二手房交易 违约金追不上房价涨幅

　　昌平法院上半年受理房屋买卖合同纠纷案同比增长近五成；卖方“坐地涨价”、毁约违约难获法院支持。

　　新京报讯 (记者王巍)2015年至今年年初，北京二手房房价连续上涨，受利益驱动和政策影响，法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量持续攀升。昨天上午，昌平法院召开新闻通报会，通过分析2015年至2017年上半年房屋买卖合同纠纷案件的审理情况，对二手房买卖的纠纷案例和成因进行了分析，这其中因房价上涨导致卖方违约成本降低，成为二手房交易纠纷的一个突出原因。

　　据昌平法院统计，2015年至2017年上半年，昌平新收合同类纠纷案件数量分别为13185件、13149件、7412件。其中涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况为：2015年新收案件1006件，占合同类纠纷案件总数的比重为7.6%；2016年新收案件1299件，案件数量同比增长29%，占合同类纠纷案件总数比重为9.9%；2017年上半年新收案件965件，较2016年同期增长48%，占合同类纠纷案件总数的比重为13%。

　　由上述统计数据可知，昌平法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量多，所占比重不断增加，2016年和2017年上半年，房屋买卖合同纠纷案件数量更是出现大幅度增长。

　　通报会上，昌平法院民一庭副庭长李笑指出，在司法实践中，法院会通过审理案件打击违约行为，保障房屋买卖交易市场的稳定。

　　■ 探因

　　房价涨幅超过违约成本

　　在通报会上，昌平法院民一庭副庭长李笑介绍，通过对这类案件情况分析发现，纠纷产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同，也就是通常所说的“坐地涨价”，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方不能按期批贷，进而无法履行合同。

　　卖家为什么敢于堂而皇之地违约？李笑分析称，按照交易惯例，房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%，而一旦房价上涨幅度过快过高，违约成本便会低于房价上涨带来的利益，为了获取利益最大化，卖方会选择违约或者阻碍合同继续履行。

　　政策影响买方履约能力

　　李笑表示，在二手房交易过程中，财政、金融等政策性因素会对买方产生一定影响。以今年3月以来，北京市连续出台多部购房政策为例，新政对购房资格、首付比例、贷款等均作出严格的规定，主要目的是打击炒房。

　　从今年第2季度开始，受新政影响，部分买房人在合同签订后履行完毕前，不再具备购房资格，或受贷款数额限制而没有能力继续履行合同，从而起诉要求解除合同，返还定金或购房款。

　　房地产中介经营不规范

　　李笑说，房屋买卖交易手续大多由房产中介公司启动安排，买卖双方签订的合同也多为中介机构印刷好的格式合同。而中介机构的居间水平和经纪人的素质良莠不齐，一部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确，忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限，导致房屋买卖合同不能顺利履行，引发买卖双方争议。

　　还有少数中介人员因急于获得中介费，不严格审查房屋情况，造成合同无法履行。

　　■ 案例

　　卖家毁约违约 多被法院判败诉

　　记者通过昌平法院、海淀法院和朝阳法院近期的案件梳理发现，卖家“坐地涨价”或者毁约违约，阻挠合同履行，通常情况下都不会获得法院的支持。

　　房主愿双倍返定金 法院判继续履约

　　2016年7月27日，王先生与史女士签订房屋买卖合同，约定王先生向史女士购买位于昌平区回龙观某小区的房屋，成交价格为333.5万元。

　　此后，王先生起诉称，合同签订后，他依约向史女士支付了购房定金10万元、首付款40万元。但因之后房屋价格大幅上涨，史女士明确告知自己房子不卖了，在没有正当理由的情况下拒绝继续履行合同。王先生遂起诉至法院，要求判令史女士继续履行合同，交付房屋、办理房屋过户手续，并支付违约金。

　　史女士辩称不同意继续履行合同，表示可以双倍返还王先生购房定金20万元。

　　昌平法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，王先生依约履行了支付购房定金及首付款的义务，史女士拒绝履行合同构成违约，应依法承担继续履行、支付违约金等违约责任。

　　最终法院判决王先生向史女士支付剩余购房款，史女士协助王先生办理房屋过户手续并交付房屋，并判决史女士给付王先生迟延履行违约金。

　　卖家反悔输了官司 过户并付违约金

　　金先生为方便孩子入托及上学，经中介公司居间介绍，与张先生签约买房，合同约定房屋成交价226万元整，合同签订后，金先生即按照约定向对方支付了定金10万元和首付款30万元整。但2016年4月25日，卖家却短信告知其“房子不卖了”，要求单方解除合同。金先生于是起诉请求法院判令张先生、刘某继续履行合同并支付违约金。

　　法院经审理后认为，金先生与张先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故法院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。

　　张先生于2016年4月25日单方通知金先生解除合同，导致金先生无法完成后续的缴税、付款、过户及抵押贷款手续，其行为构成根本违约。

　　法院判决金先生一次性给付张先生剩余购房款186万元；张先生、刘某协助金先生办理涉案房屋的过户手续；张先生、刘某向金先生赔偿违约金20万元。