上周，国务院和住建部连续提出了一系列鼓励房屋租赁的意见，提出了包括允许部分房屋按间出租、商业地产可分隔出租、商用房的出租可享受和住宅一样的水电煤以及对出租房屋给予税收优惠等一系列条件。

　　对此，魔方生活服务集团市场部高级经理任宇表示，此次新政，使得不少空置的房间进一步盘活。原先，商用房、旧厂房空置率较高。该政策对产业链有帮助，原先，部分传统商办物业运作低效，不少城市普遍存在商办物业过剩的情况。而今，空置的商业空间可以被充分利用，将原先市中心的商业用地加以改造，使其具备住宿功能。有利于存量房的盘活，为市场提高供给，并一定程度上降低单间房子的租赁价格，允许商用房从灰色地带进入阳光地带，这是顺应市场趋势的表现。

　　对长租公寓来说，这个政策可以让他们大规模增加可以租赁空置的商场，再将其分隔后出租，换取高额租金。对开发商来说，政策允许分割租赁，将解决他们最头疼的商业地产高空置问题，让一部分商业地产得以重新盘活，进而产生更高的租金回报，提升物业价值。

　　一个1.7亿用户的市场

　　由于传统租房方式存在诸多痛点，而年轻租房群体的对租房体验的要求也更为个性化，在人口净流入而房价持续高企的一二线城市，长租公寓快速崛起。

　　根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》显示，中国流动人口规模2013年已达2.36亿人，72%的流动人口通过租房居住，北上深等6省市的流动人口占全国流动人口的85.9%，特大城市人口聚集态势明显。

　　高校毕业生新增就业人口带来新的租房需求。中国社科院《社会蓝皮书》指出，2015年我国高校毕业生总数继续增加，达到740万人，应届毕业生的增长为大城市提供了强大的租房需求，且毕业后到自有住房的过渡期一般在3~5年，未来应届毕业生租赁市场需求巨大。

　　正是在此背景下，长租公寓不仅拥有内生发展的动力，亦有外力助推，近两年获得了快速发展。

　　一米好地CEO冯印陶向记者表示，社会发展导致生活方式发生深刻改变，也使得人们对于出租屋条件有了更高要求。此外，互联网的快速发展也改变了人们的生活方式，购物社交和娱乐行为的改变，使得人们喜欢住在离工作地点近、体验式商业多的区域。

　　规模集中度决定盈利能力高低

　　长租公寓的盈利能力一直以来备受外界质疑，这个行业始终无法摆脱发展规模的局限，市场份额难以集中，盈利能力弱，发展缓慢都是这个行业的短板。

　　冯印陶告诉记者，长租市场像橄榄球，一端是规模化，这一头的企业在做的是规模化、标准化，这些企业往往拥有雄厚的资金实力，而另一头则是个体经营，规模不大，但单体经营利润非常高。反倒是中间部分，这部分企业规模不大，盈利能力不强。

　　一般而言，长租企业会与业主签订5~10年的租约，按照租金上涨水平，每隔几年就有一定的租金上浮。而租给租客，一般最长是1年一签，一年后涨租可能性较大，也正是如此设计，长租公寓运营商可较为准确测算未来收益水平。

　　魔方公寓品牌总监邵俊表示，长租公寓的运营能力和盈利能力首先体现在物业的选择上，必须要有长远性。魔方公寓有自己的财务模型，基于这个模型，在选定物业时会非常理性面对价格，并借助财务模型去测算出之后的定价和运营成本，不会不计成本地拿高价物业。

　　此外，当规模达到一定数量时，可以采用集团采购的方法，即用量来获取综合成本的控制，同时和一些大型的供应商合作，在保证品质的基础上拿到一个合理价格。

　　“改造、硬装、软装、家电”是最重的投入，这被统称为公寓的改造成本，也是公寓里最主要的成本支出，属于硬性投入。

　　另一方面，成本控制和运营能力，首先是人员成本控制，而魔方已经运用系统优势来进行相关服务。此外，团队配备经验也非常重要，都是些资深的运营人才。

　　邵俊介绍，每个魔方公寓（150间左右）管理人员最多不超过5人，人均管理公寓至少30间。同时运用互联网技术实现公寓管理的自动化。当然，这主要是由于集中式长租公寓房源集中，人员配比不高，而且服务的半径小，管理难度也相对较低。

　　但是，如果公寓的房间少，而且不集中在一栋房时，人均管理的房间数就会很少，单位管理成本就非常高，盈利能力自然也就变得很差。

　　很难产生“独角兽”

　　这个问题已经越发明显，冯印陶认为，中小规模的长租公寓企业无法达到集中采购、集中管理，在获取物业的竞争中没有太大优势，只有大型企业在获得足够多的资金支持之后，才能将成本高的问题解决，真正做到快速、标准、品质，盈利。

　　冯印陶告诉记者，这是一个无法一家独大的市场，可以看作是“超长尾市场”。未来，长租市场早晚会被平台提供商替代，在这细分行业上提供精细的服务。“每个环节并不需要企业自己做到最极致，取而代之的是上下游有更专业提供商进行服务。更多服务商出现，比如一些房屋出租管理的平台，和专门提供维修的公司。”

　　由于长租公寓整体来说没有成熟，运营比较稚嫩，究竟哪种模式适用于长租市场，哪种品牌能活到最后，目前还难以定论。目前来看，大部分市场还是掌握在小微企业手中，可能就是两三百间，房租市场没有集中度，地域性、局限性非常强，租客需要离自己公司近、生活方便，未来长租公寓市场会有大品牌出现，但不会像互联网企业那样出现“独角兽”。

　　当然，就目前情况来看，中低端白领市场空间巨大但竞争最为激烈，价格及区位也是租房者最为敏感的因素。中高端的金领市场竞争不多，区位及服务是目标客户选择的关键因素。目前由于中高端市场空间并不大，且被外资深耕多年，现有长租公寓运营商及潜在进入者将重点布局中低端市场。

　　长租公寓，这个在互联网风口迅速膨胀的新业态，正在以惊人的扩张速度勾勒出一幅蓝图盛景。