2015年，“去库存”成为房地产年度热词。在一系列政策刺激下，全国市场逐渐复苏，北上广深等一线城市和部分二线城市逐步回暖，但三、四线城市似乎不太乐观。

　　那么，真相到底如何？河南省各地市的房地产市场发展现状怎样？未来走势如何？1月22日，“中国三四线城市投资商机高峰论坛”在郑州举办，论坛上发布的“2015河南省房地产市场发展报告”以及与会专家学者的观点，或许可以让我们借鉴一二。

　　【综合】

　　去年河南楼市量价齐升

　　回暖强劲

　　在当日的高峰论坛上，王牌智库发布了“2015河南省房地产市场发展报告”。

　　报告显示，2015年在“3·30新政”的刺激下，河南楼市与全国市场同步回暖，2015年3月触底，4月份开始回暖。

　　而从回暖的力度来看，2015年全省商品房销售面积同比增长7.3%，销售额增长13.8%，呈现出量价齐升态势；开发投资额同比增长10.4%，高于全国9.1个百分点，回暖更为强劲。

　　作为一家民间智库，王牌智库的数据有多大可信度？

　　河南商报记者查阅数据发现，1月21日省统计局刚刚公布的2015年河南省经济数据显示，全省商品房销售面积同比增长8.6%，商品房销售额增长14.7%，房地产开发投资额同比名义增长10.1%。这三个数据和上述数据对比，差距并不大。

　　也许，这个报告，在某些方面，真的能给我们提供一些可以借鉴的地方。

　　【地市】

　　郑州房子均价

　　6年涨了3000多元

　　都知道郑州的房价高，那么，郑州的房价这几年到底涨了多少？上述报告称，6年间每平方米涨了3000多元。

　　报告显示，从2010年至2015年，郑州市区的商住房成交均价始终在稳步上涨，五年涨幅59.5%，房价从5536元涨到2015年的8832元。成交均价先涨后跌，在2012年达到峰值，一平方米卖到14312元，2015年则降至11260元。

　　从供求情况来看，2015年郑州市区商住房供求比为1.08，供求基本平衡，累计库存779.49万平方米，去化周期8个月左右；非住宅供求比高达2.32，供应量严重过剩，累计库存1205.7万平方米，去化周期超过5年，特别是2015年管城区和经开区商业用房供求比分别为5.4和5.2，经开区办公用房甚至高达6.04。

　　豫东、豫南人

　　爱买航空港区的房子

　　自从2013年国务院批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划》以来，航空港区的房地产市场就得到了长足发展，商住房年成交量从2012年之前的不到1万平方米迅速增长到2015年的50多万平方米，但2015年成交均价略有回落，显示了市场短期需求有所透支。

　　航空港区的房子都被谁买走了？报告显示，从商住房的客户来源看，省内客户是主流，占89.2%，省外占10.8%。省内客户中来自郑州市及所辖县市的客户占30.3%，其他地市合计占58.9%。而其中，豫东、豫南的人是购房的主力军，周口、南阳、驻马店、商丘、开封这五个地市的客户占34.9%，这其中，周口客户占比12%，超过了郑州购买量的三分之一，是驻马店购买量的两倍还多。而其他12个地市合计占比24%。

　　兰考、汝州量价上涨明显

　　新乡、焦作成交量萎缩

　　上述报告显示，2015年河南省18个省辖市（包含所辖县市)及10个省直管县（市）的楼市，超过半数呈现出量价齐升的态势。

　　部分三、四线城市量价上涨明显，出现了较好的投资机会，如兰考、汝州、鹿邑、邓州等省直管县(市)，由于政策扶持力度加强，经济稳步增长，商品房市场出现了量价齐升。另外，开封、濮阳、商丘等城市也有较好的表现。新乡、焦作、漯河、济源等地市的商品房成交则出现了一定的萎缩。

　　全省18个省辖市中，除了郑州外，其他17个总体待售商品房和商品住宅去化周期大约需要18个月和15个月，高于12个月的警戒线，整体库存压力仍然偏大。

　　对此，王牌智库副总经理陈琳解释称，这主要是由于2011年一、二线城市实行限购政策后，给三、四线地市带来了明显的投资机遇，当时很多开发商涌到这些城市，导致17地市的房地产开发投资、商品房销售保持了高速增长，于是就出现了阶段性的投资过热。

　　讨论

　　省内哪些城市还有投资机会

　　从房地产投资比（房地产投资占固定资产的比重)看，省会郑州以33.4%的成绩稳居全省第一位，可见郑州市对房地产投资的依赖较强。此外，驻马店、周口、信阳排名比较靠前，房地产投资活跃。

　　而排名后5位的有濮阳、焦作、三门峡、漯河和南阳，房地产投资占固定资产比重偏低，未来还有进一步提升空间，可向房地产投资适当倾斜。

　　从农村居民房价收入比（住房价格与农民家庭收入之比)看，焦作、鹤壁、济源、安阳等城市的农民进城买房机会较大，开封、商丘、洛阳和周口等城市农民进城购房受限。

　　对此，陈琳称，三、四线城市楼市虽然现在出现了一定的库存量，但依然是全省就地城镇化的主战场。（记者  吴军）