[摘要] “商改住”可按规定改建成租赁住房，但最大的问题在于商业用房的宜居性，商业公寓出租做租赁住房，也可作为商业用房，但其他商业用房是否具备宜居性呢?
在最近的国务院常务会议上，房屋租赁成为一项重要议题。会议确定，“一是发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。二是推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。三是完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。四是强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。”这一决定将对未来租赁市场产生巨大的影响。
“鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，这个决定有可能给租赁市场带来大量新增供应。以往“住改商”屡受打击，后来在工商登记撕开一个口子，住宅可注册为工商营业地址，但如果涉及营业用房，还需要利益相关人的同意，也就是说左右邻里对“住改商”有一票否决权。如果以后“商改住”，是否需要经过程序审批或者左右邻里的同意呢?其实，无论是“住改商”还是“商改住”，市场需求是一个重大推动力。闹市区的住宅一楼或者电梯楼，如天河南小区以及体育中心一带的电梯住宅，大部分都改成商业出租，做写字楼或商铺可收贵租，业主当然乐意，只是苦了自住的业主。“商改住”可按规定改建成租赁住房，但最大的问题在于商业用房的宜居性，商业公寓出租做租赁住房，也可作为商业用房，但其他商业用房是否具备宜居性呢?
“推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴”，这个措施倒是可盘活目前的租赁市场。政府出资建设或者鼓励开发商参建公租房，这意味着沉淀巨额资金，同时建在郊区的公租房未必能够符合在市区上班的公租房族群，发放公租房货币补贴，的确可让符合公租房租赁条件的人士自由选择租赁地址。不过这个措施也引来公租房补贴标准该如何定的争议。假如补贴过高，也有可能带来类似保障房“腐败”的风险，公租房补贴发放审查需要接受社会公众的监督。
“强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益”，这一条估计是最容易落实。目前广州只有存量房买卖合同示范文本，有关部门的确应该尽快出台租房合同示范文本，“一统江湖”，保护租客和业主的利益。
