会议的一个重要议题是化解房地产库存。会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

　　中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。会议的一个重要议题是化解房地产库存。会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

　　会议还提出，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

　　鼓励买房，发展租赁市场

　　北师大房地产研究中心主任董藩表示，这次会议最大的进步在于提出了“鼓励买房，发展租赁市场”的行业管理思路。这是一个大的、彻底的转变，因为过去一直把“多买房”看做投资、投机活动，严厉打压，至少是不支持的。“不限制富人买房，借此拉动经济增长，也形成巨大的租赁市场，为年轻人和低收入人群承租活动创造条件，也减轻政府保障压力”。我认为，要激发需求，必须清除中高收入阶层进入市场的障碍。对二、三套商品房的信贷约束和打压政策严重约束了他们入市，而首套置业者购买力通常很弱。中高端收入家庭不入市，首套置业者往往也没有信心。

　　取消过时的限制性措施

　　董藩说，这次会议的第二个进步在于提出了“要取消过时的限制性措施”。这也是一个了不起的变化。此前中央政府想救房地产市场，态度上却又“羞羞答答、扭扭捏捏、犹犹豫豫、遮遮掩掩”。我们认为，此前的一系列救市政策之所以没有取得理想效果，主要与几个一线城市的市场导向作用有关。在全国市场如此疲软的情况下，如果这几个一线城市交易量不明显甚至强烈恢复，就不可能带动二线城市、进而逐级带动三、四线城市的市场恢复。

　　公租房扩大到非户籍人口

　　这次会议的第三个进步在于提出了住房制度的新方向：建立购租并举的住房制度，并把公租房扩大到非户籍人口。董藩表示，一个完善的市场一定包括两部分：一部分是买卖市场，一部分是租赁市场。在买卖市场是，中高收入人群自己买房子自己住，不需要政府救济和帮助。而在租赁市场上一定是这样——一边连着高收入人群，一边连着低收入人群；一边连着本地人，一边连着外地人；一边连着虽然收入不高但可能有点儿积累的普通中产家庭，另一边连着刚刚起步或刚刚大学毕业的年轻人。这些刚刚起步的人、这些外来的人口、这些低收入人群，他们买不起房子，租住这些富有者、当地人的房子，于是就产生一个巨大的租赁市场。在这种条件下，城市化进程可以继续推进，人口流动可以有序进行，整个社会劳动力、人才的流动，还有由此带动的资本及其他生产要素的流动，都才是最有效的。建立购租并举的住房制度，这是修正了的新的说法，与以往倾向于帮助低收入人群买房的调控思路，在表述上至少是明显不同了。美国至今有38%的家庭没有自己的住房，要租住私人住宅或者廉租房，西欧、中欧住房自有化率更低，大部分国家处于40%-60%的状态，而北欧的住房自有化率则进一步下降至20%-30%，这才是规律的体现。

　　关注到农民的商品住房政策

　　这次会议的第四个进步在于终于关注到了对农民的商品住房政策。多年来，购房按揭、税收优惠、财政补贴、公积金贷款等政策都与农民无关，确实很不公平。农民阶层在整个社会发展过程中不断边缘化。

　　当然，在看到这四大进步的同时，我还有个遗憾，“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”——房地产市场是典型的垄断竞争市场，不应该是寡头市场。中国的开发商已经是世界最大规模的开发商，但生产的产品照样有问题。集中度提高意味着垄断性加强，定价权上升，对改善质量、提升购买者话语权不利。美国至今有十来万家开发商，大部分为中小型开发商。香港也有很多小开发商。他们的存在对买房者是有利的，所以，不必特意去推动开发商的并购、重组，市场自发行为除外。