上海土地市场持续“疯狂”，地产企业陷入集体疯狂。5月18日，保利地产(600048)以54.5亿元的价格抢得上海周浦镇地块。该地块出让条款显示：竟得的开发商必须持有该地块15%的住宅物业满70年，不允许出售。房企激进拿地的背后，是土地市场准入门槛越来越高，优质土地资源越来越少。此次拍卖，首次出现要求开发商自持部分住宅面积的先例，以后的拿地条件会不会更加苛刻？这对拿地企业来说又提出了怎样的要求？保利地产如此大手笔豪购土地，其战略思考在哪里，资金又从何而来？

　　上海浦东新区外环外50平方米的住宅，月租金15000元，贵么？贵！这是保利面对的难题，也是豪掷54.5亿元拿地后的又一场攻坚战。

　　5月18日，37家房企同场“围猎”，将上海外环外的周浦住宅楼板价推至43607元/平方米，竞得者为保利地产。地块的出让条款显示，竞得的开发商必须持有这块地15%的住宅物业70年，不允许销售，未经出让人同意也不得转让，更不得分割抵押。

　　为什么说保利真正的难题是持有物业的租赁呢？不妨来看看《每日经济新闻(博客,微博)》记者算的租金账。

　　地块楼板价43607元/平方米，考虑到配建5%的保障房和持有15%住宅物业的成本，项目未来售价保守估计也要7万元/平方米。

　　如按7万元/平方米的单价计算，一间50平方米的住宅总价350万元，按租赁行业的正常水平5%的租金回报率计算，一年租金17.5万元，每个月14583元，再算上项目装修，租金15000元是少不了的。

　　该地块开盘前，《每日经济新闻》记者咨询了一些开发商投资人士，面对持有物业的要求，回答均是会想办法整体出售，现在想来不难理解。

　　那么，住宅持有为何比住宅开发即售模式更考验开发商的资金和水平？《每日经济新闻》记者展开深入调查。

　　高周转企业的噩梦？

　　对于住宅持有，房企怎么看？多位开发商投资人士向记者透露，更愿意一次性拿走全部利润，让资金进入开发流程。

　　住宅持有对开发商影响到底有多大？如果房企有100亿元的流动资金，投资一个项目20亿元，实际情况是，房企投资的项目数并不只5个，理论上的理想状态或许是8个或10个或更多，房企操盘能力不同具体项目数有差异。

　　因为住房市场的预售制，房企可以用有限的资金撬动更多的项目。虽然各地的预售条件不同，严格一点的如上海要求结构封顶可预售，也有城市要求主体建筑出地面即可预售，但相同的是，企业无需拿出投资总额撬动项目，预售后获得的销售回款可投入到后续的开发中。

　　预售前上缴的土地款项和达到预售前的部分建安成本构成项目前期主要投资，撬动整个项目的资金少则30%，多则70%。阳光城(000671,股吧)一位投资负责人向记者表示，项目前期投入多少取决于土地成本，高溢价地块前期投资占60%~70%，一般为30%左右。

　　升龙地产一位投资负责人介绍，现在的一线城市和部分热点二线城市，土地款项占总投资的50%~60%，建安成本占比20%左右。

　　如果持有15%的物业，则意味着企业不仅需要实际投入该笔资金，未来很多年，这15%的资金都不可能是进入高周转周期。

　　如按每个项目20亿元的投资需求，单个项目持有15%物业就会有3亿元资金沉淀，如果企业100亿元资金撬动了10个项目，变成住宅持有后，则会有30亿元资金沉淀下来。

　　无法继续贡献回款，对高周转企业简直是噩梦，若持有物业长达20~30年，对企业的资金是极大的考验。

　　资金成本如何覆盖？

　　即便企业过了资金周转的门槛，资金成本的难题依然存在。租金回报率难以覆盖资金利率，持有物业不仅成不了“现金牛”，反而成为现金“黑洞”。

　　华创证券的报告显示，国内，长租公寓的租金回报率约为2%~3%，在美国，则为8%~10%。即便是在租赁业发展相对较快的上海，一位开发商向记者坦言，上海的长租公寓租金收益率约为3%~5%，如果公司资金成本高，持有物业压力就很大。

　　自去年，房企的融资成本进一步走低，但相较于租金仍然很高。保利、金地的融资成本处于行业较低水平，但刚到租金平均线。今年初，保利地产发行公司债，利率低至2.92%；金地集团(600383,股吧)发行的一款公司债利率仅有3%。

　　四处攻城略地的高周转企业，其资金成本更是平均租金回报率的两倍还要多。以泰禾为例，该公司2016年已进行的两笔融资信息显示，利率分别为6.2%和7.30%。据旭辉2015年报数据显示，旭辉的加权平均债务成本相比2014同期降低1.1%，但仍高达7.2%。

　　资本向来逐利，在“得房源者得天下”的公寓界，开发商优势明显，但却也只能看着公寓运营专业团队“风生水起”。

　　公寓市场前景广大，开发商、专业运营团队和资金持有者“跑马圈地”。华创证券研究称，国内青年租房的市场规模近8000亿元，每年仅新增的应届生租房规模就达600亿元。

　　开发商有无法比拟的优势，如在房源的获取上不仅“近水楼台先得月”，更有不少企业自身拥有物业，包括万科、世贸、金地、景瑞等开发商纷纷进军公寓业。

　　但现实是，专业公寓运营商并未因在房源获取等方面优势不及开发商，而受到资本轻视。魔方公寓，C轮近3亿美元融资，创下公寓界融资的最大额度，目前魔方公寓估值超过10亿美元。

　　术业有专攻，开发商在运营中也多是引入专业运营团队，比如景瑞、绿城等。无论是自有物业还是租赁物业，终究还是要付诸于运营。依照资本市场租金回报率和出租率两大核心指标，公寓运营商赚钱的功力高低立现。

　　开发商在担忧资金、成本的同时，最担忧的恐怕还是，如何获得尽可能高的租金，实现出租率的最大化，归根结底还是如何运营。

　　如果追溯到项目的拓展阶段，则回到了上海最近的这次土地拍卖市场。拿到地，卖了房子，才是另一场生意的开始。(实习记者 庞静涛)