激进扩张模式遭遇多方质疑 宝能系的前世今生
2015-12-30 15:05
来源：北京青年报
[摘要]
作为房地产业的后来者，宝能在各地扩张中的大手笔在业界一度引发了震动。宝能甚至声称其仅用六年时间就完成了一线房企30年的积累。
即使在深圳，在“宝万之争”发生之前，知道宝能地产的人并不多。姚氏兄弟和他们的宝能系一样神秘。然而，随着事件的升级，宝能系和它旗下庞大的产业逐渐浮出了水面。北京青年报记者前往深圳，试图摸清姚氏兄弟的产业以及其神秘的发家史。
姚氏兄弟和宝能系逐渐浮出水面，这家在深圳耕耘了23年的企业似乎让许多人吃了一惊。
“隐形地产大鳄”的超高速扩张
提起深圳的地产企业，最知名的莫过于“招华万金”，即招商地产、华润置地、万科、金地，他们是深圳地产“黄金时代”的领头羊。跟上述房企比起来，宝能地产在普通市民中的名气实在是不值一提。而“宝万之争”发生之后，姚氏兄弟和他的宝能系逐渐浮出水面，这家在深圳耕耘了23年的企业似乎让许多人吃了一惊。有地产观察人士用“地产隐形大鳄”来形容姚振华和他的宝能系。
调查显示，2009年时，这家企业还仅在深圳拥有太古城一个在售项目。但截至2015年初，宝能已进驻23个城市，在建各类地产项目45个，包括20栋200米以上的超高层建筑，总在建面积2000多万平方米。进驻城市数已与金地、招商地产处于同一量级。
北青报记者在深圳了解到，宝能地产的崛起最早还得从宝能太古城开始说起。
深圳一名地产界人士介绍，宝能在业界最先被注意就是靠这个项目，这个位于深圳后海的综合体项目，开盘不到一年，卖出了1736套豪宅，总销售额达48亿，刷新了当时深圳豪宅地产的一个纪录。其后开业的太古城商业部分—宝能·all city也获得了较大的成功，宝能系随后开始在全国复制这种模式。随后6年，宝能在全国各地布局了近60个地标级项目。
除了豪宅之外，宝能系还是一个“高楼爱好者”。目前，宝能在建、规划的200米以上的超高层建筑达20栋。其建设的大连宝能城高368米;合肥宝能城500—600米;沈阳宝能环球金融中心，高568米，为东北亚第一高;新疆宝能城268米，为中亚第一高。
昨日，北青报记者看到，在宝能总部深业物流大厦的对面，一座规划设计高达328米，70多层的大楼正拔地而起，已临近封顶。项目工人介绍，这里就是未来的深圳宝能中心，建筑总面积达22.7万平方米，工程造价为9.9亿元，将成为这一带的地标建筑，预计2018年可投入使用;另外，宝能还在旁边建设了六金广场，将建成商业中心，跟宝能中心同步入市。
激进扩张模式遭遇多方质疑
北青报记者调查发现，激进扩张的宝能地产，其地位并没有获得业界的一致认可，甚至有业内人士对宝能地产的发展模式颇有质疑。而宝能地产不时曝出的退地、停工和延期交房等现象，让市场对宝能模式的疑虑加剧。针对市场的质疑，宝能高层并不以为然，姚振华曾在宝能内部解释这种飞速发展。他认为，宝能的快速发展是由于前15年的精心布局，有些别人不看好的项目，宝能凭自己的眼光拿下来。
作为房地产业的后来者，宝能在各地扩张中的大手笔在业界一度引发了震动。宝能甚至声称其仅用六年时间就完成了一线房企30年的积累。一名深圳地产界观察人士指出，宝能旗下的房地产项目主要分布于二三线城市，目前这些城市面临的去库存压力，无疑将给宝能的资金链带来巨大压力。
宝能的芜湖退地事件，曾经引发市场的广泛关注。今年9月，芜湖市国土局发出两份通知函，收回宝能于2013年5月和2014年1月获取的三宗土地，理由是截至发函之日，宝能仍未缴纳除履约金外的土地出让金。宝能在三宗地块上交纳的1.2亿元履约金不予退还。对此，宝能芜湖公司负责人曾公开表示，宝能主动退地是为了调整投资节奏，回避地产商集中开发所产生的风险。
但这仍然引发了市场对宝能资金链紧张的猜测。同时，对宝能扩张过于激进和盲目的质疑也开始蔓延。
激进扩张背后的杠杆风险
一位不愿意透露姓名的深圳地产圈人士告诉北青报记者，在宝能投入房地产开发的资金中，有相当部分来自旗下的保险资金，以及信托产品，所用杠杆较足。这些年，宝能地产的快速发展，跟其对杠杆的使用有较大的关系。杠杆本身是地产行业的常用工具，但若多度使用，一旦市场出现风险，容易牵一发动全身。
北青报记者注意到，在宝能系的内刊《宝能会》有篇文章提到，今年年初，宝能集团曾联合深圳市前海融资租赁金融交易中心(简称“广金所”)为客户定制一项金融置业计划，针对深圳宝能城、深圳宝能公馆项目分别推出“宝能购房宝一号”、“宝能购房宝二号”理财产品。
工商资料显示，深圳市前海融资租赁金融交易中心有限公司，于2014年4月在深圳前海注册成立，注册资金3亿元，发起人为宝能系的前海人寿和钜盛华，分别出资1亿元和2亿元。广金所即是宝能系旗下互联网金融平台。
资料显示，广金所平台上在2015年年内发行了多只名为“广富系列”融资产品。广富产品中广富-盈园、广富-盈商、广富-盈宝等项目涉嫌为宝能系多家子公司进行自融。其中，不少借款项目正是宝能旗下的地产板块，尤其以“广富-盈宝”系列为代表的理财产品，比如“广富-盈宝11D号(大学生专属)”项目借款人是南宁宝能置业有限公司，项目投向为南宁宝能城市广场项目;广富-盈宝5J号的借款人是云浮宝能城市广场;广富-盈宝5M号的借款人也是宝能地产。
在此次“宝万之争”中，宝能系抢筹万科的资金来源中，宝能系的高杠杆操作被市场质疑。对此，宝能系还专门发声明称从未过度使用杠杆融资。对此，市场分析人士称，过度是一个带有主观性质的词语，可以有各种解读。
“菜篮子工程”助姚氏兄弟入地产圈
在短短的时间内，宝能系在地产界迅速崛起，又通过争夺万科股权而被全国所知，那么神秘的宝能系是如何发家的?姚振华提到的过去15年的精心布局又是什么?对此，北青报记者前往姚振华当年的发家地进行了探访。
对于姚振华的发家史，曾有媒体报道其是卖蔬菜出身，对此，北青报记者经过实地探访了解到，姚振华的确开过一家名为“深圳市新保康蔬菜实业有限公司”，如今，深圳园岭一带的一些老居民对姚振华仍有印象，当时姚振华开的蔬菜超市，菜样较多，比较受附近居民的欢迎。
后来，姚振华以卖蔬菜的名义，参与当时深圳市政府“为民办实事”而实施的市民“菜篮子工程”，有深圳居民称，姚振华后来正是以市民“菜篮子工程用地”的名义，拿到了两块土地，即目前宝能地产开发的中港城小区地块和宝能太古城地块。
