通过改造社会存量房，推出长租公寓项目，不仅可为租住者提供更好、更便宜的住房，而且催生了一个新兴的房地产细分市场。但盈利问题无法回避。

　　深圳居高不下的房价，时刻压迫着在此寻梦的年轻人的神经，也由此催生了一个快速生长的市场：长租公寓。

　　4月19日，长租公寓平台合屋联合深圳数十家长租公寓品牌、深圳市关爱办发起“青年乐巢计划”，为初来深圳的年轻人提供7天的免费住宿，预计每年至少可服务5000多人次。

　　提升年轻人租房质量、提供可负担的房租，这一公共议题除了受到政府的关注，长租公寓的商业化路径也在形成中。传统开发商、独立品牌公寓也将目光聚焦这一领域。合屋、YOU＋、万科等为此提供了一套可行方案：通过改造社会存量房，推出长租公寓项目，从而为租住者提供更好的居住体验。

　　在一线城市中，深圳长租公寓市场发展最为迅猛，除独立平台外，万科，深业等开发商，以及链家等中介也有介入。长租公寓通过改造各种存量房屋盘活房源，解决租房难；不过，这种模式如何在成本和盈利之间寻求平衡点，则是投资者无法回避的问题。

　　风口上的长租公寓

　　华创证券的一份研究报告指出，应届毕业生租房市场是一个处于发展初期的行业，目前每年市场规模达到600亿元。

　　在深圳，由高房价衍生出的高房租更让租房成为难题。据深圳链家的一份租房报告显示，3月深圳住房平均租金为72.3元/平方米/月，套均租金为5239元/月。其中，套房总价3000元/月之内比例已低于15%，2000元/月之内仅占比3.2%，4000-8000元/月占比接近60%，其中4000-6000元/月占39.1%，中高租金物业持续明显增加。

　　刚刚起步、潜力巨大的行业必然吸引众多资源。深圳首个长租公寓品牌是在2012年创立的协纵公寓，之后两年，更多从业者进入这一市场，微家公寓、Warm+公寓、猫宁公寓、V客青年公寓、乐豆公寓等本土品牌相继出现；魔方公寓、YOU＋和链家自如等“外来客”也纷纷涌进深圳。

　　与此同时，长租公寓的融资信息也不断传出。YOU+迄今已完成两轮融资，B轮融资3000万美元；青客公寓去年也完成1.8亿元人民币B轮融资；新派公寓成立之初便获得赛富基金数千万美元A轮投资，今年3月，又获得了华住集团的战略投资。

　　不光新生的品牌公寓在分切长租公寓这个大蛋糕，传统的开发商也企图分一杯羹。

　　房企龙头万科自2014年开始就在这一细分领域有所布局，去年，万科总裁郁亮更是透露长租公寓“万科驿”将成为万科转型的五大业务之一，长远打算是，将长租公寓这一业务板块剥离，期待做大体量，预计未来几年将实现16万套的规模，市值在千亿级别。

　　万科集团高级副总裁谭华杰也表示，万科愿意做长租公寓行业的引领者，希望未来可以在制度设计、平台搭建、技术标准与公寓同行合作。

　　合屋则是一个垂直细分的租房生活方式平台。一方面合屋能为年轻人提供真实、高效、快捷的品质租房服务，让他们可以根据自己的需求或兴趣，迅速找到匹配的房源和合租伙伴；另一方面，合屋也将继续面向品牌公寓B端市场，汇聚和分发资源。自去年10月份上线以来，已经有50多家品牌公寓进驻合屋，为年轻人提供超过1万间品质房源。

　　激活存量与盈利难题

　　“青年乐巢计划”的重要一环，即是通过整合社会资源对存量房进行柔化改造。这一环节将通过什么途径来实现？

　　合屋提供的资料显示，其所进行改造的这些存量物业包括老旧的城中村物业，以及由于产业升级被淘汰下来的大量工业厂房和工业宿舍。将通过包括资本、公益运营商、设计师及装修服务商等多方力量切入，盘活低频效使用或彻底闲置的物业。

　　合屋创始人罗凤鸣强调，柔化改造并不是暴力性拆除，而是在不破坏房屋本体的情况下，对房屋空间、格局、外观和公共空间进行优化。

　　盘活存量物业并不是“青年乐巢计划”的首创。在房地产去库存的大背景下，长租公寓模式正在为“去库存”提供另一种路径。其背后的逻辑则是更好地盘活市场存量，利用、改造更多的闲置资源，以满足多元化需求。

　　万科早有尝试。谭华杰介绍，长租公寓的房源，大多来自工业或集体用地，需要批文才能改变物业性质。万科被窝公寓采用的做法是，先整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造，做法跟如家酒店类似。

　　深圳国资委旗下最大的房企深业集团也在进行存量物业的改造升级。深业集团副总裁董方表示，这项名为“青年房卡计划”的项目，将通过对自有存量物业进行改造升级，并与政府合作对部分存量物业运营管理提供青年公寓、精品公寓、中高端服务式公寓三种产品线，计划在2016年底推出3000套长租公寓。

　　不过董方表示，上述青年公寓是由深业或区政府等提供用房，租金低于市场价，带有一定福利性质。

　　市场中通过改造存量房盘活房产资源的公寓是否会更贵？窝巢梦公寓的创始人陈昊以窝巢梦公寓的龙华一项目为例表示，“我们房子只租1880元/月，并且没有其他的费用。1880-2800元/月的租金占整个项目房源的72%。只比周围同类型公寓贵了80元/月，但水电费便宜。”

　　租金合理、不求利润，显然留给投资者的盈利空间极其狭窄。谭华杰透露，做这类公寓一定要省钱，“大手大脚肯定搞不定。”

　　据悉，万科省钱的秘籍是，形成内部生态，并转化为制度，不能什么都雇人。例如，万科被窝公寓看门的不是万科雇的保安，而是门口开小卖店的人，因为只有他肯定不会离开，他比保安更加忠诚地守着公寓；另外，公寓里派发信件、报纸的是环卫工等。