高库存和量价齐涨是目前江苏楼市面临的现实其中苏州和南京房价的持续上涨也引发主管部门的关注。

　　11月23日江苏省物价局出台的《关于加强和改进商品住房价格监管促进房地产市场健康发展的意见》(以下简称《意见》)要求对原来实行价格备案的统一实行明码标价及价格申报制度明确各地要实现差别化的价格管理政策。

　　记者注意到就在《意见》出台后一天苏州市国土局集中出让22幅地块吸引了中海、万科、新城、金辉、首开、中锐、碧桂园、招商等20余家大型房企。最终18幅地块成功出让总额达到94亿元。其中苏地2015WG-29号地块被首开以12.36亿元竞得楼面价15864.53元/平方米溢价率88.39%该地块是吴中城区原大华市场地块。

　　业内人士表示按照江苏省的新政对于一些价格虚高的楼盘物价部门会采取约谈等手段抑制房价过快上涨。

　　意在抑制开发商大幅涨价

　　在今年7月份江苏省物价局公布了最新的政府定价目录商品房定价从目录中被拿掉但江苏省部分城市执行的房价备案制度依然继续。

　　而上述《意见》明确提到要改进和完善商品住房价格管理方式对原来实行价格备案的统一实行明码标价及价格申报制度。

　　江苏省物价局相关工作人员表示价格备案并不是价格审批而是一种价格管理形式是便于政府对价格行为进行监管商品房的定价权限在企业政府只是对明码标价进行监管这个《意见》其实是政府对商品房价格管理职能的进一步明确。

　　《意见》指出要以明码标价为重点健全完善商品住房明码标价及价格申报制度适时调整商品住房价格申报方式把握好调控的力度和节奏通过宽严适度、动态调整的价格申报方式指导房地产开发企业科学合理定价。并且要结合国家房地产调控政策要求和本地房地产市场变化实际实现差别化的价格管理政策。

　　对于差别化对待上述江苏省物价局相关工作人员表示对实行明码标价及价格申报指导的地区要科学合理确定申报价格的水平把握好价格调整的节奏和力度引导企业合理申报销售价格。而对不再实行价格申报的地区要运用价格行政指导的方式引导企业合理制定价格水平。

　　南京本土开发商苏宁环球相关负责人对记者表示“物价局要求在申报的时候就明码标价意味着如果申报价格过高就极有可能会被打回重新申报。同时对申报价格明码标价意味着开发商涨价的幅度会被堵死这对开发商来说确实有一些影响。”

　　不过南京盈嘉地产营销总监张瑞认为“此次出台的新政策只是比此前南京实施的限价令更加细化但目的是一致的就是限制楼盘价格过快上涨这对目前火热的南京江北新区的楼盘影响较大。”

　　《意见》还明确不再实施价格申报的地区要积极推行商品住房销售价格行政指导工作。对房地产开发企业拟定的销售价格及促销方案价格主管部门可以采取政策辅导、走访约见、规劝提示、示范推荐、信用公示、行政建议等方式开展行政指导提醒告诫房地产开发企业应当履行的价格义务和可能承担的法律责任。

　　南京新房均价今年已涨28%

　　房地产行业专家张健初表示“按照《意见》物价部门会对一些价格虚高的楼盘采取约谈等手段部分楼盘涨价幅度会受到限制。”

　　那么江苏为何此时出台《意见》?在业内人士看来这源于南京和苏州房价的持续上涨。

　　在11月18日国家统计局公布的10月份70个大中城市房价变动数据显示南京新房价格环比涨1.3%这个涨幅不但是南京今年最高也是连续第8个月上涨且10月份涨幅仅次于上海高居70城第二名。

　　据瑞达思机构的数据11月1日至20日南京新房成交均价为17032元/平方米而今年1月份的均价为13290元/平方米涨幅达到28%。克尔瑞的数据亦显示苏州工业园区的楼盘价格今年已经普涨30%以上。

　　南京江北新区获批国家级新区之后房价涨幅较大部分楼盘涨幅超过30%。南京市物价局相关负责人表示对于南京江北地区涨价过快的楼盘南京市物价局也多次进行约谈“省里政策主要是对那些没有备案地区南京一直是这样做的像是江北新区一些想虚报价格、透支报价的我们也在约谈。尤其是那些首次申报价格更是不能虚报瞒报对于这些行为物价部门一直严格监管。”

　　其实早在2013年5月份南京市物价部门就要求开发商涨价不得超过5%随后物价部门将涨幅上限缩至3%年度涨幅不得超过10%。到了2013年8月南京的限价要求被控制在涨幅不得超过2%。但在2014年12月限价出现了松绑南京的限价令并未真正抑制房价上涨。

　　房价也带动了土地市场火热。11月24日苏州市国土局集中出让22幅地块包括5幅纯住宅地块13幅商业用地3幅商住混合用地1幅综合用地出让土地面积总计达到109.93万平方米吸引了20多家大型房企参与。经过激烈竞拍最终18幅成功出让总金额达94亿元。

　　其中作为此次拍卖的热点地块苏地2015-WG-29号地块是吴中城区原大华市场地块出让面积41010.7平方米土地性质为宅地出让年限70年保证金1.313亿元。最终该地块被首开股份以12.36亿元竞得楼面价15864.53元/平方米溢价率88.39%。

　　张健初分析称“目前苏州楼市成交量和价格持续上涨库存也在合理位置开发商在苏州的楼盘整体卖得还不错这也促进了开发商拿地补库存意愿是楼市供销两旺局面所致。”