当时间即将划过2014年，很多人在展望新一年的同时，难免回头再看看一年走过的路。郑州房地产市场亦是如此，经过一年的跋涉，整个房地产市场越来越理性，那么即将过去的一年，郑州的房地产市场究竟发生了什么？

　　【政策】政策春风不断袭来 市场作用将日渐明显

　　对于即将过去的2014年，或许会有不少房企如此感叹：是不断吹来的政策暖风，给行业寒冬带来了温暖。

　　据河南和正百盈研展部提供的数据，2014年郑州房地产宏观市场整体处于利好局面，限购政策的解除、公积金贷款首付比例调整及利率调整等，使得房地产的冰冻局面终于得到缓和。同时，随着各项市政公共交通设施的不断升级、向郊外延伸，预计未来郑州市远郊区域的竞争将持续白热化。

　　7月中旬，中央层面放开对限购等短期行政手段的限制。8月9日，郑州市住房保障和房地产管理局发布信息称，次日起在郑州市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明，郑州正式取消限购政策。

　　实际上，这一年的政策暖风，不只是取消限购这一项。随后，一系列降息、取消公积金相关税费、取消限贷等信贷调整举措不断出现，以通过提高贷款额度来降低购房成本。

　　【地价】土地市场量跌价涨 开发商拿地持续谨慎

　　由于2014年全国房地产调控政策波动较大，开发商拿地更为谨慎，清存货、回现金成为房企的工作重点。从全国范围来看，全国二、三线城市土地成交总量萎缩，楼面地价与一线城市差距越来越大。郑州土地成交市场起伏较大，全年呈现量跌价涨态势。

　　来自中国土地市场网的数据显示，2014年1~11月，郑州土地市场共成交土地151幅，月均成交土地13.73幅，较2013年下降14.51%。2014年1~11月总成交土地占地面积543.17万㎡，月均成交土地49.38万㎡，较2013年下降4.60%。可以断定，2014年土地成交量低于去年基本成为定局。

　　据河南和正百盈研展部提供的数据，2014年前11个月的土地成交价格波动明显，且下半年价格略高于上半年。前11个月，郑州整体成交土地单价为378.40万元/亩，同比增长90.38%。其中，住宅市场土地单价为385.84万元/亩，同比增长85.76%；商务金融市场土地单价为388.09万元/亩，同比增长36.62%。截至2014年12月20日，2014年郑州住宅用地已成交6910.14亩，完成全年供地计划的51%；其中普通商品住宅用地成交6723.42亩，完成全年供地计划的64%。

　　【热销】 郑东重登八大区域之首 小户型依然紧俏好卖

　　河南和正百盈研展部提供的各区域商品房销售数据显示，2014年，郑东新区以111.5万㎡的销售面积、13190元/㎡的销售均价荣冠郑州，郑东新区销售量占全市成交量的16%。紧随其后的是二七区，销售面积为109.14万㎡。

　　郑东新区在量、价方面均成为郑州市房地产销售市场的冠军板块，这与其一直是郑州市重点发展区域的城市定位有关。而二七区作为二七新城的重点发展区域，销售量仅次于郑东新区，销售均价8947元/㎡。金水区成交价格仅次于郑东新区，达到10979元/㎡。

　　而在住宅市场里，80~99㎡的经济紧凑型房源依旧畅销，占销售总体量的43%。2014年随着限购、限贷的逐步放松，利率的下调以及公积金政策的调整，市场整体处于调整期，客户观望心理浓厚，市场整体成交较差。前11个月商品纯住宅整体成交均价为8625元/㎡，较2013年上涨4.8%。从各月供应数据来看，5~9月份供应量明显集中，销售最为集中的是8月，达到63.72万㎡，月均去化47.63万㎡。

　　同时，今年郑州商业市场供应量环比下滑23%，整体依然供大于求。价格整体呈持续上涨趋势，但波动较大，其中最高月份是4月，市场均价达22871元/㎡。

　　【趋势】升级改善时代来临 部分房企将以价换量

　　临近年底，住建部新闻发言人倪虹明确表示，用市场的手段调控市场的问题，这将是下一步调控的主要方向和手段。由此可推断出，行政化手段退出房地产市场将成为必然。

　　为此，有专家提出，虽然2015年的房地产市场发展具有很大的不确定性，但总体来说，既不会继续过度打压，也不会继续将房地产“工具化”，采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看，房地产市场将继续调整，房地产销售将会呈现以价换量态势。

　　河南和正百盈相关负责人分析认为，在市场表现上，未来房地产去化周期拉长，部分开发企业将采取以价换量，保证资金的回笼。从市场需求来看，从2013年开始，房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代。未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”。在价格方面，整体将会继续向下，但各地差异较大。

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