[摘要] 春节前后笔者在广西、湖南等地一些三四线城市调研后发现楼市“去库存”的“痛点”比想象的要多。特别是房子、车子、票子(彩礼)已经成为县和乡镇结婚新“三大件”农民工回乡或农民在城镇买房多数基于婚房倒逼。
从春节楼市看去库存“痛点”
【环宇杂谈】
与当地开发商和业内聊天时发现到底有多少库存他们也不清楚反正3～5年内消化不完。
李宇嘉
在猴年春节即将来临怀揣一年积蓄和年终奖的“老乡”踏上春运之路时央妈送来了“大红包”:对于非限购城市首套房、二套房购置贷款的首付比例分别降至20%和30%。同时各地也祭出财政补贴、减税、送装修等“大招”卯足力量吸引回乡过节、探亲人群买房。在“去库存”已呈上下齐动、左右联动之势下三四线城市能否从库存高压的泥潭中解脱出来呢?
春节前后笔者在广西、湖南等地一些三四线城市调研后发现楼市“去库存”的“痛点”比想象的要多。
一是库存量非常大披露的售库存消化期均在2年以上而这仅仅是库存的一部分。由于这些城市预售要求(高层达到2/3形象进度、中高层封顶)形同虚设项目出地面即开始卖楼是普遍现象过去几年城市扩张又供应了很多土地。因此隐性库存随时会冒出来。笔者与当地开发商和业内聊天时发现到底有多少库存他们也不清楚反正3～5年内消化不完。
二是新房多位于偏远的新区或新城房子早建起来了但基本的公共服务无从谈起有的连接主城区的道路还在修建高铁站到主城区花半个小时到1个小时很正常。过去几年借助于高铁新城、产业新城、城市副中心等概念东西联动、南北呼应、中心极化是楼市发展的空间共性三四线城市“骨架”被拉大了。
道路交通是在售项目最大的“卖点”但相关市政设施(地下管网、水电煤气)、生活设施(如菜市场、公交站、邮局)、公共服务(教育、医疗)严重滞后已售房屋也并无多少入住晚上漆黑一片是这些新区、新城的共性。因此尽管三四线城市地方政府、开发商使出浑身解数但返乡人群购房的积极性并不是太高一方面忌惮房价还会下跌另一方面觉得房子不太适合居住。
三是需求可持续性不够。目前通过拆迁补偿、子女购房多数三四线城市原市民家庭已经拥有了2套或以上住房。由此除了少量改善型需求外原市民不再是购房主力来自辖属县、附近乡镇居民购房、输出劳务返乡置业占据60%以上需求份额。特别是房子、车子、票子(彩礼)已经成为县和乡镇结婚新“三大件”农民工回乡或农民在城镇买房多数基于婚房倒逼。
但是农民年可支配收入多在2万元左右“咬牙”买房往往集祖孙三代积蓄。而且买房后很多家庭还要支付装修、家具家电、买车等费用这就必然挤压其他方面的消费甚至挤压农业生产性投资很多农民甚至被迫举债付首付。在新房集中区域基础设施、公共服务不到位的情况下未来在城市生活的支出还很大。因此根据笔者走访三四线城市靠农民买房“去库存”的可持续性存疑。
四是三四线城市房价依旧偏高。目前笔者调研的三四线城市房价多在3000～4000元之间基本为农民月收入的2倍左右。但在10年前这些城市的房价多在600～800元与当时农民收入相差不多。同时考虑到时下城市的生活成本已居高不下与10年前不可同日而语多数受访农民购房者认为目前房价偏高。但是开发商均认为3000～4000元的房价已经接近建材和建筑安装成本即便降价空间也有限。由此房价成为制约农民购房需求释放的另外一个“痛点”。
最后是房屋供应的有效性较低。公共服务配套滞后已吓跑了不少农民除此之外三四线城市新房供应中适合改善型需求的大面积住房偏多而农民需求的、总价较低的中小户型住房偏少。此外三四线城市缺乏二手住房市场投资需求缺乏成长空间也抑制了一部分需求。同时楼市全面滑坡债务链条断裂现象比比皆是房子抵债很普遍包工头成了业主新房转手在微信端屡屡被刷屏。除个人按揭贷款外再抵押盘活资金的案例很少买房即意味着手上资金被冻结这也吓跑了一部分购房者。
(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)
