从10月开始，上市房企陆续公布三季度业绩数据，截至目前，有80家房地产企业公布了三季报，其中包含万科、保利、恒大、万达等标杆房企。数据显示，前三季度80家房企总营业收入为4244.45亿元，合计净利润为343.5亿元，净利润率为8%。从已公布的来看，虽然比去年同期明显上涨，但也只是“增收不增利”，与此同时，行业分化格局渐显，市场依然堪忧。

　　80家上市房企净利润率8% 

　　最近上市公司三季度季报公布之后，一系列的经营数据开始水落石出。虽然今年有一系列的政策方面的利好纷至沓来，市场已经回暖，但从整体盈利能力来看，行业下行的态势已经毋庸置疑。

　　持续释放的利好政策、充足的供货量及集中的需求释放等因素作用，为房企业绩上涨创造了条件。但是部分房企销售业绩不错并不代表整个市场火热。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2015年将是房企第一次出现行业平均净利润率低于两位数的年份。从三季度看，80家企业中，有28家企业利润率高于10%，52家利润率低于10%，房地产行业已经进入中低利润行业范畴。2013年房企平均净利润率达11.97%；2014年则为10%；2015年上半年跌至9.1%左右；2015年三季度再次下调，预期随着中小房企集中公布财报，整体房企净利润率将在8%左右。2015年将是房企首次出现行业平均净利润率低于2位数的年份。

　　数据显示，前三季度有25家房企完成全年业绩目标的70%。其中保利、恒大、龙光以及华润4家企业全年业绩完成率超过90%。然而万科前10个月的销售额再一次把竞争对手甩开，销售面积1627.3万平方米，销售金额2041.2亿元，同比增长19.27%。恒大则实现销售额达1545.3亿元，提前两个月完成年度目标的103%。

　　众多因素导致利润率下降 

　　在已经公布三季报的80家企业中，只有28家企业利润率高于10%，房地产行业已进入中低利润行业范畴。尽管房企营业收入在增加，但前三季度只有25家房企净利润上涨，大部分企业的利润率都明显下调。

　　“销售难度加大，虽然全国一二线市场回暖，但三四线依然处于调整中，以价换量在持续；融资成本持续增加，对企业来说，对内对外融资的成本都吞噬了利润；土地竞争激烈，房企一二线城市拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。在一二线城市出现地价超过房价而成交的地王比比皆是。这都是导致利润率下跌的原因。”张大伟说。

　　“市场的改变使得企业的经营策略也要有所调整，原来靠压低土地成本，提高周转率来取得高额利润的策略已经不再适用于现在，如今房企需要走差异化道路，在细分市场上精心耕耘。”尽管房地产行业已开始回暖，但短时间内还改变不了市场不景气的现状。现在拿地越来越难，拿地就能赚钱的日子已经一去不复返，市场竞争也从资源导向型转变成为竞争导向型，只有竞争力强的企业才不会被淘汰。

　　对于中小房企而言，目前正处于逆水行舟，不进则退的形势，如何避免在竞争激烈的房地产环境下被淘汰，除了战略布局、产品定位、差异化创新之外，拿地实现规模扩张也是不能忽视的关键。当然，中小房企没有大房企的资金实力，要想拿地也只能走避开拿地高峰的路线，或者是联合拿地，共同开发。没有足够的资金实力和抵抗风险的能力，中小房企联合求生存求发展也是一种活法。对于小型房企而言，盈利更为重要，尤其是当前行业进入新时期，包括恒大、碧桂园等龙头房企今年都并购了诸多中小房企，行业洗牌加速。

　　多数房企面临转型但并非易事 

　　找寻可持续盈利方式是房企不得不面对的问题。经济下行和激烈的市场竞争，不仅造成房企间两极分化趋势越发明显，也导致房企利润逐年走低。3·30和9·30政策推出至今，十大核心城市可销售资源不降反增，开发投资增速不断下降，供不应求局面已经很难出现。

　　就连9月再度以244.2亿元的销售额领跑行业的万科，也不得不采用自建销售团队的方式来提升利润率。有业内人士指出，龙头房企如万科其盈利水平也是逐年下滑，而自建营销体系则是降低佣金成本、营销费用，以提升盈利指标的手段之一。

　　净利润下跌，体现了房地产行业暴利时代的消逝。随着新常态经营模式的建立，房企多元化战略转型和房企间更迭越发频繁，当战略扩张受到遏制后，市场上不少企业选择了将更多的资金用于投资非房产业，甚至直接退出房地产市场。目前房企诸多转型模式，还没找到一条更明确的转型道路。而看到其他同行大多数的做法是，先进行各种探索，试探性向前走。

　　过去凭借靠土地溢价谋求高利润的发展模式已然乏力，如今的房企在销售过程中，经营成本相对较大，盈利水平也必受影响，再加上逐年走高的地价、运营等成本，使得房企利润率大幅压缩，“增收不增利”现象依然明显，而“库存巨大、去化缓慢”依然会是大多数房企的噩梦。