北京五环内泛豪宅化基本形成 房价或整体上涨
2016-01-06 15:15
来源：中国证券报
[摘要]
2015年北京实现成交“10万+”的顶级豪宅项目多达21个，比2014年增加6个，比2013年增加了14个，顶级豪宅队伍在2015年进一步壮大。
新年伊始，北京楼市“暖冬”氛围浓厚。一边是部分新楼盘开盘即售罄，一边是老楼盘封盘等待调价。业内人士认为，去库存仍将是2016年楼市调控重要方向，楼市政策将持续支持购房需求释放，成交量上涨仍会是大概率事件。同时，受2015年成交高价地影响，五环内泛豪宅化基本形成，这也将在统计结构上提升北京整体住宅价格水平。预计2016年“量增价涨”将继续主导北京楼市，但房价涨幅预计不会太大。
住宅新房量价齐涨
元旦小长假首日，位于北京通州运河CBD的 保利大都汇项目再次开盘，推出的75套精装公寓开盘当天便全部售罄，取得了单日销售3亿元的傲人业绩。销售人员表示，该项目从12月中旬开始排卡，两周时间就达到200多张。
此外，2015年12月26日开盘的首创·伊林郡，其推出的292套房源也已售罄。
“近期我们销量比较好，除了一套160多平方米的一层和200多平方米的顶层，目前基本全部签完，整体项目仅剩一栋楼，预计到2016年5、6月开盘，房价将上涨到5.4万/平方米左右。”位于北五环附近的某楼盘销售人员表示，附近的楼盘近期基本售罄，一些楼盘销售团队都已经解散，在等待推新盘。2016年北五环附近的房子肯定都直奔5、6万/平方米去了，现在刚需已经被挤出五环，如果条件允许，有合适的房子就该赶紧下手。
据伟业我爱我家市场研究院统计，截至2015年12月26日，北京全市住宅新房网签量(不含保障房)为102581套，比2014年同期大幅上涨36.7%，市场企稳回升;价格方面，北京全市新建商品住宅(不含保障房)成交均价为27162元/平方米，比2014年同期上涨9.9%。如果剔除2015年新入市的高端豪宅对房价影响，2015年新房成交均价为26830元/平方米，同比上涨8.6%。
成交量方面，北京五环外已是新建商品住宅成交主战场，2015年五环外成交面积占比达90%。成交均价方面，五环内价格涨幅较大，2015年三、四环之间，以及四、五环之间成交均价涨幅最大，分别上涨37.6%和46.4%。
亚豪机构认为，在2015年多项政策利好推动下，很多项目均提前完成了全年销售任务，往年一贯的年终促销活动因此显得有些沉寂。尤其某些房源库存有限的老项目，由于周边地价攀升，促销力度较小甚至封盘惜售，意图为2016年涨价做准备。从当前市场行情来看，春节后房价上行大势难改。
豪宅项目销售火热
随着北京壹号院近日成交突破21万元/平方米，北京豪宅市场已然跨入“黄金期”。
2015年12月18日开盘的首开龙湖·天璞项目，当天推出132套“平墅”房源全部售罄，销售额达到12亿元。
“去年11-12月，公司别墅项目迎来了销售小高峰，仅12月就卖出了7、8套，前期有个看中1000平方米空中四合院的客户正准备过来签约。”位于立水桥附近的某豪宅销售人员表示，项目是2012年开的盘，2014年售出40多套，而去年全年就销售出90套，尤其是去年5月份以来项目销售热潮，目前该项目剩下房源中，有两套单价是8万元/平方米，剩余6套将溢价销售，预计会达到10万元/平方米。
亚豪机构统计显示，2015年单价3万元-6万元/平方米的中端产品成交占比高达27%，同比上升9个百分点;单价6万元/平方米以上的高端住宅产品实现成交2157套，同比增长74%。2015年北京实现成交“10万+”的顶级豪宅项目多达21个，比2014年增加6个，比2013年增加了14个，顶级豪宅队伍在2015年进一步壮大。另外，2015年北京豪宅市场单套最高成交价格为20.3万元/平方米，2014年为14万元/平方米，2013年则为14.8万元/平方米。从2015年土地市场特征来看，预计高端市场所占份额还将快速增大，“10万+”豪宅阵营也将继续扩大。
亚豪机构认为，2014年12月以来，北京别墅市场成交持续上扬，2015年“330新政”以及多轮降息政策刺激下，涌现出大量的别墅置业需求，经过前数月消化后，剩余部分也赶在年末价格未大幅上调之前积极入市，使得近期别墅市场成交屡创新高。2016年豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场必然出现供大于求。对于房企来而言，2016年是面临严峻考验的一年。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，前几年政策限制致使豪宅项目库存压力较大，如今政策放开、供给释放，2016年豪宅将集中入市;目前改善型需求偏向紧凑型、中低价，与豪宅并不匹配，市场的消化能力有限。因此，2016年豪宅销售压力会加大，在楼市整体库存较大的背景下，房价涨幅也将有限。
二手房总体预期向好
从二手房市场来看，近期亦出现交易量大幅上涨、价格小幅上扬的特征。
“这两个月二手房成交量比较大，尤其12月成交量猛增，价格也开始上涨。”回龙观片区某地产中介表示，元旦假期，每天每人都至少带客户看房一次，片区优质户型、楼层都卖光了，其他房型也开始加价出售。有小区12月就成交了30套，业主报价也比前几个月高出5%左右。
北京市住建委公布数据显示，2015年12月31日北京存量房住宅签约1498套，经计算，12月北京二手房住宅网签量达到23096套，为2015年网签量最高月份。2015年北京全市二手住宅网签总量为197816套，创近5年新高。
另据伟业我爱我家数据中心统计，2015年北京各区域二手住宅市场表现出明显差异。成交均价方面，涨幅最高的区域依次有顺义区、西城区、朝阳区、东城区、海淀区，涨幅均在5%以上。截至2015年11月，通州区二手房交易量为11885套，较2014年同期大涨91.3%，创2010年以来新高;成交均价为22521元/平方米，较2014年上涨5.3%。
胡景晖表示，受多项政策利好影响，2015年北京二手住宅市场全面复苏，从全年市场均价和总量情况来看，“量增价稳”的特征十分明显。在通州行政副中心开始建设，积分落户等利好政策影响下，通州区二手房市场在2016年还将小幅升温。但基于严格的限购政策，2016年通州区二手房市场交易量和房价双双大幅上涨的可能性不大。
链家研究院李巧玲认为，在房价上涨预期和史上最宽松的信贷政策的双重作用下，春节前还将有部分客户入市购房。预计2016年第一季度，北京二手住宅市场总体预期向好。
