘桓依然对通过中介组织征税表示担忧，“其诚信程度、职守操守和业务能力目前也都没有达到相应的水平。中国是一个大国，南北东西差别很大，二元性结构特征也很明显，税务机关以及相关的中介部门的管理一时半会儿又跟不上，这就使得房地产税开征的时候会遇到想象不到的麻烦。”

　　税率多高？按什么房价征收？ 

　　免征额是多少？ 

　　老百姓最为关注的是，房地产税一旦实施，买房要多交钱吗？要多交多少钱？

　　以北京为例，如果一家3口在北京二环购买一套100平米房子需要800万元，按照1.5%(1.5%的税率被认为是世界通行做法)的税率计算，每年需要缴纳的房地产税是12万(每月纳税1万元)；如果在四环购买一套100平米的房子需要500万元，每年需要缴纳的房地产税为7.5万元(每月纳税6250元)。

　　现实或许不会这么悲催！据记者了解，上海、重庆试点房地产的税率介于0.4%到1.2%之间，低于1.5%的国际平均水平(发达国家的房屋持有税，税率一般为1%至2%)。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档，重庆包括0.5%、1%、1.2%三档，皆低于国外水平。如果按照0.5%税率计算，在北京二环购买一套100平米房子，每年需缴纳房地产税4万元(每月缴税3333元)；在北京四环购买一套100平米的房子，每年需缴纳房地产税2.5万(每月缴税2083元)。

　　“不过，从发达国家经验来看，房地产税一般以评估价，而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价，且会是几年才调整一次。”中国社科院财经院汪德华研究员告诉《中国经济周刊》记者。