核心提示：继廉租住房、公共租赁住房等其他保障住房后，政府开始进行共有产权住房试点。6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊在国务院新闻办举行的新闻发布会上透露，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市推进。与以往的经济适用房、限价房不同，共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。业内人士认为，从试点城市的实践看，如何确定政府与个人的产权份额，以及如何约定将来上市交易的分配份额，压缩投机牟利空间，正是探索的难点与重点。随着共有产权住房供应量的逐渐增加，其在改善楼市结构、“对冲”高房价等方面的效应将逐渐凸显，并将有助于推动房地产调控模式的有效“切换”。

　　北京:北京去年推出自住型商品住房，最终明确为“共有产权性质的自住房”，价格低于周边市场30％、面积以90平方米以下为主。首个项目约提供2000套房源，最终由6.53万户确认申购。

　　上海:经济困难标准自2010年起连续4次放宽，目前3人及以上家庭已放宽到人均月可支配收入5000元、人均财产15万元以下，两人及以下家庭可在此基础上上浮20%。五年后经济适用房可以上市转让时，住房保障机构享有优先回购权，并规定住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款。

　　深圳:深圳购房者和政府可按7∶3和5∶5两种比例出资购买，房价比周边商品房便宜5%至10%，5年内购房者可以原价回购政府产权部分；5年后8年以内回购则要在原价基础上加付同期银行利息。8年后回购按市场评估价格结算。8年后购房者如仍无力回购，需缴纳剩余产权比例的少量租金。

　　成都:保障对象可按基准价或低于基准价购买共有产权住房。允许保障对象分批购买共有产权，但住房保障对象购买总额不得超过基准价。此外，公共租赁住房和共有产权住房可以相互转化，比如先租再出钱来买，买的话，就形成了共有产权。住房保障对象购买共有产权住房满5年的，允许上市转让，同等条件下地方人民政府有优先收购权。保障对象购买共有产权住房不足5年需出售的，由地方人民政府回购，禁止上市交易。

　　淮安:（2007年起施行）淮安家庭月平均收入在800元以下，就有申购比市场平均价格低30%左右的政策性商品房的资格，并可选择“共有产权”模式。可选择的住房不仅限于保障房，还包括商品房。购房者和政府可按7∶3和5∶5两种比例出资购买，并持有相应产权。共有产权房的价格比周边商品房便宜5%至10%，5年内购房者可以原价回购政府产权部分，5年以后8年以内，在原价基础上加付同期银行利息，8年以后购买，则按市场评估价格结算。

　　黄石:共有产权部分可租可售，共有产权公租房还针对旧城改造拆迁户。实际建筑面积大于原建筑面积时，超出面积部分可暂不购买，可向开发商租赁，仍按公租房管理。当拆迁户经济条件成熟时，可以一次性或分次购买。

　　6城市试点样本 共有产权房热点问题

　　1、谁能申请?

　　对共有产权房的问题，住建部前副部长仇保兴就曾介绍，今后要增加中小套型商品房和共有产权住房供应，一方面是要解决中间层、低收入阶层的住房问题;另一方面也可以缓解地方政府的资金压力，扩大民众参与度。在全国房地产学会副会长陈国强看来，增加保障房供应，决策层也特别强调解决夹心层的住房问题。他认为，所谓的共有产权房是针对中等收入群体的保障房类型，也就是所谓的“夹心层”。

　　2、产权咋分?

　　根据试点情况，政府与购房者产权比例是共有产权住房的焦点所在，也是未来调整的空间所在。近年来，试点地区不断优化共有产权比例调节机制，个人出资比例可在50%至100%之间由购房者根据家庭支付能力自由选择，目标是让困难家庭支付部分经济适用房的购房款就能先行改善居住条件，再逐步取得全部产权。

　　3、如何退出?

　　有专家认为，房子应该只有两种，要么租，要么卖。保障房只能用来租，不应该涉及产权和转让收益。从试点城市的实践看，如何确定政府与个人的产权份额，以及如何约定上市交易的分配份额，压缩投机牟利空间，正是探索的难点与重点。（记者 李飞）