2016年被认为是楼市去库存的关键一役。正如业界的预期，这个春天，宽松的政策环境带来一片暖意。房地产市场迎来持续而密集的政策利好组合拳。无论是房贷优惠、税费减免，乃至农民工进城，最终目的都在促进房地产市场的成交。尽管相关政策聚焦面重在二三四线的市场去库存，但对于整体市场环境，已经产生积极正面意义。

　　房贷新政助力二三四线城市去库存

　　2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会日前发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

　　关于楼市库存问题已经被反复提及。而去年一线城市以及部分重点二线城市的成交回暖使得住宅库存有所下降，但是三四线城市以及不少二线城市的库存仍然是居高不下。分析认为，这意味着政策将支持更多次级城市的去库存，而首付降低也将使优惠城市的楼市会火爆起来。

　　2015年，房地产市场尤其是一线城市开始出现“暖意”，这自然要归功于一系列的利好政策，比如各地限购政策陆续放开、降准降息、对改善型普通自住房执行首套房贷款政策、降低二套房首付、支持房地产企业在债券市场融资等等，这次央行和银监会对于个人房贷的调整应该也是政策的延续，通过杠杆率的调节，鼓励购房，对于房地产市场的稳定有积极作用。

　　中国社科院数据显示，2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米，现房待售面积4.26亿平方米，如果想完全消化，需要23个月。民生证券研究院的研究表明，从结构上看，2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58，三线城市房地产库存过剩问题最为严重。

　　稳定市场的信号背后，“去库存”的决心更加值得关注。根据中央经济工作会议精神，化解房地产库存已经被列为经济社会发展的五大任务之一，会议同时指出，“要取消过时的限制性措施。应该说，从这次政策开始，中央各主管部门“去库存”的执行落实政策将相继出台。

　　支持新市民住房消费成政策聚焦点

　　1月27日，中共中央国务院《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》发布，仍以“三农”为主题，也是2004年以来中央一号文件连续13年聚焦“三农”问题。今年强调要用发展新理念破解“三农”新难题，提出要推进农业供给侧结构性改革。其中，支持农民工进城成为新市民，并支持新市民的住房消费成为政策的新一轮聚焦点。

　　根据文件精神，将推进农民工市民化，多元保障农民工权益。文件提出要推进农民工市民化，通过加快培育中小城市和特色小城镇，增强吸纳农业转移人口能力；进一步推进户籍制度改革，落实1亿左右农民工和其他常住人口在城镇定居落户的目标，保障进城落户农民工与城镇居民有同等权利和义务；全面实施居住证制度等方面加大对农民工保障力度。农业转移人口市民化有助于加速城镇化进程。同时不断增加的城镇人口、稳定的工作居住环境，可以更好地促进有经济实力的新市民购房需求释放。

　　中央经济工作会议明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以农民工为代表的新市民购房需求成为去库存新的动力。今年中央地方将加快落实中央经济工作会议要求推进农民工市民化，鼓励新市民住房消费。目前多个省市已出台具体去库存措施，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对新市民住房需求支持力度，鼓励农民工购房，未来针对新市民购房的定向支持政策力度将进一步加大。

　　同时，中央经济工作会议提出，发展租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，多地政府工作会议提出将建立购租并举住房制度，大力发展住房租赁市场。发展住房租赁规模化经营，构建以租赁需求为导向的供应模式，有利于降低消费者入市成本和购房压力，也有利于多元住房供应体系和住房制度建设完善。

　　此外，中央经济工作会议还鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。存量商品房源与租赁市场供应打通，也有利于进一步缓解库存压力。未来发展租赁市场细则或将出台，鼓励专业化租赁企业的政策也有较大空间。

　　契税新政频出 刺激成交向暖

　　根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部2月19日联合公布的通知，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。业内人士指出，这是财税领域亮出的调控房地产市场一记“大招”，传递出房地产“去库存”的强烈信号。

　　政府调控房地产市场的政策工具主要有三个：税收、信贷、限购，而在税收政策中，最主要就是契税和营业税政策，业内认为，此次对两个税种都进行了调整，是一次非常有针对性的调整。

　　此次的契税、营业税调整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的区别，并增加了家庭第二套改善性住房优惠。对此，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞曾在接受媒体采访时提出，“这次调整是房地产‘去库存’和稳定市场众多举措的重要组成部分，可以带动刚性需求、刺激改善性需求，还可以促进二手房市场活跃”。他认为，与之前出台的信贷、住房公积金调整等政策一同，此轮调整可谓多策并举，体现了持续性，将从整体上提振需求，对住房市场保持持续增长和“去库存”有积极影响。

　　关于营业税政策，新政指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　专家认为，营业税政策相比之前不一样的主要体现在非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策中未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。

　　值得注意的是，新政特别指出，北京市、上海市、广州市、深圳市无法享受购买二套改善性住房契税优惠及营业税优惠。新政对购买一套房的契税优惠政策，和此前一线城市一套房契税政策并无二致。业内认为，整体看，一线城市不存在库存问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。

　　2016楼市新政一览

　　1.1月27日，中共中央国务院《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》发布，仍以“三农”为主题，今年强调要用发展新理念破解“三农”新难题，提出要推进农业供给侧结构性改革。根据文件精神，将推进农民工市民化，多元保障农民工权益。

　　2.2月2日央行出新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　3.财政部2月19日发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。

　　(1)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

　　(2)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税；

　　(3)个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　4.中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

　　5.3月7日两会新闻发布会上，财政部部长楼继伟就“财政工作和财税改革”等相关问题答记者问，在谈到个税改革问题时，他表示，新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可抵税。

　　6.3月12日，央行行长周小川、副行长潘功胜在全国两会记者新闻发布会上首次对首付贷公开表态称，央行与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治行动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

　　7.3月13日，国家税务总局局长王军透露，营业税改增值税将在5月1日正式实施，将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

　　记者观察

　　去库存不再“一刀切”

　　从楼市回暖到中央地方全力去库存，政策的推波助澜效应在不断累积。然而，正如求医问药亟需直达“病灶”，政策利好是否能输送到最关键的点上，直接决定了实施的实际效果。

　　毫无疑问，从去年开始的利好政策的接连出台，给予市场信心极大的提振。宽松的环境，去库存的基调，都让楼市一片叫好之声。不过，一线城市和重点二线城市率先进入了火爆模式，楼价看涨、“日光”频现时时见诸报端。诚然，这些城市原本就是“风向标”一般的存在，各种优势使得房产保值增值的空间更大，一旦市场看好，无论是刚需还是改善甚至投资买房都蠢蠢欲动，毕竟人们信奉的是“买涨不买跌”。但应该看到的是，越是市场畅旺的地区，就越是没有太大的库存压力，他们本不属于去库存的重点地区。相比之下，依旧有些冷清的三四线城市却动作不大，而他们才是去库存的主要着力点。

　　业界不少专家都提出过“一二线城市的虹吸效应”这一类观点，认为这些城市的房地产市场聚集资金的能力超强，已经吸走了三四线城市的部分需求。

　　市场动向与政策初衷无法同步，是决策层最不愿意看到的情况。在这样的大背景下，“分类调控”早就被提出来，而在弱化“调控”这个词语的时候，“分城施策”迅速取代了这一说法，只是，从政策逻辑上仍是一脉相承的。(文/南方日报记者 许蕾)