去年两度流拍的孙河准地王于近期再次挂牌出让由于这次剔除了配建学校地块并减少了3万多平米建筑面积总价较首次出让的46亿元下降约3亿元。

　　“孙河地块此次入市调整了出让金以及配建单位门槛相对降低又正逢北京土地供应较为短缺的周期预计本次该地块入市将迎来多家房企竞争。”北京一大型房企投资部副总表示。

　　而对于以4.8万元/平米的价格拿下该区域地王地块的中粮地产来说这一地块的出让单价对其现有项目意义更大目前中粮瑞府入市两月网签成交只有3套解套压力巨大。

　　“准地王”补缺

　　北京市国土局的公告显示此前分别在2014年8月份和9月份两度流拍的北京市朝阳区孙河乡土地储备项目BCDE地块此次重新更名为“北京市朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块”再次挂牌出让。

　　就在一年前这一地块曾按照建筑面积17.61万平米和起始金额46亿元的体量出让但由于起始价格过高最终流拍。相比之前调整后的地块取消了地块内的中小学合校用地部分总建筑面积约14.36万平米起始价为人民币43.22亿元价格比上次下调了近3亿元。

　　在孙河地块开发高端项目的一位房企负责人对记者表示政府去年出让这一地块时“定价太离谱”由于当时楼市处于下行通道房企现金流紧张且孙河区域已聚集了不少高端项目竞争激烈。因此当时不少意向房企最终放弃了这一地块。

　　“今年上半年北京土地市场供应比较短缺但市场回暖迹象明显房企拿地补仓的意愿较上半年将会增强。”亚豪机构市场总监郭毅认为。

　　据了解今年北京市国土局公布的2015年供地计划中商品住宅用地总量为750公顷但上半年住宅用地出让约175公顷不到全年供应计划的1/4。

　　同时上海易居房地产研究院的数据显示北京在2014年1-7月份土地供应幅数为76幅供应建筑面积为1009万平米。而在2015年1-7月份供应幅数为35幅供应建筑面积为462万平米供应同比缩水约50%。

　　“目前北京市的土地供应节奏确实略有放缓。”上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示一方面由于目前土地部门供地的各类制约性条件增加不可能像过去一样无节制地大规模供地。另一方面由于此前开发商对市场的信心仍然不足因此虽然楼市有所回暖但影响仍未传导至土地市场。

　　“现在由于土地价格太高不少房企已经逐步转变了原有的经营策略在北京等一线城市获得项目的方式大多通过并购、合作进行对于传统拿地的依赖度已经降低。”上述北京大型房企投资部副总表示。

　　中粮地王仍难解套

　　去年这一地块出让时天恒置业与中粮地产两家房企均参与了孙河BCDE地块的竞拍。今年这一地块再度入市吸引了更多房企的目光。

　　“对这一地块我们一直有兴趣但具体还要看地块规划和我们自身的计划。”中粮地产一位负责人表示。

　　目前孙河区域已经集聚了龙湖、泰禾、首开和中粮等多家房企所开发项目也多以别墅、高端住宅为主。

　　中粮地产在孙河区域开发的中粮瑞府项目(瑞湾家园)当年拿地单价高达48444元/平米约为该区域其他房企项目拿地成本的两倍中粮孙河地块也一举成为当时的单价地王。

　　不过由于地价过高中粮瑞府项目一直面临较大的销售压力。北京市住建委网签数据显示自5月底入市以来中粮瑞府仅成交3套房源均价为68104元/平米。

　　“如果成交价在不到7万元/平米的话中粮孙河项目几乎是亏本的。”业内一位分析人士指出。

　　不过此前这一地块在去年的两次挂牌楼面价分别为3.7万元/平米和3.5万元/平米。这次调整后这一地块实际挂牌出让楼面价仅约30000元/平米。业内人士认为若要达到中粮瑞府的拿地单价水平恐怕并不乐观。

　　同时中粮孙河地王拍出后周边高端项目趁势热销已先期抢占市场。据北京克而瑞房价点评网统计孙河板块目前有34个在售项目去年的销冠项目臻园、龙湖双龙原著、泰禾北京院子、望京金茂府、紫御华府、润泽公园以及远洋　Lavie等都在该区域集聚效应明显。

　　“而根据此次挂牌出让的规定达到竞拍上限后竞报配建异地保障房面积来确定最终竞得人该项目的最终产品估计仍是高端豪宅类产品因此不排除周边已有项目的开发商进一步竞拍该块土地来实现规模效益。”北京克而瑞房价点评网分析师表示。